從日本電影"生存家庭"中看到土地的價值

作者：陳健博士，計算金融學博士和影評人

在電影《生存家庭》中，有一天，由于完全無法解釋的原因，他們的較高價的電梯大廈失去了電力，然後他們發現，無論他們走到哪裡，他們都失去了電力。

在影片中，有人拿出勞力士手表和瑪莎拉蒂跑車作為食物，卻被食品店的女老闆毆打。原因很簡單：在沒有電的農業社會中，這些奢侈品幾乎一文不值。

一

《生存家族》是一部相對另類的日本電影。這是一部奇幻電影，但不是科幻電影。它是關于普通人在災難發生後對生活的反應，但這不是傳統意義上的災難電影;它可以被稱為喜劇，但當涉及到笑聲時，它莫名其妙地令人心酸;甚至可以算是公路片，因為大多數時候主角都在路上，卻與傳統的公路電影完全不同。

故事的情節并不複雜，英雄一家四口生活在東京典型的日本家庭，父親忙于工作，隻關心年報和自己的假發，從來沒有真正關心過他的妻子和孩子。而母親也隻知道要埋家務，到家裡去維諾諾。女兒和兒子都生活在自己的世界裡，父母不大不小，日以繼夜離不開手機和社交媒體，甯願買便利店也不願在家吃飯。對于爺爺從鹿兒島送來的鮮魚，抱歉，沒人會殺魚，隻能放在冰箱裡等着下次收到同樣的禮物來清理。至于和爺爺通電話，拜托，這兩隻幼崽沒有時間談國家。

一天早上，由于完全無法解釋的原因，他們的較高價的電梯大廈斷電了，然後他們發現所有可以去的地方都停電了。由于所有的通信手段都失敗了，他們無法知道事故有多大。這不是停電，而是完全斷電：任何與電氣相關的裝置都功能失調，包括汽車、高速鐵路、飛機和各種由電池供電的機器。是的，即使是手電筒也不起作用。

沒有電，就沒有交通工具，超市很快就會沒有食物出售，自來水自然不會繼續供應，唯一可行的交通工具就是自行車。我父親決定帶大家騎自行車去大阪試試運氣，因為他聽說那裡似乎有電。經過所有的磨難，他們終于到達了大阪，卻發現沒有電，人們聚集在水族館周圍，吃着裡面的海鮮燒烤。但那隻是一輛水車，水族館的水産品很快就用完了，迫使一家人尋找新的方向。

在被一個養豬戶收留後，他們終于意識到，在一個沒有電的世界裡，如果他們想要生存下去，他們必須回到這片土地上。是以，一家人開始前往他們的祖父居住的鹿兒島，一路上他們得到了同樣的自行車騎行，但作為一個戶外家庭，他們保持了舒适的生活品質，教他們如何在野外覓食和喝酒。最終，一家人乘坐蒸汽機車抵達鹿兒島，過着由男人和女人編織的小農場生活，直到兩年後的一天，電力奇迹般地恢複了，就像兩年前一樣。

當一家人回到東京時，似乎一切都沒有改變，生活又回到了以前的模式。可是，沒人敢鄙視爺爺送來的鮮魚，暑假到哪裡去呢？當然是鹿兒島。

影片中有一個有趣的插曲，一個家庭想換點東西換一些食物，這時髦的男人在他們面前拿出勞力士手表和瑪莎拉蒂跑車，被雜貨店的女老闆毆打。原因？很簡單，在沒有電的農業社會中，這些奢侈品的價值是什麼？

二

那麼，在這種情況下，最有價值的是什麼？土地。

有人可能會認為這部電影隻不過是極端災難場景中的一個場景，但看看一組資料：在過去十年中，美國FARM土地的平均年資本回報率為12.1%，而看漲的美國股市名額為9.5%， S-P500.不要低估年平均值2.6%的差異，十年來的回報率差異為66%。

那麼，是什麼導緻了美國農田價格的急劇上漲呢？關于這個問題，我們将讨論美國土地如何定價的技術問題。

"如何給土地定價"似乎不止于此問題：市場上賣了多少錢，那不值得賣多少錢？

沒有。一是土地作為實物資産，交易頻率很低，其流動性遠低于金融資産;這兩個原因往往導緻缺乏現成的二手市場來直接找到最具代表性的價格。最後，土地的同質性遠低于其他實物資産，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤炭、銅等工業原料。兩塊相鄰土地的價格可能會因計劃用途，學區和價格而有很大差異，是以很難用商品期貨交易土地實物。

但這并不意味着土地不能定價。在美國，土地定價大緻可分為三類：邊際農業價值定價、實物期權定價以及時空模型定價。

邊際農業價值是指該土地上所有未來農業淨産出的貼現值。在城鄉聯盟中，如果土地可以自由出售，那麼，根據經濟原則，土地的商業價值應大緻等于其農業價值，否則城市将繼續擴張，直到其邊際商業價值等于邊際農業價值。如果農業産出相對穩定，這些土地的價值在很大程度上取決于農産品價格。據報道，在美國房地産市場低迷的情況下，内布拉斯加州中西部的農業用地在2011年上漲了30%，主要是因為大豆價格比曆史平均水準上漲了40%，玉米價格幾乎翻了一番。

農業價值定價對于通常使用實物期權的城市商業地塊不太有用。所謂實際選擇權，是指擁有土地，擁有開發土地的權利。在考慮了投入的建設和營運成本後，未來淨現金流貼現值最高的項目決定了土地的價值。例如，一塊土地上有三個可能的項目：停車場，電影院，百貨公司。建設成本和營運成本依次上升，但營業收入也會上升，考慮到一定的資本回報率，最賺錢的項目應該能夠确定這個商業用地的價值。所謂的"黃金地段"，"寸金"，不隻是說說而已。美國購物中心平均每平方米售價約為3，000美元，但拉斯維加斯的凱撒宮購物中心價值驚人的13，000美元。但這與56，260美元的蘋果零售店相去甚遠。

對于沒有商業産出的住宅地塊，美國最常用的是集時空模型于一體的自動定價模式。該模型的基本原理是考慮同一房屋的同質性，對價格變化進行時間序列回歸分析，得到給定區域内房價指數的平均變化。在此基礎上，對房屋的具體特點進行調整定價。這種方法最初用于對房産進行估價，在估算和折舊建築成本後，可以獲得隐含的土地價值。

那麼，土地價格上漲對經濟來說一定是一件好事嗎？美國農業部的經濟學家不同意。在2018年2月發表的一篇論文中，他們擔心目前農業用地的高價格可能不可持續，而農田價格下跌可能會惡化農民的财務狀況。據統計，農業房地産（包括土地及其建築物）占美國農業部門資産的80%以上。由于農場淨現金收入高和低利率，農場房地産價值在2015年創下曆史新高。然而，由于大宗商品價格下跌和農業現金淨收入下降，農業用地增長在過去兩年中急劇放緩，引發了人們對農業潛在債務壓力的擔憂。該研究發現，不斷增長的農場價值降低了經濟緊張的農場的比例，特别是那些經營不到四分之一土地的農場。報告還發現，在高附加值和高回報時期，至少50%土地的農場借用了更多的農田購買更多的農田。最後，使用計量經濟學模型，該研究發現，目前的農田價值并沒有得到農業回報的支援，這表明土地價格極有可能下跌。