從2021年開始，關于"棚改結束"和"老房子不再拆除"的消息不斷湧入。說實話，近十個月來，很多老社群居民，專業的"博拆"投資人，實在是吓不了了。
尤其是住房建設部釋出2020年棚改"成績單"時，不少專家學者更加堅定地"棚改終結"——2020年棚改總量僅為209萬套，比2019年下降33.8%，較2018年的626萬套大幅下降近三分之二。結合2018年國家發改委的"棚屋三年改革方案"，2020年被稱為棚改三年方案的"年底"。再加上兩年來住房建設部反複強調"全面推進老城區改造"，讓不少人想當然地認為，到2020年底，棚改已經順利完成。更重要的是，誓言說，老房子的未來不會被拆毀，"拆第二代"将徹底消失。
平心而論，棚改的結束，對兩類人的影響最大：一類是幻想吃拆遷福利，即等待老房子拆遷得到巨額賠償，然後一夜飛黃騰達人;
棚屋改革真的圓滿結束嗎？答案是否定的。首先，在8月和9月，全國絕大多數城市都宣布了"2021年上半年棚改工作"。從公布的資訊來看，棚屋改革并未結束，但會照常進行。以貴陽為例，2021年上半年完成了11個棚改項目，20個棚改地挂牌，共146.95萬平方米，成功轉讓18個案例，總周轉面積13.511萬平方米，合計184.57億元。與去年同期相比，棚改的規模沒有減少或增加。但根據各省年初釋出的棚改工作計劃，2021年全年開工棚改總數量很可能比上年繼續下降。專家估計，到2021年，棚屋翻新的總數不會超過200萬套。換句話說，棚屋改革的規模将在2021年縮小，盡管它還沒有結束;
二是國家層面一直發放"财政補貼基金"，包括專項用于"支援建設老城社群棚基基礎設施"的資金。筆者查閱資料發現，到目前為止，國家發改委今年已第三次出台中央預算投資保障計劃。據統計，其中近300億個用于支援棚屋改革。不難看出，國家不僅在政策上仍然支援拆除棚屋，同時進行财政補貼;
此外，9月25日，在"2020/2021中國城市規劃年會暨2021中國城市規劃學術季"上，住房建設部副部長黃岩在緻辭中明确表示，"習慣性拆遷、土地拍賣、改造新房，這種慣性思維和慣性路徑特别難以轉向。我們仍然在沿着這條路走下去，是以我們要停止這種拆除和建設。"換句話說，棚子的拆除工作仍在許多城市照常進行。
不過，從黃岩的講話中，國家顯然已經注意到，過去"大拆建"的棚屋改革風格已經不合時宜。主要有四個原因：一是不符合國家制定的"低碳發展"路徑;近五年來，全國棚改總量達到2300萬套，其中三四線城市1900萬套，占比75%以上。
這意味着，棚改帶來的資金總額，四分之三的資金流入三四線城市的樓市，最終轉化為房價上漲的動力。經濟實力較弱，主要是三四線城市人口外流，僅靠自身實力幾乎不可能支撐房價的快速上漲。正是由于住房的貨币化和投機租戶的高杠杆加持持，樓市出現了這一輪虛假繁榮，房價逆勢而上，增幅甚至遠遠大于許多經濟實力雄厚、人口顯著增長、各種優質資源集中在一二線城市。經過這一輪飙升，絕大多數居民的經濟收入已經嚴重與高房價脫節。
棚屋改造始于2009年，迄今已啟動4730萬套，幫助超過1.2億居民從危險的老房、破舊房屋和具有明顯公共安全隐患的房屋搬入高大、嶄新、明亮的第三代電梯房。完全幫助他們改善了生活環境，圓了很多人的"生活夢想"，是以棚屋拆除被稱為中國人民心大工程、發展工程。
有人說，2021年棚改還沒有結束，因為2020年棚改任務還沒有完成，也就是把"棚改結束"的時間延長到今年。到2021年底，棚屋改造将圓滿全面完成。對此，住房建設部"一錘一把"的基調：今年8月10日，住房建設部釋出《關于落實城市更新行動防止大規模拆除大型建設問題的通知（征求意見稿）》，明确要求：各地城市更新行動堅持"保留拆遷"并解除， 保留使用推廣為導向，嚴格控制大規模拆除，加強修繕改造，注重更新功能，提升城市活力。
