经历七连跌“最长寒冬”后，杭州学区房成交量终于回升了！
根据手边买房数据，11月杭州TOP30代表学区共成交150套左右，环比10月的79套，涨幅超86%。
12月，带看和成交继续活跃，一些数月甚至半年零成交的小区，也终于有了新的成交。
截至12月13日，TOP30学区房有60多套成交，即便受疫情影响，成交量依然有望接近11月。
很多购房者，隐约察觉到了市场“异动”，陆续有孟母们急着下单了。
杭州“孟母盘”代表文鼎苑
风声再起，学区房这是要回暖反弹了吗？如果你真这么想，那就真大错特错了。
上周我专程前往城西多家中介门店实探，并研究对比相关数据，得出的初步结论是：
市场开始进入“以价换量”、“量涨价稳”的局面，远没有达到回暖的程度！
当下杭州学区房神话破灭，溢价空间越来越狭窄，回暖和反弹谈何容易？
不信我们一起看数据。
以学军求智巷校区顶级学区房为例，下宁巷小区12月成交一套53㎡小户型，签约价仅7.52万/平；
看近90天左右的数据，12月的下宁巷价格看似略有企稳，但若要跟2021年3月小户型最高12万+的网签单价比，价格几乎腰斩。
就这还回暖？
另外，我通过大量查阅各大数据平台，并随机抽取了13个热门学区房小区，将它们一年内的三个时间段的网签价做成了表格；
学区房到底有没有回暖，看表格就一目了然。
再说线下实探情况。
虽然学区房短期成交量增多是事实，但也仅限于热门学区附近的门店；
即便这样，很多门店在学区房、二手房这块的业务量总体上依然很少。
全市4万名经纪人，12月1日-14日晚仅成交了1428套房，平均28个人才卖出了1套房。
很多门店遇到了前所未有的经营压力。
学区房回暖？看那些冷清的中介门店就知道了，不可能的事。
说到这里，可能还是有人会疑惑：
你说成交没回暖，那在二手房整体下行+年底传统淡季下，最近成交量、带看量逆势增长，又作何解释？
在我看来，这与市场大量刚性需求依然大量存在，价格下跌并逐渐靠近购房者预期以及楼市政策大环境的放松有关。
过去几年杭州学区房因为炒作气氛过于浓烈，金融属性远远大于居住属性，导致了价格与价值严重脱钩。
然而随着“双减”、名校集团化等政策组合拳出击，“削峰填谷”、“遍地都是学区房”是大势所趋，学区房最终回归到本来的价值。
在价格在与价值的一步步靠拢中，一些真正有学区“刚性需求”的家庭，陆续出手了。
而且，很多人也知道，不是所有人都有在最低点买进的本事，价格只要达到了心理预期，就会有购房者买单。
再加上最近金融和政策暖风频吹，放款加快，利率降低，能省不少利息钱，短期内成交量自然也就回升了。
但是，你们可要清醒了，这种回升只是短期内的量升，相对于上半年TOP30学区房动辄三四百套的高峰期，现在的成交量量依然处于历史低位。
距离回暖还很遥远，还可以再观望一段时间。
学区房还没回暖，第二梯队学区房却开始崭露头角，引起很多媒体和购房者的关注。
根据手边买房数据，上榜11月成交TOP10的学校有滨和、卖小、文新、江南实验、和家园、采二、长寿桥等学校。
7成以上都是非顶级学区的第二梯队学区房。像滨和和卖小，11月对口学区房签约均达12套，并列全杭州学区房第一。
价格也是第二梯队学区房更加亲民，签约单价基本上在5万以内。
而且整体来看，第二梯队学区房整体教育质量也还不错，出于“兜底”考虑，现在在很多鸡娃家庭里变得很受青睐。
另外，我还惊奇地发现，近期成交的学区房呈现出面积和户型更大的趋势。
比如11月江南实验成交的学区房中，东方郡的89㎡小户型只成交了1套，而像风雅钱塘、倾城之恋、温馨人家、江南豪园、钱塘春晓这些小区成交的都是大户型。
像卖鱼桥小学、文一街小学的学区房，也不乏110㎡到接近300㎡的大户型成交。
仔细想想，也不难理解，差不太多的价格，你是愿意去买价值不断缩水的文二新村、求智巷等顶流学区老破小，在逼仄脏乱的环境里蜗居，还是愿意选择空间更加从容、居住更加舒适的宽敞学区房？
答案显而易见。
最近，一位大学校友问我：现在杭州学军、行知的老破小学区房比以前降了很多，年底是不是可以买了？
对于这个问题，我几乎是毫无保留地边骂边答：
有单价更低、住得更舒服的次新学区你不买，非得买这种未来存在种种不确定性风险的顶级学区；
而且还是这种居住体验非常差、最没溢价空间的老破小，是准备砸自己手里吗？
为了证明我的观点，我还将翠苑一小和行知小学学区房直接拿来对比：
翠苑一区11月成交均价还不到4万，而一街之隔的花园西村实际成交单价超8万。
像这样顶级学区溢价超过100%，显然不合理。
在我看来，在产品地段相近的情况下，顶级学区房和二、三梯队的学区房，正常合理的溢价幅度应该在20%~40%。
花园西村与翠苑一区的溢价幅度大约只有40%，价格在5.6万/平以内才算基本合理。
这么大的水分，你敢要吗？
冲动的校友再次提醒了杭州的孟母和鸡娃党们：
学区房的黄金时代已终结，顶级学区房老破小更是重重地跌落神坛；
别急着“抄底”顶级学区房，立面的水分和泡沫，正在一天天被挤掉，吹破。
追求“最优解”和“性价比”才是王道。