2022年，房地産關鍵轉折之年

上周末，四大部門聯合回應了恒大的問題，并一緻認為恒大集團經營管理不善，盲目多元化擴張，最終導緻風險爆發，屬于個案風險。是不是個案風險我們不知道，但一個中國最大的地産商躺平，另一個中國白酒的頭部企業卻坐不住了，這個頭部白酒企業就是洋河。在周五洋河股份釋出公告時，算是捅破了這層窗戶紙。洋河在公告表示，由中信信托作為受托人頭像，恒大貴陽項目第1.9億信托貸款，還有0.73億元本金及0.95億元投資收益預期均未收回。目前，中信信托已啟動司法處置程式，依法追索債權，督促恒大集團相關方履約還款。據洋河股份半年報，截至2021年6月，磨洋河以自有資金購買委托理财産品，存續餘額為105.82億，其中。銀行理财産品48.09億，信托産品57.741。在這些信托産品中，有九個信托産品投向的是恒大及其關聯方項目，有四個頭像，寶能系，而富力、融創、藍光、陽光城等也有涉及，這些信托産品合計總金額為32.6億元。緊接着，12月6日，作為百強房企之一的陽光100釋出内幕消息，稱自己有1 :1.7億的美元債無法償還，承認已經發生違約。陽光100的爆雷多少讓人感到有些驚訝，畢竟這家房企從來不拿地王，也稱不上瘋狂擴張。陽光100的易小迪就曾說，要是房地産繼續瘋狂下去的話，拿地王的人估計還能繼續賺到錢，但是我不羨慕他們，因為這是他們冒險得來的。也就是說，即便是這樣的房企，依然倒在了這一輪的危機之下。當然，陽光100。并不是第一個倒下的房企，但也不會是最後一個，因為今年也不是房企最難的時候，真正困難的其實是明年。據統計，2021年地産美元債到期總規模為586.3億美元，到期壓力主要集中在三月和四月。另外，12月還有15.7億美元債券面臨到期兌付，而明年地産美元債到期規模合計達到了617.9億美元，約合人民币3935.8億，兌付壓力将比今年進一步上升。其中，明年一至七月是地産美元債的到期高峰，到期規模合計462.8億美元，約占全年到期規模的70%。而在這期間，又以13467月債券到期最為集中，單月到期規模均超過75億美元。具體來看，恒大、佳兆業、綠地、富力等房企。明年地産美元債到期規模位居前列，其實這些都還是能看到的，而更多的雷則是一個個埋藏于2345線城市的大批隐形分散之類。比如中國最著名的燈下黑省會石家莊，2021年8月18日，當地警方發出公開通報，16家房地産開發公司遭立案偵查，其中兩家為外地企業，14家是河北本土企業，涉及的問題樓盤就有50多個。雖然警方已介入并立案調查，有些法人代表已經被刑拘，但政府面臨的困境就是，這些房企多為皮包公司，賬上已無錢，地方政府力量有限，無法調動。諸如省府、住建部、銀保監等機構，充其量就是法院查封資産，當機法人資産呀，但是作用能有多大呢？法院查封這些企業多是皮包公司，資産當機這些企業。賬面能有多少資産？法人拘押算是惡有惡報，但是對于購房者處理，這類問題能有多大的意義，多少能實作還錢或者交房的目标呢？而且這不止是石家莊的問題，無論哪個城市，幾乎多多少少都有，尤其是在如今信用崩塌的樓市。我們知道一個行業可以源源不斷地吸引資本流入，是由于這個行業具有信用，其信用展現在行業産品的價格長期上漲，或者是基于人們生活的需要，行業市場規模不斷擴張，可以給資本帶來穩定甚至越來越高的回報。在過去20多年中，樓市就是以這種方式建立了自己的信用，才讓銀行、信托等金融機構可以毫無風險意識的将資本不斷投入到房地産，推動房地産行業不斷發展壯大，地方政府也獲得越來越多的土地财政收入，就會給房地産保駕護航，當房地産企業。可以大量獲得融資之後，推動價格上漲的能力更強，讓本行業的信用得到不斷的強化。因為樓市建立了自己的長期信用，才會讓人們越來越熱衷于投資房地産。他們投資的主要動機是樓市會持續漲價，給自己帶來價格收益，大部分房企資金充足，基本不會出現爛尾等。