海南釋出《較高價的電梯大廈禁令》行業：防止部分房企重點發展住宅項目傾斜

記者：陳榮浩 編輯：陳夢軒

10月12日，海南多部門聯合釋出《關于加強商業、寫字樓建設項目全過程管理的意見》（以下簡稱《意見》），對土地出讓、建築設計、最終項目出讓、産權登記等管理提出了限制性監管政策。

《意見》還規定，以醫療、總部經濟等名義建設的項目，應當參照方式進行，堅決防止以醫療、總部經濟等名義發展商品房。

這是繼北京、深圳、上海、成都、廣州之後，又出台了控制市/省變更居住地的政策。

<h2>嚴禁變更居住地：不宣傳"較高價的電梯大廈""卧室"</h2>

《意見》指出，市場主體應當嚴格按照準許，開發、建設、銷售和使用準許的規劃目的，嚴禁擅自變更規劃目的。未按照土地合同和賭博協定規定的條件進行建設的，依法追究責任。

《意見》還向開發商的建築平面形狀明确了，公共走廊和公共衛生室的布局應采用，而不應采用住宅套間設計形式。立面應具有明顯的公共建築形式和特征。

此外，在宣傳、銷售層面，《意見》指出，開發商在對外宣傳中，不要出現"較高價的電梯大廈""卧室""客廳"等住宅功能描述。

益聚研究院智庫研究主任嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，海南的監管政策實際上強調了去房地産化導向，阻止了一些房企将開發重點向住宅項目傾斜。

"海南政策的基調繼續表明，進行各類鑽研政策漏洞是不可行的，包括房企和購房者需要嚴格遵守項目開發和認購規則，防止越界紅線等行為。

嚴躍進認為，今年海南房地産市場表現較為活躍，在目前嚴苛的住房政策背景下，一些購房者已經開始進入住房市場，如果不控制市場，看到房企的需求可能會進入這個市場，這将破壞現有的商業寫字樓物業規範，也會助長投機氛圍， 不利于房地産市場的穩定。

《每日經濟新聞》記者查詢海南省統計局資料，發現過去1-8月，海南房地産開發投資達805億元，同比增長10.8%。其中，海口房地産投資達283億元，同比增長10%，而三亞房地産投資達281億元，同比增長28.2%。

華南城市研究會副會長孫認為，近年來，在自由貿易港政策的紅利作用下，海南的産業聚集效應明顯，外部人口結構正在逐漸發生變化，對租賃住房、商品房的需求，包括商品房的需求量比以前有所增加。是以，海南房地産市場如何适應行業發展，或将是下一階段的政策重點。

<h2>確定屬性</h2>

海南并不是第一個釋出"無較高價的電梯大廈"指令的省市。

據《每日經濟新聞》（Daily Economic News）報道，中國超過一半的主要城市已經對企業可以改變的較高價的電梯大廈實施了禁令。分布城市包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京、東莞等17個以上。

值得注意的是，除了限制商家換居外，北京、上海、廣州、深圳等城市也出台了鼓勵"商務出租"的政策，為商業性質的住房提供了另一條出路。

記者注意到，在很多已經頒布限制企業改變生活的城市中，政策最嚴格、監管水準最全的是北京。

2017年3月26日，北京出台了史上最嚴格的"較高價的電梯大廈禁令"，從企劃到控股，再到交易環節，北京形成了一個完全封閉的體系，市場商業變遷的現象開始被徹底阻隔。

殼牌研究院進階分析師潘浩對《每日經濟新聞》記者表示，對于商業項目，有利于保障物業、住宅、商業業務，進而可以減少商業地産客戶群，進而降低商業地産土地溢價水準。

一位深圳龍華購房者告訴記者，他後悔買了一套商業較高價的電梯大廈，"我是開發商！當我第一次買下這所房子時，銷售告訴我該物業是一套較高價的電梯大廈，但後來街道執法辦公室的通知告訴我，隻有A和B是住宅，其餘的産品規劃是商業辦公和商業建築。換句話說，我買的房子是一棟辦公室改建的較高價的電梯大廈。"

那麼，熱門城市商業項目的出路在哪裡呢？

業内人士普遍認為，對于目前熱門城市中存在的商業項目，一些合适的商業項目轉化為住房租賃，不僅可以活化商業地産資産的存量，而且有利于增加城市住房租賃的供應，降低租金價格。

每日經濟新聞