文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
七连跌之后，杭州学区房成交量终于反弹！
今年1月巅峰时期，杭州学区房月成交量在1000套以上。春节过后的3月，成交量也接近千套。
随后就是一路狂跌，最差的10月，只卖出79套，已经不足1月的一成。
手边买房数据显示，11月，杭州TOP30的代表学区一共成交了147套房子。相比10月的79套，增长了86.1%。
不容易啊，止跌回升了！
12月开局，学区房成交也还算给力。
到昨天为止，典型学区房卖掉39套。按照这个趋势下去，总成交套数有望跟11月持平。
坊间甚至有传言称，12月开始，以学军本部为首的顶级学区房，几乎每天都有成交。
杭州学区房要回暖？房东们现在肯降价吗？买家现在能进场抄底吗？顶级学区房接下来还能投资吗？
带着疑问，我跑了几个学区房小区。
02
说到顶级学区房代表，我首先想到的就是对口学军本部的文二新村。
屡次刷新杭州学区房单价记录，文二新村一直顶着“杭州最贵学区房”的头衔。
2021年4月，文二新村网签了一套32.59㎡的房源，成交总价600万，单价18.4万元/㎡。这套房子能天价成交，主要还是因为面积小，总价可控。
但现在，即使是同等面积的小户型，价格也已经明显下滑。
文二新村的最新总价门槛，已经降到了400万。不少房子的挂牌单价，连18.4万的一半都没有了。
走进小区，我感觉其他老破小拥有的毛病，文二新村都有。如果不是拥有学区房的光环，只怕很多对生活品质有要求的年轻人，根本不会选择它。
中介先给我介绍了一套46㎡房源，两房一厅一厨一卫，报价400万，满五唯一，是整个小区挂牌总价最低的房子。
“放在以前，这个价格一出来，肯定被秒走。”中介小哥告诉我。
只可惜，理想很丰满，现实很骨感。这套房子从8月份上架，已经挂了4个月多了，还是没卖掉。
挂牌价也是一路打折，从600万直降到400万。
“这已经是小区里带看量最高的一套房子了。”即使如此，看房人数寥寥，敢下手的人更是没有。
03
相反，想要割肉出货的房东，倒真是不少。
数据显示，文二新村一共31套挂牌房源，最近1个月就有7套房子降价卖，没有一套房子敢逆市涨价。少的也降了十几万，多的直降一百多万。
有一套46㎡房源，报价553万，已经先后降了137万。直降五六十万的房子也不在少数。
中介告诉我，不少降价房源基本上都已经满5年了，有的甚至是满五唯一的房子。也就是说，大概率房东当初都是冲着孩子读书买的。
文二新村并非个例。在年代更老的日晖新村，一套38㎡一室一厅一厨一卫房源，报价340万，相比最初挂牌直降60万。
除此之外，“四小金刚”的另外三家文一街、文三街、行知也都面临相同情况。
对口文三街小学本部的马塍路小区，一套23㎡房源已经降到260万。开门就是床，厨房边上紧贴卫生间。
年初，这样的房子或许还没正式挂牌，就已经被抢走了。
今年上半年，马塍路小区还屡次出现过13万元/㎡的网签价格。上一次小区出现总价2字头的房源，已经是一年半以前了。
但现在，连这样的极端小户型、低总价房源，都走不动量了。
可见，即使成交量略有回暖，但整体市场活跃度仍然不够。尤其是顶级学区房，愿意买单的买家还是太少了。
04
翻开11月成交排行榜，不难发现，杭州学区房成交主力早已洗牌。
榜上前十名，没有一个的网签均价超过5万元/㎡。很多甚至也不是传统意义上的第一梯队学区，只能算是第二梯队的新秀。
这说明，市场上大部分学区房买家，如今追求的不再是顶级学区， 而是高性价比的学区。
与之相对的，原本那些顶级学区对口的老破小，没有产品力和居住舒适度做依托，溢价正在被逐步消解。
我一直都认可学区房的使用价值。如果为了孩子的未来考虑，为学区房支付一定程度的溢价，是完全合理的。
但是，学区溢价不应该是无度的。
就拿同样老破小的翠苑一区和花园西村来比。两个小区就在马路斜对面，其他配套基本都可以共享，唯一的差距就是学区，一个是翠苑一小，一个是行知小学。
翠苑一区的成交均价还不到4万元/㎡，花园西村的均价却能超过8万元/㎡。
也就是说，在杭州，部分顶级学区的溢价能超过100%。这是不合理的。
我想，第一梯队学区房的合理溢价幅度应该在20-30%。超过的部分，之前基本上都是因为学区房的投资价值而产生的。
伴随着双减政策落地，成绩不允许被公布，学区房好坏的衡量标准也会变得更不清晰。现在越是顶级的学区，往后一定会被削得越厉害。
各位孟母们，千万别急着抄底。
别看着近期学区房成交量回暖，有部分家长愿意掏钱买单了。但杭州一些顶级学区的额外溢价，仍然很高。
在打压学区炒作的政策大背景下，多余的溢价终有一天会消弭。
投资学区房的时代，终将过去。