文 | 《地産小王子》主編 蘇陽
01
七連跌之後，杭州學區房成交量終于反彈！
今年1月巅峰時期，杭州學區房月成交量在1000套以上。春節過後的3月，成交量也接近千套。
随後就是一路狂跌，最差的10月，隻賣出79套，已經不足1月的一成。
手邊買房資料顯示，11月，杭州TOP30的代表學區一共成交了147套房子。相比10月的79套，增長了86.1%。
不容易啊，止跌回升了！
12月開局，學區房成交也還算給力。
到昨天為止，典型學區房賣掉39套。按照這個趨勢下去，總成交套數有望跟11月持平。
坊間甚至有傳言稱，12月開始，以學軍本部為首的頂級學區房，幾乎每天都有成交。
杭州學區房要回暖？房東們現在肯降價嗎？買家現在能進場抄底嗎？頂級學區房接下來還能投資嗎？
帶着疑問，我跑了幾個學區房小區。
02
說到頂級學區房代表，我首先想到的就是對口學軍本部的文二新村。
屢次重新整理杭州學區房單價記錄，文二新村一直頂着“杭州最貴學區房”的頭銜。
2021年4月，文二新村網簽了一套32.59㎡的房源，成交總價600萬，單價18.4萬元/㎡。這套房子能天價成交，主要還是因為面積小，總價可控。
但現在，即使是同等面積的小戶型，價格也已經明顯下滑。
文二新村的最新總價門檻，已經降到了400萬。不少房子的挂牌單價，連18.4萬的一半都沒有了。
走進小區，我感覺其他老破小擁有的毛病，文二新村都有。如果不是擁有學區房的光環，隻怕很多對生活品質有要求的年輕人，根本不會選擇它。
中介先給我介紹了一套46㎡房源，兩房一廳一廚一衛，報價400萬，滿五唯一，是整個小區挂牌總價最低的房子。
“放在以前，這個價格一出來，肯定被秒走。”中介小哥告訴我。
隻可惜，理想很豐滿，現實很骨感。這套房子從8月份上架，已經挂了4個月多了，還是沒賣掉。
挂牌價也是一路打折，從600萬直降到400萬。
“這已經是小區裡帶看量最高的一套房子了。”即使如此，看房人數寥寥，敢下手的人更是沒有。
03
相反，想要割肉出貨的房東，倒真是不少。
資料顯示，文二新村一共31套挂牌房源，最近1個月就有7套房子降價賣，沒有一套房子敢逆市漲價。少的也降了十幾萬，多的直降一百多萬。
有一套46㎡房源，報價553萬，已經先後降了137萬。直降五六十萬的房子也不在少數。
中介告訴我，不少降價房源基本上都已經滿5年了，有的甚至是滿五唯一的房子。也就是說，大機率房東當初都是沖着孩子讀書買的。
文二新村并非個例。在年代更老的日晖新村，一套38㎡一室一廳一廚一衛房源，報價340萬，相比最初挂牌直降60萬。
除此之外，“四小金剛”的另外三家文一街、文三街、行知也都面臨相同情況。
對口文三街國小本部的馬塍路小區，一套23㎡房源已經降到260萬。開門就是床，廚房邊上緊貼衛生間。
年初，這樣的房子或許還沒正式挂牌，就已經被搶走了。
今年上半年，馬塍路小區還屢次出現過13萬元/㎡的網簽價格。上一次小區出現總價2字頭的房源，已經是一年半以前了。
但現在，連這樣的極端小戶型、低總價房源，都走不動量了。
可見，即使成交量略有回暖，但整體市場活躍度仍然不夠。尤其是頂級學區房，願意買單的買家還是太少了。
04
翻開11月成交排行榜，不難發現，杭州學區房成交主力早已洗牌。
榜上前十名，沒有一個的網簽均價超過5萬元/㎡。很多甚至也不是傳統意義上的第一梯隊學區，隻能算是第二梯隊的新秀。
這說明，市場上大部分學區房買家，如今追求的不再是頂級學區， 而是高成本效益的學區。
與之相對的，原本那些頂級學區對口的老破小，沒有産品力和居住舒适度做依托，溢價正在被逐漸消解。
我一直都認可學區房的使用價值。如果為了孩子的未來考慮，為學區房支付一定程度的溢價，是完全合理的。
但是，學區溢價不應該是無度的。
就拿同樣老破小的翠苑一區和花園西村來比。兩個小區就在馬路斜對面，其他配套基本都可以共享，唯一的差距就是學區，一個是翠苑一小，一個是行知國小。
翠苑一區的成交均價還不到4萬元/㎡，花園西村的均價卻能超過8萬元/㎡。
也就是說，在杭州，部分頂級學區的溢價能超過100%。這是不合理的。
我想，第一梯隊學區房的合理溢價幅度應該在20-30%。超過的部分，之前基本上都是因為學區房的投資價值而産生的。
伴随着雙減政策落地，成績不允許被公布，學區房好壞的衡量标準也會變得更不清晰。現在越是頂級的學區，往後一定會被削得越厲害。
各位孟母們，千萬别急着抄底。
别看着近期學區房成交量回暖，有部分家長願意掏錢買單了。但杭州一些頂級學區的額外溢價，仍然很高。
在打壓學區炒作的政策大背景下，多餘的溢價終有一天會消弭。
投資學區房的時代，終将過去。