保利天悅：預算2500萬以上，廣州豪宅精選，未來的潛力王

保利天悅的簡評

本文來自公衆号：廣州房産咨詢鹿先生

保利天悅，我總是忍不住說，這也許是廣州未來十年升值最有潛力的大花園小區。

目前預算主要區間在2500萬-上億元之間。保利天悅的産品做得确實不錯，在255平米以上的戶型已經清晰地做出了豪宅的樣子。同樣反應在房價裡，保利天悅的戶型面積越大，單價越貴，畢竟越稀缺。然而，太惜售了，住宅産品很少看到放出來賣，放出來就會很快被買走，價格也在不斷創新高。随着琶洲即将兌現的增量，保利天悅未來十年将創造新的樓盤神話，正在崛起的核心地段+稀缺次新樓盤+産品力強+定位清晰+物業好+認可度高，隻要是保利天悅的住宅，能夠得上就快速買入吧。（保利天悅詳細攻略以及近期好房詳細詢問VIP群）

二手房實地看房全攻略奉上

準備買房的你一定要看看

實地看房看什麼——小區總覽

看房容易盯着房子裡面看，其實首先應該收集整個小區的總平面圖、各種戶型圖。從總平面圖就可以快速知道哪一棟位置更佳，哪一棟更容易受到不良影響，樓棟之間可能存在的互相影響是怎樣。從戶型圖一覽，就可以知道什麼戶型在小區裡比較稀缺，什麼戶型是有瑕疵的。

實地看房看什麼——房屋的硬體狀況

房子的硬體狀況涵蓋了很多，比如建築類型、房齡、戶型、樓層、朝向、采光、通風、實際使用面積、裝修狀況、建築品質、價格、是否免稅等。

1、建築類

主要分為闆樓和大廈。闆樓一般都是采光通風更好的南北通透戶型；以一梯兩戶居多。一棟樓的住戶相對較少，居住體驗不錯。大廈的建築密度比闆樓高，兩梯四戶或六戶等。住戶的增加意味着公共設施使用強度和噪音水準的增加，大廈的好處是部分高層建築視野更好，建築内部改造靈活性比闆樓好。

2、樓齡

樓齡指的是房屋建成年代，它不僅關系房屋的老舊程度、居住體驗，更關系到購房者的貸款額度。

3、戶型

好的戶型，自然采光好，通風效果好，格局方正，各房間不存在缺角的情況，開間進深比合适、動靜分區良好等。

4、朝向

朝向好的房子能夠獲得大量的自然采光，家有老人的尤其注意朝向，它影響室内的溫度、濕度、衛生狀況。

5、樓層

對于普通的6層闆樓來說，一般樓層由好到差的排序是4—3—5—2—1—6。

對于大廈來說，一般中高層—中低層—頂層—底層。

6、采光

采光有兩個意思，一個是否全明戶型，每個房間都有窗戶，一個是朝向。

7、使用面積

普通闆樓的得房率能有85%，帶電梯的闆樓也能達到80%以上；而大廈的得房率普遍在75%-80%之間。如果建築面積同為100平米，闆樓實際使用面積能夠比大廈高5平米以上。

8、稅費情況

滿五年可以免增值稅、滿五唯一可以免個稅，這些都是降低交易成本的關鍵因素。

實地看房看什麼——房屋配套狀況

1、物業服務

物業服務的差距不僅展現在物業費上，更展現在小區日常維護、小區安全巡查、業主報修回報效率等。

2、業主群體

業主群體的素質基本上決定了小區整體水準，進而影響你的生活品質。

3、教育

教育配套是很關鍵的，它在很大程度上決定了小區價格走勢。買房後，你的孩子是否确定擁有入學目标學校的資格。

4、商業、交通等配套

商業配套影響日常購物消費需求、交通配套則關乎出行的便捷程度。

實地看房看什麼——房屋之外的情況

1、多注意窗外

應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有黴味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對着别家的排氣孔。

2、看水管有沒有問題

如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃，看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。

3、多和小區從業人員聊天

可以和小區鄰居、管理者或警衛聊天。因為他們是最了解該小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準确地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的資訊，有時還能成為買房與否的決定性因素。

4、晚上來小區看一下

入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防範措施是否周全，有無攤販等産生的噪音幹擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，隻有在晚上才能得到最确切的資訊。

日照是必須要考慮的，但隻看白天的日照很有可能無法準确判斷采光的程度。是以最好白天也看傍晚快日落的時候也要看。還有，深夜的時候也要看看房子周圍等路段氛圍如何等狀況。

5、關于白蟻

關于白蟻，一看：仔細觀察一下門框、牆裙、木地闆、家具背面（主要是直接接觸牆體的木制品） 是不否局部變成深色；二敲：用手敲打下以上部分是否有空鼓，可以用螺絲刀翹開看一下；三不動：如果有白蟻，請不要亂噴灑藥水。

實地看房看什麼——看房東！

可能很多人會有疑惑，在有買二手房意向的人眼裡，房子是商品，房東是賣家，我買的是商品，我管他是誰賣給我的幹嘛。其實不是這樣，二手房作為特殊商品，通過觀察房東可以看出很多你隻通過看房子所看不到的東西。

1、為什麼看房東比看房子更重要？

房子除了本身的品質之外，還牽扯到産權問題，這也是你看房子所看不出來的，這時候就需要通過觀察房東，和房東聊天來了解到這些資訊。

對于購買二手房來說，房東的賣方動機其實很重要，了解到房東的賣方動機不但有利于對房屋的整體判斷，對于砍價也是很有幫助的。

2、應該觀察房東哪些方面？

一開始當然是觀察房東的整體形象了，我們很容易就能夠想象，如果房東的經濟條件不錯，而起初他在買房子時是為了自己住的，那麼他在裝修時所用的材料應該都是沒問題的。相反，如果房東本身經濟條件一般，或者買房子隻是為了投資，沒怎麼住過，裝修一下可能隻是為了租出去，那麼他在裝修時所用的材料就比較讓人擔心了。

3、應該怎麼了解房子的産權資訊？

這點作為購房者來說就可以直接問房東了，或者通過中介，中介本身就會去核實你所購買的房屋的産權資訊并告知。

4、如何了解房東的賣房動機？

首先當然也是聊天式的詢問，如果房東是因為買了更好的房子是以想賣了現在的房子，或者全家搬家之類的情況，那麼房子應該是沒什麼問題的。

但有一種情況是，之前在房子裡有人去世，是什麼情況去世的，中國人是很忌諱住兇宅的，但即使真的是兇宅，擔心房東不願意如實告知的，在這種情況下，最好能夠在小區内部打聽一下，這種事情是很好打聽出來的，如果是真的話，還是别考慮了。

購買二手房，在房東身上下功夫是非常有必要的！能幫助你了解到很多有用的資訊。

跟中介一起看房，要注意什麼？

除了上述注意事項之外，跟房屋中介看房還有這些小技巧：

1、 不要完全把滿意的心态露出來

跟中介一起看的房子要是滿意的話，不要當場表現出滿意的态度。因為這樣就不好砍價了。

2、仔細詢問房子挂在中介的事項

跟中介詢問該房子挂在中介的理由、時間等。因為挂的時間較長，也一直租不出去的房子肯定有原因。另外，房東為什麼出售或租出去的理由也得問。

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