在“南京首席空港闆塊”祿口新城，有一群“十一羅漢”。
2001年12月，一部名為《十一羅漢》的電影在美國上映。講述了以丹尼為首的十一位身懷絕技的俠盜天團，經過周密策劃後大鬧拉斯維加斯，“搶劫”情敵大老闆的賭場，隻求讓前妻泰絲回心轉意的精彩故事。
憑借龐大的巨星陣容、環環相扣的劇情、精湛炸裂的演技，該片獲得第28屆法國電影凱撒獎最佳外國電影提名。但，在房叔看來，如今雲集11家樓盤混戰的祿口新城，也正在上演着與《十一羅漢》極為相似的劇情。
男主：祿口11家在售與待售項目
女主：曾經萬人排隊搶房的客戶
“請問導演，這部祿口最強絞肉機的劇情接下來該怎麼走呢？”
（一）
有人說，南京樓市今年最大的一個關鍵詞，是“破限”。
從城南到城北，從仙林到江北，再到江心洲富人島，新盤一次又一次突破限價，不斷重新整理天花闆記錄。而處于南京房價金字塔最底端的剛需“地闆價”，相較去年還是漲了不少。
按照這種“外圍倒逼核心”的邏輯，南京下一輪漲價大潮似乎又要轟轟烈烈的來了。
那麼，我們回頭再看已全面站在破限十字路口的祿口新城，在南京大外環（包括衛星城）剛需陣營中處于什麼樣的位置？
六合高層1.5萬（洋房1.8萬）、溧水1.6萬、龍潭1.7萬，而祿口，隻用了一年多就轉眼蹿上1.9-2萬大關。于是，很多人都在感歎：“祿口房子今年賣得有點貴了！”
祿口的房子貴嗎？我們不妨再看其他三個具有代表性的“競品”衛星城闆塊。
1，開發時間更早、基礎生活配套更成熟的闆橋新城，某地王新盤放風2.9萬/㎡。缺點是短期無地鐵利好兌現。
2，目前暫時還處于安置房時代的橋林新城，首個由3家房企聯手開發的商品房項目即将入市。業内預計“售價不低于2萬”，闆塊優勢是地鐵S3号線已通車營運，共設五站。
3，偏安一隅的，也在鬧房荒的江甯濱江，唯一的地王純新盤是魯能矽谷公館（魯能矽谷公館_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）。樓面價達11077元/㎡，拿地兩年仍未上市。龍湖之後在魯能一街之隔拿地，樓面價一夜暴跌6300多。但上市時間最快要到明年，“預計均價也将沖擊2萬”。
是以，地價“面粉”降了，南京的房價“面包”也未必就會降。當你明白這個定價邏輯後，就會恍然發現：祿口那一堆拿地“面粉”在萬元以上，嚴格說是1.1萬-1.3萬/㎡樓闆價的高價地項目們，入市後的毛坯均價僅賣到1.8萬/㎡（小高層）-2.1萬/㎡（多層洋房），心底該是多麼的憋屈和無奈啊！
平心而論，要不是祿口近年一二手倒挂紅利減弱，以及短期大量外來人口導入放緩，他們本應該狠狠地熱銷一把才對。此外，一批新盤的頭頂仍有限價這把達摩克利斯之劍高懸。即使再“放松限價”，也得考慮市場水溫，必須給買房人留下一點讓利空間。
由此可見，在未來相當長的時間内，祿口都将牢牢守住2萬左右的房價紅線上下浮動。部分高價地項目甚至已下定決心：适當減少利潤以價換量，貼身比拼産品力與成本效益，隻求“早清盤早脫身”。
“僧多粥少”、“看誰跑得快”、“賣完早脫身”。這，就是一部正在真實上演的祿口版大逃殺。
（二）
直到今天，房叔一直都無法忘記：祿口最後8000多人排隊搶房的“萬元盤”時代。因為在那之後，南京萬元均價的剛需陣地基本宣告“全線淪陷”。
今年初，也就是1月11日，老盤翠屏城宣布收官“日光”。700多套房子吸引8180組客戶報名，中簽率隻有8.7%。至此，“老祿口抄底”的均價被永遠定格在12218元/㎡，3成首付款僅32萬起。這，也是祿口近年最後一次“王炸”。
對了，還有一個祿口萬元盤，機場建設開發的藍天星港（藍天星港_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網）。均價賣到17000元/㎡，其實已經不能算是嚴格意義上的“萬元盤”了。目前也處于收官階段，尾盤房源總價210-226萬左右。
然後，就輪到祿口新房主力軍—也就是本文的主角天團上場了：祿口的“十一羅漢”。他們分别為：
1，恒大林溪郡（恒大林溪郡_樓盤詳情-南京手機搜狐焦點網），已于10月底入市。目前在售小高層與洋房，戶型113㎡、121㎡。其中小高層銷許均價18500元/㎡，洋房銷許均價21500元/㎡。
2，紅豆香江華庭，已于11月初入市。目前在售洋房與小高層，毛坯傳遞，戶型約79㎡、85㎡、110㎡，銷許價在19198-21856元/㎡。
3，紅豆香江華府，待入市。規劃建設30棟住宅。2017年3月31日，經過67輪競價被紅豆置業以總價15.6億拿下，樓面價12846元/㎡，需要現房銷售。
4，中海雲麓公館，預計最快今年底入市。拟建9至11層小高層毛坯産品，總計600多套。戶型為80㎡兩房（2+1）、96㎡三房（3+1）、118㎡四房。“可能會一次性推完所有樓棟。”
