2022年，房地产关键转折之年

上周末，四大部门联合回应了恒大的问题，并一致认为恒大集团经营管理不善，盲目多元化扩张，最终导致风险爆发，属于个案风险。是不是个案风险我们不知道，但一个中国最大的地产商躺平，另一个中国白酒的头部企业却坐不住了，这个头部白酒企业就是洋河。在周五洋河股份发布公告时，算是捅破了这层窗户纸。洋河在公告表示，由中信信托作为受托人头像，恒大贵阳项目第1.9亿信托贷款，还有0.73亿元本金及0.95亿元投资收益预期均未收回。目前，中信信托已启动司法处置程序，依法追索债权，督促恒大集团相关方履约还款。据洋河股份半年报，截至2021年6月，磨洋河以自有资金购买委托理财产品，存续余额为105.82亿，其中。银行理财产品48.09亿，信托产品57.741。在这些信托产品中，有九个信托产品投向的是恒大及其关联方项目，有四个头像，宝能系，而富力、融创、蓝光、阳光城等也有涉及，这些信托产品合计总金额为32.6亿元。紧接着，12月6日，作为百强房企之一的阳光100发布内幕消息，称自己有1 :1.7亿的美元债无法偿还，承认已经发生违约。阳光100的爆雷多少让人感到有些惊讶，毕竟这家房企从来不拿地王，也称不上疯狂扩张。阳光100的易小迪就曾说，要是房地产继续疯狂下去的话，拿地王的人估计还能继续赚到钱，但是我不羡慕他们，因为这是他们冒险得来的。也就是说，即便是这样的房企，依然倒在了这一轮的危机之下。当然，阳光100。并不是第一个倒下的房企，但也不会是最后一个，因为今年也不是房企最难的时候，真正困难的其实是明年。据统计，2021年地产美元债到期总规模为586.3亿美元，到期压力主要集中在三月和四月。另外，12月还有15.7亿美元债券面临到期兑付，而明年地产美元债到期规模合计达到了617.9亿美元，约合人民币3935.8亿，兑付压力将比今年进一步上升。其中，明年一至七月是地产美元债的到期高峰，到期规模合计462.8亿美元，约占全年到期规模的70%。而在这期间，又以13467月债券到期最为集中，单月到期规模均超过75亿美元。具体来看，恒大、佳兆业、绿地、富力等房企。明年地产美元债到期规模位居前列，其实这些都还是能看到的，而更多的雷则是一个个埋藏于2345线城市的大批隐形分散之类。比如中国最著名的灯下黑省会石家庄，2021年8月18日，当地警方发出公开通报，16家房地产开发公司遭立案侦查，其中两家为外地企业，14家是河北本土企业，涉及的问题楼盘就有50多个。虽然警方已介入并立案调查，有些法人代表已经被刑拘，但政府面临的困境就是，这些房企多为皮包公司，账上已无钱，地方政府力量有限，无法调动。诸如省府、住建部、银保监等机构，充其量就是法院查封资产，冻结法人资产呀，但是作用能有多大呢？法院查封这些企业多是皮包公司，资产冻结这些企业。账面能有多少资产？法人拘押算是恶有恶报，但是对于购房者处理，这类问题能有多大的意义，多少能实现还钱或者交房的目标呢？而且这不止是石家庄的问题，无论哪个城市，几乎多多少少都有，尤其是在如今信用崩塌的楼市。我们知道一个行业可以源源不断地吸引资本流入，是由于这个行业具有信用，其信用体现在行业产品的价格长期上涨，或者是基于人们生活的需要，行业市场规模不断扩张，可以给资本带来稳定甚至越来越高的回报。在过去20多年中，楼市就是以这种方式建立了自己的信用，才让银行、信托等金融机构可以毫无风险意识的将资本不断投入到房地产，推动房地产行业不断发展壮大，地方政府也获得越来越多的土地财政收入，就会给房地产保驾护航，当房地产企业。可以大量获得融资之后，推动价格上涨的能力更强，让本行业的信用得到不断的强化。因为楼市建立了自己的长期信用，才会让人们越来越热衷于投资房地产。他们投资的主要动机是楼市会持续涨价，给自己带来价格收益，大部分房企资金充足，基本不会出现烂尾等。