民營房企的口水，都要滴到桌子上了。
保利一口氣就要發98億元的公司債，中海要發50億的人民币債券，招商蛇口也是一天之内，接連釋出兩筆分别30億元的信用債。
被掐住融資喉嚨的開發商們，似乎迎來一絲曙光，部分房企的逾期債務也獲得展期。
但，最近發債的，似乎基本上仍以央企國企為主。
中海11月22日釋出的公告截圖
保利發展11月22日釋出的公告截圖
保利、中海、招商這三家房企近兩月的融資規模有明顯地上升，自10月到目前為止（包括上述發債計劃），保利相關企業的發債融資計劃總額合計超180億元，中海合計100億元，招商蛇口合計60億元。
對于大多數民營開發商而言，隻剩羨慕的份了。
過去數十年，房企到港股上市比較容易，一旦完成上市就能在資本市場上獲得融資。
通過借新錢還舊錢，開發商可以避免債務違約，還有望以低息債置換高息債，降低融資成本。但這個融資大門從去年開始慢慢關上。
債務再融資變得掣肘、銷售回款變得更難、調控限價壓縮利潤，房企拿錢的三個“絕密武器”，逐漸喪失原有功能和作用，生存變得更難了。
如果用一張曲線圖來描述房企今年融資的情況，那一定是一路向下走的曲線圖。
但最近，開始有所回升。
房企融資衆生相
從近期地産股的波動變化，也可以看出資本市場對于地産融資前景的判斷仍然充滿不确定性。
房地産闆塊在過去的這兩周時間裡，股價出現了劇烈的波動，甚至某一交易日股價大幅拉升，收獲漲停闆的個股包括招商蛇口、保利、金地、陽光城、泰禾集團等。
好的一面是，不少房企的融資計劃得到實質性進展，老闆舍得掏錢，且部分準爆雷房企的債務獲展期。
比如11月18日，陽光城旗下三隻美元債展期全部獲通過，至此，陽光城11月到期的公開債務均已完成展期。
但樂觀并不能改變行業仍然存在巨大阻力和困難的局面。
這一兩個月，行業内的人都在傳融資開始“解凍”了，但是卻有房企在“坦白局”上直言不諱，“說額度放松，民企感受不明顯，可能國企略好。”
房企融資的管道不外乎四個，發債、配股、變賣資産股權和老闆掏錢，先說發債，又分為境内和境外發債。
說财貓統計下半年（7月-11月）房企境内完成發債的部分情況。主流房企中能發境内信用債的大概有不到30家房企，包括招商、保利、中海、金茂、大悅城、珠海華發、遠洋資本、金地、張江高科等。
△上述表格資料或不全 統計時間截至11月22日，僅供參考（不包含城投及城建公司）
除此之外，房地産行業下半年的融資還有不少特點可循。
利率最低的是建發集團的10億元超短期融資券，利率隻有2.64%，平均利率在3.5%左右，大幅降低了融資成本；期限最短的隻有29天，不到一個月，期限最長的有9年。
此外，地方城投及城建公司境内發債申請較多；發債計劃的審批在加快，最快的5天之内就能完成發行債券。
境外債方面，資料統計，7月至10月，中資地産離岸債券合計發行90筆，看這發債主體，基本以民企為主，其中利率最高的竟達到14.2%，為鑫苑置業發行的2.05億美元債。
而年内集資最大的一筆境外股權融資，估計是中國信達資産管理新發行的8500萬股非累積永續境外優先股，募資總額108.9億元人民币，中國信達稱将用于補充公司其他一級資本。
大概是實在難借錢了吧，甚至有不少房企大佬們還開始自己掏錢救公司，緩解資金鍊緊張，前有富力李思廉、張力，後有融創孫宏斌免息借29億給公司，恒大許家印也變賣家産集資70億元。
行業發展遇阻，公司陷入危機，老闆也無法置身事外。
融資輸血失效，自身造血難頂上
過去的十年，是房地産的金融紅利時代，誰能借到更多的錢，誰就能快速擴張，做大市場佔有率。
