保利天悦：预算2500万以上，广州豪宅精选，未来的潜力王

保利天悦的简评

本文来自公众号：广州房产咨询鹿先生

保利天悦，我总是忍不住说，这也许是广州未来十年升值最有潜力的大花园小区。

目前预算主要区间在2500万-上亿元之间。保利天悦的产品做得确实不错，在255平米以上的户型已经清晰地做出了豪宅的样子。同样反应在房价里，保利天悦的户型面积越大，单价越贵，毕竟越稀缺。然而，太惜售了，住宅产品很少看到放出来卖，放出来就会很快被买走，价格也在不断创新高。随着琶洲即将兑现的增量，保利天悦未来十年将创造新的楼盘神话，正在崛起的核心地段+稀缺次新楼盘+产品力强+定位清晰+物业好+认可度高，只要是保利天悦的住宅，能够得上就快速买入吧。（保利天悦详细攻略以及近期好房详细询问VIP群）

二手房实地看房全攻略奉上

准备买房的你一定要看看

实地看房看什么——小区总览

看房容易盯着房子里面看，其实首先应该收集整个小区的总平面图、各种户型图。从总平面图就可以快速知道哪一栋位置更佳，哪一栋更容易受到不良影响，楼栋之间可能存在的互相影响是怎样。从户型图一览，就可以知道什么户型在小区里比较稀缺，什么户型是有瑕疵的。

实地看房看什么——房屋的硬件状况

房子的硬件状况涵盖了很多，比如建筑类型、房龄、户型、楼层、朝向、采光、通风、实际使用面积、装修状况、建筑质量、价格、是否免税等。

1、建筑类

主要分为板楼和塔楼。板楼一般都是采光通风更好的南北通透户型；以一梯两户居多。一栋楼的住户相对较少，居住体验不错。塔楼的建筑密度比板楼高，两梯四户或六户等。住户的增加意味着公共设施使用强度和噪音水平的增加，塔楼的好处是部分高层建筑视野更好，建筑内部改造灵活性比板楼好。

2、楼龄

楼龄指的是房屋建成年代，它不仅关系房屋的老旧程度、居住体验，更关系到购房者的贷款额度。

3、户型

好的户型，自然采光好，通风效果好，格局方正，各房间不存在缺角的情况，开间进深比合适、动静分区良好等。

4、朝向

朝向好的房子能够获得大量的自然采光，家有老人的尤其注意朝向，它影响室内的温度、湿度、卫生状况。

5、楼层

对于普通的6层板楼来说，一般楼层由好到差的排序是4—3—5—2—1—6。

对于塔楼来说，一般中高层—中低层—顶层—底层。

6、采光

采光有两个意思，一个是否全明户型，每个房间都有窗户，一个是朝向。

7、使用面积

普通板楼的得房率能有85%，带电梯的板楼也能达到80%以上；而塔楼的得房率普遍在75%-80%之间。如果建筑面积同为100平米，板楼实际使用面积能够比塔楼高5平米以上。

8、税费情况

满五年可以免增值税、满五唯一可以免个税，这些都是降低交易成本的关键因素。

实地看房看什么——房屋配套状况

1、物业服务

物业服务的差距不仅体现在物业费上，更体现在小区日常维护、小区安全巡查、业主报修反馈效率等。

2、业主群体

业主群体的素质基本上决定了小区整体水平，从而影响你的生活品质。

3、教育

教育配套是很关键的，它在很大程度上决定了小区价格走势。买房后，你的孩子是否确定拥有入学目标学校的资格。

4、商业、交通等配套

商业配套影响日常购物消费需求、交通配套则关乎出行的便捷程度。

实地看房看什么——房屋之外的情况

1、多注意窗外

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

2、看水管有没有问题

如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。

3、多和小区工作人员聊天

可以和小区邻居、管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

4、晚上来小区看一下

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

日照是必须要考虑的，但只看白天的日照很有可能无法准确判断采光的程度。所以最好白天也看傍晚快日落的时候也要看。还有，深夜的时候也要看看房子周围等路段氛围如何等状况。

5、关于白蚁

关于白蚁，一看：仔细观察一下门框、墙裙、木地板、家具背面（主要是直接接触墙体的木制品） 是不否局部变成深色；二敲：用手敲打下以上部分是否有空鼓，可以用螺丝刀翘开看一下；三不动：如果有白蚁，请不要乱喷洒药水。

实地看房看什么——看房东！

可能很多人会有疑惑，在有买二手房意向的人眼里，房子是商品，房东是卖家，我买的是商品，我管他是谁卖给我的干嘛。其实不是这样，二手房作为特殊商品，通过观察房东可以看出很多你只通过看房子所看不到的东西。

1、为什么看房东比看房子更重要？

房子除了本身的质量之外，还牵扯到产权问题，这也是你看房子所看不出来的，这时候就需要通过观察房东，和房东聊天来了解到这些信息。

对于购买二手房来说，房东的卖方动机其实很重要，了解到房东的卖方动机不但有利于对房屋的整体判断，对于砍价也是很有帮助的。

2、应该观察房东哪些方面？

一开始当然是观察房东的整体形象了，我们很容易就能够想象，如果房东的经济条件不错，而起初他在买房子时是为了自己住的，那么他在装修时所用的材料应该都是没问题的。相反，如果房东本身经济条件一般，或者买房子只是为了投资，没怎么住过，装修一下可能只是为了租出去，那么他在装修时所用的材料就比较让人担心了。

3、应该怎么了解房子的产权信息？

这点作为购房者来说就可以直接问房东了，或者通过中介，中介本身就会去核实你所购买的房屋的产权信息并告知。

4、如何了解房东的卖房动机？

首先当然也是聊天式的询问，如果房东是因为买了更好的房子所以想卖了现在的房子，或者全家搬家之类的情况，那么房子应该是没什么问题的。

但有一种情况是，之前在房子里有人去世，是什么情况去世的，中国人是很忌讳住凶宅的，但即使真的是凶宅，担心房东不愿意如实告知的，在这种情况下，最好能够在小区内部打听一下，这种事情是很好打听出来的，如果是真的话，还是别考虑了。

购买二手房，在房东身上下功夫是非常有必要的！能帮助你了解到很多有用的信息。

跟中介一起看房，要注意什么？

除了上述注意事项之外，跟房屋中介看房还有这些小技巧：

1、 不要完全把满意的心态露出来

跟中介一起看的房子要是满意的话，不要当场表现出满意的态度。因为这样就不好砍价了。

2、仔细询问房子挂在中介的事项

跟中介询问该房子挂在中介的理由、时间等。因为挂的时间较长，也一直租不出去的房子肯定有原因。另外，房东为什么出售或租出去的理由也得问。

加入富得VIP俱乐部，跟着专业人士一起去踩盘