当上述预期不断强化，在房价已经不断高涨之后，甚至还可以让人们掏出六个钱包来买。所以，房地产行业之所以走到今天，本质是信用不断积累的结果，而要打垮一个行业，根本的办法就是让他失去信用。任何行业失去信用之后，资本都会立即敬而远之，对于房地产行业也一样。但不幸的是，今年是房地产行业快速丧失信用的一年，理财产品不断出现兑付困难，对理财资金失去信用，部分头部房地产企业出现流动性困难威胁的是对银行的信。本币债券和外汇债券相继兑付困难，威胁的是对内外金融机构的信用，停工烂尾项目不断出现，威胁的是对购房者的信用。当房地产行业不断失去信用的时候，融资成本就会上升，融资难度加大，销售也会缩减，最终威胁自己的资金链和流动性。但对于中国来说，因为政府控制着金融机构，也就在根本上控制着对房地产行业的融资。所以，房地产行业丧失信用之后，虽然社会资金会敬而远之，但带来的影响并不是致命的，源于政府可以命令金融机构去舒缓房地产行业，尤其是国营房企的资金状况。我们也看到，自从十月开始，房地产政策就在不断回暖，按以往的规律，房企就应该开始踊跃拿地，甚至捂盘待售，以推升价格，儿购房人也会加速入场逆转房企销售的颓势，但现在出现了。反常现象。根据克尔瑞数据显示，2021年11月，百强房企实现销售金额7507.8亿元，单月业绩规模较十月环比回落3.4%，同比2020年10月降幅则扩大至37.6%，销售额依旧在加速下滑。具体来看，11月份恒大的销售为零，当然实际销售额不一定完全是零，但和过去动辄几百亿的销售额相比，肯定少得可怜，比如只有几千万，对于这些大房企来说等同于零。此外，碧桂园同比减少了1/3，融创减少47%，绿地减少55.7%，就连貌似很坚挺的保利，同比也减少了5.7%。由此可见，11月份总体销售情况确实很差。同样根据克尔瑞发布的数据，11月29个重点城市商品住宅成交。面积环比下降4%，同比下跌32%，说明市场依旧处于下滑趋势中。目前二三线城市的房企依旧在不断加大打折力度，而天津在11月下旬甚至还推出了限电令，这些都是房地产市场还在下滑的证据。这说明十月的政策回暖并未能刺激购房人加速进场，行业失信肯定是主要原因。人们这种对利好不敏感的现象要引起重视，此时很容易形成比较大的转折点。即便现在取消二手房指导价等调控措施，其影响可能也无法立即消除，源于人们不知道这样的政策什么时候会再次出现。除了房地产行业加速失信对楼市带来的冲击之外，另外一个因素也是需要关注的，过去在房地产行业的上升期，地方政府可以获得越来越多的土地财政收入，与此同时也不断推升了公务员群体的真实。收入水平。这里面很多资金也用于了购房，进一步推动了楼市，这是正循环的过程。但目前网上已经开始出现部分地区公务员群体被欠薪或真实收入被削减的报道，需要警惕这是否会将楼市带入负循环。显然，一个失信的行业必然需要一个比较大的调整，当调整真正结束，人们恢复一点信心之后，才会有机会。所以，2022年很可能是房地产行业关键转折的一年，这是值得警惕的地方。最近几年，国内正在进入人口总量逐渐减少的新趋势中，这就意味着住房总需求会不断下降，但地方政府还在源源不断地建房。因此，那些人口净流出的城市，他们的房地产时代已经过去了，不用再抱幻想，局部机会只会出现在那些产业竞争力强、不断有人口流入的城市。对于那些机会尚存的城市，地方耶。有动力继续推动楼市，毕竟这可以给地方政府带来真金白银的收入。在是，既然行业已经失信，代表着预售的难度会越来越大，更多的企业就只能回到现房销售的模式上。因为对于购房人来说，在房地产行业失信的情况下，选择现房能规避巨大的不确定性，避免给自己和家庭带来巨大风险，所以现房销售预计会成为很多房企无奈之下的选择。

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