民营房企的口水，都要滴到桌子上了。
保利一口气就要发98亿元的公司债，中海要发50亿的人民币债券，招商蛇口也是一天之内，接连发布两笔分别30亿元的信用债。
被掐住融资喉咙的开发商们，似乎迎来一丝曙光，部分房企的逾期债务也获得展期。
但，最近发债的，似乎基本上仍以央企国企为主。
中海11月22日发布的公告截图
保利发展11月22日发布的公告截图
保利、中海、招商这三家房企近两月的融资规模有明显地上升，自10月到目前为止（包括上述发债计划），保利相关企业的发债融资计划总额合计超180亿元，中海合计100亿元，招商蛇口合计60亿元。
对于大多数民营开发商而言，只剩羡慕的份了。
过去数十年，房企到港股上市比较容易，一旦完成上市就能在资本市场上获得融资。
通过借新钱还旧钱，开发商可以避免债务违约，还有望以低息债置换高息债，降低融资成本。但这个融资大门从去年开始慢慢关上。
债务再融资变得掣肘、销售回款变得更难、调控限价压缩利润，房企拿钱的三个“绝密武器”，逐渐丧失原有功能和作用，生存变得更难了。
如果用一张曲线图来描述房企今年融资的情况，那一定是一路向下走的曲线图。
但最近，开始有所回升。
房企融资众生相
从近期地产股的波动变化，也可以看出资本市场对于地产融资前景的判断仍然充满不确定性。
房地产板块在过去的这两周时间里，股价出现了剧烈的波动，甚至某一交易日股价大幅拉升，收获涨停板的个股包括招商蛇口、保利、金地、阳光城、泰禾集团等。
好的一面是，不少房企的融资计划得到实质性进展，老板舍得掏钱，且部分准爆雷房企的债务获展期。
比如11月18日，阳光城旗下三只美元债展期全部获通过，至此，阳光城11月到期的公开债务均已完成展期。
但乐观并不能改变行业仍然存在巨大阻力和困难的局面。
这一两个月，行业内的人都在传融资开始“解冻”了，但是却有房企在“坦白局”上直言不讳，“说额度放松，民企感受不明显，可能国企略好。”
房企融资的渠道不外乎四个，发债、配股、变卖资产股权和老板掏钱，先说发债，又分为境内和境外发债。
说财猫统计下半年（7月-11月）房企境内完成发债的部分情况。主流房企中能发境内信用债的大概有不到30家房企，包括招商、保利、中海、金茂、大悦城、珠海华发、远洋资本、金地、张江高科等。
△上述表格数据或不全 统计时间截至11月22日，仅供参考（不包含城投及城建公司）
除此之外，房地产行业下半年的融资还有不少特点可循。
利率最低的是建发集团的10亿元超短期融资券，利率只有2.64%，平均利率在3.5%左右，大幅降低了融资成本；期限最短的只有29天，不到一个月，期限最长的有9年。
此外，地方城投及城建公司境内发债申请较多；发债计划的审批在加快，最快的5天之内就能完成发行债券。
境外债方面，数据统计，7月至10月，中资地产离岸债券合计发行90笔，看这发债主体，基本以民企为主，其中利率最高的竟达到14.2%，为鑫苑置业发行的2.05亿美元债。
而年内集资最大的一笔境外股权融资，估计是中国信达资产管理新发行的8500万股非累积永续境外优先股，募资总额108.9亿元人民币，中国信达称将用于补充公司其他一级资本。
大概是实在难借钱了吧，甚至有不少房企大佬们还开始自己掏钱救公司，缓解资金链紧张，前有富力李思廉、张力，后有融创孙宏斌免息借29亿给公司，恒大许家印也变卖家产集资70亿元。
行业发展遇阻，公司陷入危机，老板也无法置身事外。
融资输血失效，自身造血难顶上
过去的十年，是房地产的金融红利时代，谁能借到更多的钱，谁就能快速扩张，做大市场份额。
然而过去这一年多时间里，房地产的规则呗彻底改写。房企迎来变革，很大原因，是融资环境的巨变导致的。“高周转”、高杠杆的发展模式已经失效，房地产行业已经告别规模和狂加杠杆的时代。
不能再加杠杆，意味着房企要尽可能去化回款，卖房变现，降低库存占比，以此降负债。
比起2019年和2020年，今年才是房企真正“钱紧”的一年。继三条红线后，房地产贷款新规又给银行设置了两条红线，随之而来的还有商票纳入“三条红线”监管、信托收紧、评级下调等。
说财猫统计了过去10个月房企到位资金的情况，发现了三大趋势。
据国家统计局发布的数据显示，今年以来，房企到位资金同比增速逐渐放缓，年初1-2月仍有5成增速，但到了10月，房企累计到位资金同比增速仅剩8.8%。
仔细看下来，房企到位资金的来源逐渐由“外资”及“国内贷款”转向“自筹资金”与“定金及预收款”，外债的占比正在下降，国内信用债保持在一定的水平。
今年前十月，房企到位资金总额约16万亿，其中利用外资累计仅72亿元，占比0.045%，同比下滑最厉害为-35.4%；国内贷款累计约2万亿，占比12.47%，同比下滑10%。
此外，房企到位资金的主要来源是“自筹资金”、“定金及预收款”及“个人按揭贷款”，这三项在今年前十月的占比分别为32.57%、38.4%以及16.51%，同比均为正增长，增幅为5.1%、21%和9.7%。
可以看得出来，今年在抓房企资金及债务结构方面还是取得了一定成效的。
为了让房企不依赖加杠杆而减少外资及国内贷款的增加，压缩房企利用外资的借债规模，使其通过自我造血（回款）及按揭贷款和预收款等方式来获取发展的时间。
用数据来说话，10月，房企的国内贷款约1378亿元，“自筹资金”及“定金及预收款”分别为5405亿元及5351亿元，达到年内的最低值，且单月的同比增幅下滑较严重，国内贷款单月同比下滑近三成。
这意味着，房企到今年10月的资金压力更大了，资金链更加紧张。
贷款不放，卖房业绩差，房企走投无路。下半年传出资金链断裂的房企开始变多了，比如花样年、新力、当代置业等等。
这是一个积极的信号。
个人按揭贷款，是购房者卖房子办的银行贷款，最后由银行拨给开发商，这就是房企到位资金来自个人按揭贷款的情况。
在今年1-4月单月，个人按揭贷款的同比增速属于按月递减，6-9月个人按揭贷款单月增幅为负增长，银行放贷速度放缓，直到今年10单月首次回正，这说明银行有加速放款。
银行放贷提速了，有利于缓解房企开发资金的压力。
上周五，银保监会发言人就提到一点，“房地产合理贷款需求得到满足。”此外，银保监会新闻发言人称，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长了超6成。
但总体来看，前10月，房地产开发企业到位资金的同比增速整体都是平稳放缓的，其中利用外资同比增幅处于0%以下，一直都是负增长。
年末将至，房企过冬的“粮食”供给大概率还是会补足的，说财猫通过各种信息渠道得知，已经有某些城市的银行展开行动，加快房企开发贷的审批，11月末开发贷余额有望实现正增长。
但值得注意的是，这并不意味着大水漫灌。
当“房住不炒”、“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“三稳”、“实施好房地产金融审慎管理制度”等等成为约束，房地产行业正从野蛮时代过渡到理性时代。
融资也是一样。
最近确实钱松了一些，但对于大多数房企而言，最难的时候可能还没有过去。