从日本电影"生存家庭"中看到土地的价值

作者：陈健博士，计算金融学博士和影评人

在电影《生存家庭》中，有一天，由于完全无法解释的原因，他们的公寓失去了电力，然后他们发现，无论他们走到哪里，他们都失去了电力。

在影片中，有人拿出劳力士手表和玛莎拉蒂跑车作为食物，却被食品店的女老板殴打。原因很简单：在没有电的农业社会中，这些奢侈品几乎一文不值。

一

《生存家族》是一部相对另类的日本电影。这是一部奇幻电影，但不是科幻电影。它是关于普通人在灾难发生后对生活的反应，但这不是传统意义上的灾难电影;它可以被称为喜剧，但当涉及到笑声时，它莫名其妙地令人心酸;甚至可以算是公路片，因为大多数时候主角都在路上，却与传统的公路电影完全不同。

故事的情节并不复杂，英雄一家四口生活在东京典型的日本家庭，父亲忙于工作，只关心年报和自己的假发，从来没有真正关心过他的妻子和孩子。而母亲也只知道要埋家务，到家里去维诺诺。女儿和儿子都生活在自己的世界里，父母不大不小，日以继夜离不开手机和社交媒体，宁愿买便利店也不愿在家吃饭。对于爷爷从鹿儿岛送来的鲜鱼，抱歉，没人会杀鱼，只能放在冰箱里等着下次收到同样的礼物来清理。至于和爷爷通电话，拜托，这两只幼崽没有时间谈国家。

一天早上，由于完全无法解释的原因，他们的公寓断电了，然后他们发现所有可以去的地方都停电了。由于所有的通信手段都失败了，他们无法知道事故有多大。这不是停电，而是完全断电：任何与电气相关的设备都功能失调，包括汽车、高速铁路、飞机和各种由电池供电的机器。是的，即使是手电筒也不起作用。

没有电，就没有交通工具，超市很快就会没有食物出售，自来水自然不会继续供应，唯一可行的交通工具就是自行车。我父亲决定带大家骑自行车去大阪试试运气，因为他听说那里似乎有电。经过所有的磨难，他们终于到达了大阪，却发现没有电，人们聚集在水族馆周围，吃着里面的海鲜烧烤。但那只是一辆水车，水族馆的水产品很快就用完了，迫使一家人寻找新的方向。

在被一个养猪户收留后，他们终于意识到，在一个没有电的世界里，如果他们想要生存下去，他们必须回到这片土地上。因此，一家人开始前往他们的祖父居住的鹿儿岛，一路上他们得到了同样的自行车骑行，但作为一个户外家庭，他们保持了舒适的生活质量，教他们如何在野外觅食和喝酒。最终，一家人乘坐蒸汽机车抵达鹿儿岛，过着由男人和女人编织的小农场生活，直到两年后的一天，电力奇迹般地恢复了，就像两年前一样。

当一家人回到东京时，似乎一切都没有改变，生活又回到了以前的模式。可是，没人敢鄙视爷爷送来的鲜鱼，暑假到哪里去呢？当然是鹿儿岛。

影片中有一个有趣的插曲，一个家庭想换点东西换一些食物，这时髦的男人在他们面前拿出劳力士手表和玛莎拉蒂跑车，被杂货店的女老板殴打。原因？很简单，在没有电的农业社会中，这些奢侈品的价值是什么？

二

那么，在这种情况下，最有价值的是什么？土地。

有人可能会认为这部电影只不过是极端灾难场景中的一个场景，但看看一组数据：在过去十年中，美国FARM土地的平均年资本回报率为12.1%，而看涨的美国股市指标为9.5%， S-P500.不要低估年平均值2.6%的差异，十年来的回报率差异为66%。

那么，是什么导致了美国农田价格的急剧上涨呢？关于这个问题，我们将讨论美国土地如何定价的技术问题。

"如何给土地定价"似乎不止于此问题：市场上卖了多少钱，那不值得卖多少钱？

没有。一是土地作为实物资产，交易频率很低，其流动性远低于金融资产;这两个原因往往导致缺乏现成的二手市场来直接找到最具代表性的价格。最后，土地的同质性远低于其他实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤炭、铜等工业原料。两块相邻土地的价格可能会因计划用途，学区和价格而有很大差异，因此很难用商品期货交易土地实物。

但这并不意味着土地不能定价。在美国，土地定价大致可分为三类：边际农业价值定价、实物期权定价以及时空模型定价。

边际农业价值是指该土地上所有未来农业净产出的贴现值。在城乡联盟中，如果土地可以自由出售，那么，根据经济原则，土地的商业价值应大致等于其农业价值，否则城市将继续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，这些土地的价值在很大程度上取决于农产品价格。据报道，在美国房地产市场低迷的情况下，内布拉斯加州中西部的农业用地在2011年上涨了30%，主要是因为大豆价格比历史平均水平上涨了40%，玉米价格几乎翻了一番。

农业价值定价对于通常使用实物期权的城市商业地块不太有用。所谓实际选择权，是指拥有土地，拥有开发土地的权利。在考虑了投入的建设和运营成本后，未来净现金流贴现值最高的项目决定了土地的价值。例如，一块土地上有三个可能的项目：停车场，电影院，百货公司。建设成本和运营成本依次上升，但营业收入也会上升，考虑到一定的资本回报率，最赚钱的项目应该能够确定这个商业用地的价值。所谓的"黄金地段"，"寸金"，不只是说说而已。美国购物中心平均每平方米售价约为3，000美元，但拉斯维加斯的凯撒宫购物中心价值惊人的13，000美元。但这与56，260美元的苹果零售店相去甚远。

对于没有商业产出的住宅地块，美国最常用的是集时空模型于一体的自动定价模式。该模型的基本原理是考虑同一房屋的同质性，对价格变化进行时间序列回归分析，得到给定区域内房价指数的平均变化。在此基础上，对房屋的具体特点进行调整定价。这种方法最初用于对房产进行估价，在估算和折旧建筑成本后，可以获得隐含的土地价值。

那么，土地价格上涨对经济来说一定是一件好事吗？美国农业部的经济学家不同意。在2018年2月发表的一篇论文中，他们担心目前农业用地的高价格可能不可持续，而农田价格下跌可能会恶化农民的财务状况。据统计，农业房地产（包括土地及其建筑物）占美国农业部门资产的80%以上。由于农场净现金收入高和低利率，农场房地产价值在2015年创下历史新高。然而，由于大宗商品价格下跌和农业现金净收入下降，农业用地增长在过去两年中急剧放缓，引发了人们对农业潜在债务压力的担忧。该研究发现，不断增长的农场价值降低了经济紧张的农场的比例，特别是那些经营不到四分之一土地的农场。报告还发现，在高附加值和高回报时期，至少50%土地的农场借用了更多的农田购买更多的农田。最后，使用计量经济学模型，该研究发现，目前的农田价值并没有得到农业回报的支持，这表明土地价格极有可能下跌。