5，和昌綠地新悅灣，隻有3棟低密度住宅，戶型83-107㎡。其中1号樓為10-11層、2、3号樓為7層。2017年3月31日拿地，樓面價為12459元/㎡。現房銷售。
6，藍天慧融花園，在建18棟小高層，總建規模約12萬方。注意：該項目2015年拿地的樓闆價僅有4777元/㎡。
7，中駿融信雍景台，預計12月首開住宅産品，最新放風價2.1-2.2萬/㎡。整體面積段涵蓋88㎡、108㎡、129㎡。
8，雲溪璟園，打造23棟小高層，預計貨量超過千套。最快将在12月入市，戶型面積段約85-122㎡，精裝傳遞。
9，如意郡，打造11棟10層小高層，面積78㎡、90㎡、108㎡。預計最快12月入市，屬于祿口新城中心區（如意湖闆塊）。
10，中駿合景柏景灣，戶型面積約85-108㎡，預計12月首開。屬于祿口新城中心區（如意湖闆塊）。
11，奧園金基天著尚居，預計12月首開七棟樓，合計512套房源，戶型面積為85-118㎡。屬于祿口新城中心區（如意湖闆塊最東端）。
通過上述梳理，我們不難發現：祿口不少新盤為“讨好”剛需，起步戶型越做越小。比如這家做了85㎡的，隔壁競品就做80㎡、甚至是78㎡的，以最大程度降低總價門檻。不過，需要注意的是，祿口現有11家在售與待售的新盤項目（無論在不在中心區），預計将全部保持1.9萬-2.1萬/㎡的整體均價步調。這也是延續到2020年上半年的闆塊定價基調。
但，也要清楚地看到一個事實：祿口闆塊二手房近兩年基本沒有太大變化。目前成交均價僅在1.6-1.8萬/㎡左右。其中招商依雲郡、朗詩青春街區兩個二手頭部小區，挂牌均價也就在1.9-2.1萬/㎡之間。這就意味着，在新盤軍團全部漲至2萬左右門檻時，祿口一二手房昔日的倒挂刺激“幾乎完全消失了”。
要知道，巨大的一二手倒挂，才是當年撬動祿口投資型購買力的關鍵點之一。尤其在本地自住客群“供大于求”的現實背景下，曾經幾千人排隊祿口的盛況，真的是一去不複返了？
換言之，十一羅漢們，究竟該如何“搶回”更多的客戶？讓他們将目光重新投向祿口？
（三）
苦等近2年，庫存量近百萬方的祿口“十一羅漢”大部隊，終于浩浩蕩蕩準備出貨了。
實話實說，恒大、紅豆兩盤雖然已搶先上市，但去化成色較為一般。
接下來還有中海、和昌綠地、中駿融信、中駿合景、三巽、金基奧園、佳兆業弘陽等地塊陸續登場，預計2000多套房源接力上市。
如此大的庫存量，又是有點“遠距離”的衛星城闆塊。講真，這種貼身肉搏+高價地井噴上市的情況在江甯樓市的曆史上十分罕見。“幾乎可以稱得上是慘烈的絞肉機了”。
難怪，有業内人士調侃稱：祿口市場可能被幹成一片焦土，堪稱是南京近年來競争最恐怖的房地産闆塊。同時呼籲祿口的開發商們，趕緊衆籌搞個名校吧！
不過，如果從“時間換空間”的長周期消化角度來看，像恒大這樣的一線品牌房企依然擁有區域頭部優勢。如果在強銷期結束後，繼續地毯式積極搶客，擠壓競品銷售空間，相信在接下來的持銷期還可以小步快跑完成消化。
至于2017年央企中海以7.3億拿下的祿口G23地塊，也就是今天的雲麓公館。樓面價11199元/㎡，被要求現房銷售。之前有消息稱，項目整盤貨值約14億左右。“據說首開預計一次性推出全部600多套房源，開完即收官。是以蓄客期一再延長，最新釋放的入市節點定在年底前。”
如果消息屬實，那麼也就意味着：中海雲麓公館或将成為祿口絞肉機之戰中底氣最足的一股清流。畢竟，80-118平米高附贈面積+纖薄戶型設計，對注重顔值和得房率的年輕剛需客群有着不小的吸引力。
相較被要求現房銷售的老地王們，祿口也有拿地後動作一直非常迅速的“高周轉盤”。比如雲溪璟園，該項目即今年4月出讓的G12地塊，樓面價11535元/㎡，達到最高限價。起初由弘陽聯手禹洲拿地，後引入佳兆業操盤，産品據稱将沿襲現代中式風格。“最快12月首開”。
據房叔統計：在祿口“十一羅漢”中，有6幅面粉價在萬元以上的高價地，2幅面粉9千的地塊，以及1幅面粉8千地塊，1幅面粉7千地塊。其中，有三幅樓闆低于1萬元一平的項目位于中心區如意湖周邊，“由于地段認可度有限等因素，也最有可能引爆激烈價格戰”。
更關鍵的一點，甚至讓人感到有點“恐怖”的另一個事實是：“十一羅漢”如今的集中入市，似乎隻是祿口新一輪出貨的序曲。因為，祿口空港新城未來還将有大量儲備土地等待上市，後期猶如“竹筒倒豆子”的井噴式供地。将極有可能發展成江甯區5年内庫存最大的“2萬+”剛需重鎮。
另有業内指出：根據已公布的《南京祿口新城中心區（NJNBh020）控制性詳細規劃》，儲備的二類居住用地“預計超過100幅”。根據供地計劃，今年底前南京即将出讓的26幅地塊中，就有5幅宅地位于祿口。其中，位于祿口如意湖中心區，靠近翔宇北路地鐵站的G104地塊和G105地塊已經雙雙挂牌。
出貨、搶客。再出貨、再搶客。毫無疑問的是，這将是一場曠日持久的、史詩級的惡仗。
“猜得到開頭，但或許猜不到結尾”。十一羅漢，變成十八羅漢，指日可待。