經曆七連跌“最長寒冬”後，杭州學區房成交量終于回升了！
根據手邊買房資料，11月杭州TOP30代表學區共成交150套左右，環比10月的79套，漲幅超86%。
12月，帶看和成交繼續活躍，一些數月甚至半年零成交的小區，也終于有了新的成交。
截至12月13日，TOP30學區房有60多套成交，即便受疫情影響，成交量依然有望接近11月。
很多購房者，隐約察覺到了市場“異動”，陸續有孟母們急着下單了。
杭州“孟母盤”代表文鼎苑
風聲再起，學區房這是要回暖反彈了嗎？如果你真這麼想，那就真大錯特錯了。
上周我專程前往城西多家中介門店實探，并研究對比相關資料，得出的初步結論是：
市場開始進入“以價換量”、“量漲價穩”的局面，遠沒有達到回暖的程度！
當下杭州學區房神話破滅，溢價空間越來越狹窄，回暖和反彈談何容易？
不信我們一起看資料。
以學軍求智巷校區頂級學區房為例，下甯巷小區12月成交一套53㎡小戶型，簽約價僅7.52萬/平；
看近90天左右的資料，12月的下甯巷價格看似略有企穩，但若要跟2021年3月小戶型最高12萬+的網簽單價比，價格幾乎腰斬。
就這還回暖？
另外，我通過大量查閱各大資料平台，并随機抽取了13個熱門學區房小區，将它們一年内的三個時間段的網簽價做成了表格；
學區房到底有沒有回暖，看表格就一目了然。
再說線下實探情況。
雖然學區房短期成交量增多是事實，但也僅限于熱門學區附近的門店；
即便這樣，很多門店在學區房、二手房這塊的業務量總體上依然很少。
全市4萬名經紀人，12月1日-14日晚僅成交了1428套房，平均28個人才賣出了1套房。
很多門店遇到了前所未有的經營壓力。
學區房回暖？看那些冷清的中介門店就知道了，不可能的事。
說到這裡，可能還是有人會疑惑：
你說成交沒回暖，那在二手房整體下行+年底傳統淡季下，最近成交量、帶看量逆勢增長，又作何解釋？
在我看來，這與市場大量剛性需求依然大量存在，價格下跌并逐漸靠近購房者預期以及樓市政策大環境的放松有關。
過去幾年杭州學區房因為炒作氣氛過于濃烈，金融屬性遠遠大于居住屬性，導緻了價格與價值嚴重脫鈎。
然而随着“雙減”、名校集團化等政策組合拳出擊，“削峰填谷”、“遍地都是學區房”是大勢所趨，學區房最終回歸到本來的價值。
在價格在與價值的一步步靠攏中，一些真正有學區“剛性需求”的家庭，陸續出手了。
而且，很多人也知道，不是所有人都有在最低點買進的本事，價格隻要達到了心理預期，就會有購房者買單。
再加上最近金融和政策暖風頻吹，放款加快，利率降低，能省不少利息錢，短期内成交量自然也就回升了。
但是，你們可要清醒了，這種回升隻是短期内的量升，相對于上半年TOP30學區房動辄三四百套的高峰期，現在的成交量量依然處于曆史低位。
距離回暖還很遙遠，還可以再觀望一段時間。
學區房還沒回暖，第二梯隊學區房卻開始嶄露頭角，引起很多媒體和購房者的關注。
根據手邊買房資料，上榜11月成交TOP10的學校有濱和、賣小、文新、江南實驗、和家園、采二、長壽橋等學校。
7成以上都是非頂級學區的第二梯隊學區房。像濱和和賣小，11月對口學區房簽約均達12套，并列全杭州學區房第一。
價格也是第二梯隊學區房更加親民，簽約單價基本上在5萬以内。
而且整體來看，第二梯隊學區房整體教育品質也還不錯，出于“兜底”考慮，現在在很多雞娃家庭裡變得很受青睐。
另外，我還驚奇地發現，近期成交的學區房呈現出面積和戶型更大的趨勢。
比如11月江南實驗成交的學區房中，東方郡的89㎡小戶型隻成交了1套，而像風雅錢塘、傾城之戀、溫馨人家、江南豪園、錢塘春曉這些小區成交的都是大戶型。
像賣魚橋國小、文一街國小的學區房，也不乏110㎡到接近300㎡的大戶型成交。
仔細想想，也不難了解，差不太多的價格，你是願意去買價值不斷縮水的文二新村、求智巷等頂流學區老破小，在逼仄髒亂的環境裡蝸居，還是願意選擇空間更加從容、居住更加舒适的寬敞學區房？
答案顯而易見。
最近，一位大學校友問我：現在杭州學軍、行知的老破國小區房比以前降了很多，年底是不是可以買了？
對于這個問題，我幾乎是毫無保留地邊罵邊答：
有單價更低、住得更舒服的次新學區你不買，非得買這種未來存在種種不确定性風險的頂級學區；
而且還是這種居住體驗非常差、最沒溢價空間的老破小，是準備砸自己手裡嗎？
為了證明我的觀點，我還将翠苑一小和行知國小學區房直接拿來對比：
翠苑一區11月成交均價還不到4萬，而一街之隔的花園西村實際成交單價超8萬。
像這樣頂級學區溢價超過100%，顯然不合理。
在我看來，在産品地段相近的情況下，頂級學區房和二、三梯隊的學區房，正常合理的溢價幅度應該在20%~40%。
花園西村與翠苑一區的溢價幅度大約隻有40%，價格在5.6萬/平以内才算基本合理。
這麼大的水分，你敢要嗎？
沖動的校友再次提醒了杭州的孟母和雞娃黨們：
學區房的黃金時代已終結，頂級學區房老破小更是重重地跌落神壇；
别急着“抄底”頂級學區房，立面的水分和泡沫，正在一天天被擠掉，吹破。
追求“最優解”和“成本效益”才是王道。