然而過去這一年多時間裡，房地産的規則呗徹底改寫。房企迎來變革，很大原因，是融資環境的巨變導緻的。“高周轉”、高杠杆的發展模式已經失效，房地産行業已經告别規模和狂加杠杆的時代。
不能再加杠杆，意味着房企要盡可能去化回款，賣房變現，降低庫存占比，以此降負債。
比起2019年和2020年，今年才是房企真正“錢緊”的一年。繼三條紅線後，房地産貸款新規又給銀行設定了兩條紅線，随之而來的還有商票納入“三條紅線”監管、信托收緊、評級下調等。
說财貓統計了過去10個月房企到位資金的情況，發現了三大趨勢。
據國家統計局釋出的資料顯示，今年以來，房企到位資金同比增速逐漸放緩，年初1-2月仍有5成增速，但到了10月，房企累計到位資金同比增速僅剩8.8%。
仔細看下來，房企到位資金的來源逐漸由“外資”及“國内貸款”轉向“自籌資金”與“定金及預收款”，外債的占比正在下降，國内信用債保持在一定的水準。
今年前十月，房企到位資金總額約16萬億，其中利用外資累計僅72億元，占比0.045%，同比下滑最厲害為-35.4%；國内貸款累計約2萬億，占比12.47%，同比下滑10%。
此外，房企到位資金的主要來源是“自籌資金”、“定金及預收款”及“個人按揭貸款”，這三項在今年前十月的占比分别為32.57%、38.4%以及16.51%，同比均為正增長，增幅為5.1%、21%和9.7%。
可以看得出來，今年在抓房企資金及債務結構方面還是取得了一定成效的。
為了讓房企不依賴加杠杆而減少外資及國内貸款的增加，壓縮房企利用外資的借債規模，使其通過自我造血（回款）及按揭貸款和預收款等方式來擷取發展的時間。
用資料來說話，10月，房企的國内貸款約1378億元，“自籌資金”及“定金及預收款”分别為5405億元及5351億元，達到年内的最低值，且單月的同比增幅下滑較嚴重，國内貸款單月同比下滑近三成。
這意味着，房企到今年10月的資金壓力更大了，資金鍊更加緊張。
貸款不放，賣房業績差，房企走投無路。下半年傳出資金鍊斷裂的房企開始變多了，比如花樣年、新力、當代置業等等。
這是一個積極的信号。
個人按揭貸款，是購房者賣房子辦的銀行貸款，最後由銀行撥給開發商，這就是房企到位資金來自個人按揭貸款的情況。
在今年1-4月單月，個人按揭貸款的同比增速屬于按月遞減，6-9月個人按揭貸款單月增幅為負增長，銀行放貸速度放緩，直到今年10單月首次回正，這說明銀行有加速放款。
銀行放貸提速了，有利于緩解房企開發資金的壓力。
上周五，銀保監會發言人就提到一點，“房地産合理貸款需求得到滿足。”此外，銀保監會新聞發言人稱，個人住房貸款中90%以上用于支援首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長了超6成。
但總體來看，前10月，房地産開發企業到位資金的同比增速整體都是平穩放緩的，其中利用外資同比增幅處于0%以下，一直都是負增長。
年末将至，房企過冬的“糧食”供給大機率還是會補足的，說财貓通過各種資訊管道得知，已經有某些城市的銀行展開行動，加快房企開發貸的審批，11月末開發貸餘額有望實作正增長。
但值得注意的是，這并不意味着大水漫灌。
當“房住不炒”、“堅持不将房地産作為短期刺激經濟的手段”、“三穩”、“實施好房地産金融審慎管理制度”等等成為限制，房地産行業正從野蠻時代過渡到理性時代。
融資也是一樣。
最近确實錢松了一些，但對于大多數房企而言，最難的時候可能還沒有過去。