住房建設部的官方檔案，無疑已經"一錘一聲"：今後棚屋的拆除不會結束——"留有拆"并列，指保全、改造、拆遷。換句話說，棚子的拆除工作将繼續進行。隻是未來會有"嚴格控制"。潛在的影響是控制棚屋翻新和拆除的規模。究其根源：一方面，新舊大規模拆遷，資金成本高，不利于房地産市場的穩定;
不同尋常的是，早在2019年全國"政策吹風會"上，住房建設部副部長就表達了同樣的觀點：未來，我們在城市規劃建設中要摒棄快速效益和大規模拆遷，要改變城市建設的拆遷檔案，注重"繡花"功夫，突出地方特色和生活環境的轉變。
住房和建設部明确，從今年開始，20年的老房子都是以這種方式處置的。
2020年底，住房建設部部長王夢輝在新中國國家總局召開的新聞釋出會上總結報告稱，從2021年起，要全面推進舊城區改造，特别是要重點推進2000年以前建成的住宅區。也就是說，從今年開始，20年老房子都要把"老改"作為優先事項，而不是一味地進行棚屋的拆遷改造。也就是說，住房建設部已經明确表示，從今年開始，20年老房都将率先進行"老房改造"，當然是危險性住房，并已被列入棚改名額的房屋例外情況。
舊的究竟發生了什麼變化？住房和建設部副部長黃岩早已明确，主要有三個方面的内容：一是基本類别、水電網絡等基礎設施改造換代;
對于老社群來說，老改"，相信很多人都不陌生，因為其實早在2019年，2020年老改就已經在全國大規模試行了。8月31日，住房建設部副部長黃岩在國家新辦公室組織的"努力讓所有人生活和生活"新聞釋出會上表示，從2019年到2020年，中國舊城區建立改造總數将達到5.9萬個，惠及1088萬戶家庭。今年，新舊和規劃中的新住宅區數量為5.3萬戶，涉及居民超過900萬人次，截至7月底，已在42.2萬個區開工建設，涉及764萬戶，占全年目标的78.2%。當然，必須提到的是，在未來五年内，全國将基本完成2000年底完成的21.9萬個城市老街區改造。
從今年開始，4萬億老房子将被改變，20歲的老人可能會再次升值
未來5年舊改可以撬動的投資資金總額是多少？它能像樓市的棚屋改革一樣起到同樣的作用嗎？首先，行業專業人士估計，五年内舊改革可以撬動的資金總額可能超過4萬億美元。也就是說，舊改帶動的總消費和影響力在棚改上可能不消磨，其次，4萬億舊改很難在樓市上發揮重要作用，原因有二：一是舊改和棚改有本質差別，舊改是創造供給， 消除需求，促進樓市穩定健康發展;
但即便如此，4萬億年、20年曆史的房子很可能再次升值，原因有二：一是經過三大内容變化後，老房子将發生根本性的變化。特别是老小區的基本條件，舊改相當于補短闆，強化戰鬥力，特别是外觀粉刷、增加電梯、引入物業、安裝停車場等内容建成後，老小區的價值、環境、配套、居住舒适度等都會大大提高， 這是提高其市場價值是大有裨益的。今年7月16日，九方新聞曾報道，鄭州市中原區一個社群在舊改後，社群換了一張新面孔，不少居民豎起大拇指贊，是一次"小變"換來"大幸福"。
其次，事實上，許多在2000年底共同建造的舊區本來狀況良好。以筆者父母現在居住的老房子為例，位于一環兩環的交彙處，是絕對的主城中心，而周邊則配備大型商業綜合體，兩所三甲醫院，兩所公立學校，地鐵、高鐵網絡發達。對于這樣一個裝備精良的基礎社群來說，隻要舊改建其建築本身進行更新，使其居住環境舒适度大大提高，其戰鬥力勢必會爆裂，市場人氣也會直線上升。
事實上，從北京、上海、南京、武漢、南昌等城市的老街區欣賞到老社群的經驗，完成老社群的改造，基本會迎來欣賞。特别是5、6層，電梯安裝完成後，升值空間可達30%。即使在1樓和2樓，升值也保持在5%以上。此外，貝殼研究研究資料顯示，80、90名年輕人對老齡社群轉型的接受度和好感度都有明顯提升，超過2萬名網友受訪45%表示"考慮購買老社群"。尤其是那些位置優越、配套優良的老房子，會比較美味，再次升值的可能性更大。
如果按照改造後升值率為5%-30%，全國前20個城市的平均價格在3萬/平，以100平方米的房屋計算，改造後的升值潛力約為15萬-90萬。毫無疑問，這對老房子的主人來說是個好消息。