當上述預期不斷強化，在房價已經不斷高漲之後，甚至還可以讓人們掏出六個錢包來買。是以，房地産行業之是以走到今天，本質是信用不斷積累的結果，而要打垮一個行業，根本的辦法就是讓他失去信用。任何行業失去信用之後，資本都會立即敬而遠之，對于房地産行業也一樣。但不幸的是，今年是房地産行業快速喪失信用的一年，理财産品不斷出現兌付困難，對理财資金失去信用，部分頭部房地産企業出現流動性困難威脅的是對銀行的信。本币債券和外彙債券相繼兌付困難，威脅的是對内外金融機構的信用，停工爛尾項目不斷出現，威脅的是對購房者的信用。當房地産行業不斷失去信用的時候，融資成本就會上升，融資難度加大，銷售也會縮減，最終威脅自己的資金鍊和流動性。但對于中國來說，因為政府控制着金融機構，也就在根本上控制着對房地産行業的融資。是以，房地産行業喪失信用之後，雖然社會資金會敬而遠之，但帶來的影響并不是緻命的，源于政府可以指令金融機構去舒緩房地産行業，尤其是國營房企的資金狀況。我們也看到，自從十月開始，房地産政策就在不斷回暖，按以往的規律，房企就應該開始踴躍拿地，甚至捂盤待售，以推升價格，兒購房人也會加速入場逆轉房企銷售的頹勢，但現在出現了。反常現象。根據克爾瑞資料顯示，2021年11月，百強房企實作銷售金額7507.8億元，單月業績規模較十月環比回落3.4%，同比2020年10月降幅則擴大至37.6%，銷售額依舊在加速下滑。具體來看，11月份恒大的銷售為零，當然實際銷售額不一定完全是零，但和過去動辄幾百億的銷售額相比，肯定少得可憐，比如隻有幾千萬，對于這些大房企來說等同于零。此外，碧桂園同比減少了1/3，融創減少47%，綠地減少55.7%，就連貌似很堅挺的保利，同比也減少了5.7%。由此可見，11月份總體銷售情況确實很差。同樣根據克爾瑞釋出的資料，11月29個重點城市商品住宅成交。面積環比下降4%，同比下跌32%，說明市場依舊處于下滑趨勢中。目前二三線城市的房企依舊在不斷加大打折力度，而天津在11月下旬甚至還推出了限電令，這些都是房地産市場還在下滑的證據。這說明十月的政策回暖并未能刺激購房人加速進場，行業失信肯定是主要原因。人們這種對利好不敏感的現象要引起重視，此時很容易形成比較大的轉折點。即便現在取消二手房指導價等調控措施，其影響可能也無法立即消除，源于人們不知道這樣的政策什麼時候會再次出現。除了房地産行業加速失信對樓市帶來的沖擊之外，另外一個因素也是需要關注的，過去在房地産行業的上升期，地方政府可以獲得越來越多的土地财政收入，與此同時也不斷推升了公務員群體的真實。收入水準。這裡面很多資金也用于了購房，進一步推動了樓市，這是正循環的過程。但目前網上已經開始出現部分地區公務員群體被欠薪或真實收入被削減的報道，需要警惕這是否會将樓市帶入負循環。顯然，一個失信的行業必然需要一個比較大的調整，當調整真正結束，人們恢複一點信心之後，才會有機會。是以，2022年很可能是房地産行業關鍵轉折的一年，這是值得警惕的地方。最近幾年，國内正在進入人口總量逐漸減少的新趨勢中，這就意味着住房總需求會不斷下降，但地方政府還在源源不斷地建房。是以，那些人口淨流出的城市，他們的房地産時代已經過去了，不用再抱幻想，局部機會隻會出現在那些産業競争力強、不斷有人口流入的城市。對于那些機會尚存的城市，地方耶。有動力繼續推動樓市，畢竟這可以給地方政府帶來真金白銀的收入。在是，既然行業已經失信，代表着預售的難度會越來越大，更多的企業就隻能回到現房銷售的模式上。因為對于購房人來說，在房地産行業失信的情況下，選擇現房能規避巨大的不确定性，避免給自己和家庭帶來巨大風險，是以現房銷售預計會成為很多房企無奈之下的選擇。

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