北京二手房指導價推行一月，買家興緻高賣家不甘心

很少有購房者能接受高于指導價的房源，成交價正向指導價靠攏

文｜《财經》記者 陳嘉瑤 實習生 桂瀾珊

編輯｜王博

繼深圳、上海之後，北京也釋出了二手房交易指導價。

9月末，海澱區房地産經紀協會（下稱“海澱房協”）釋出了一份無強制執行力的非公開倡議。

倡議中公布了29個小區的二手房指導價，号召中介公司自10月8日起，不再挂牌高于指導價的房源。

《财經》記者選取部分小區測算，結果顯示，海澱房協公布的指導價約為去年同期成交價的1.05倍，是今年9月成交價的85%-95%。

據中指研究院統計，今年2月率先推出二手房成交參考價政策的深圳，參考價普遍為政策前挂牌價的70%左右，與參考價關聯的貸款額度也相應地降低了。

上海8月初開始執行“三價就低”政策，以合同網簽價、貸款評估價、涉稅評估價三者中最低的作為貸款審批依據。據市場回報，涉稅評估價一般為合同網簽價的40%-70%。

相較深圳、上海等一線城市出台的二手房指導價，北京海澱區的更接近市場價，且未與購房者貸款額度關聯，總體而言更為溫和。

盡管如此，名單上29個小區的挂牌價仍然出現了明顯下降。29個小區周邊住宅，報價也有所下降。

限價小區激起了購房者的興趣，卻也給賣房人帶來了心理落差。《财經》記者走訪發現，雖然，這些小區挂牌價下降了，成交量卻沒有明顯上升。

指導價無強制執行力

海澱房協從業人員告訴《财經》記者，協會釋出二手房指導價倡議主要有兩個原因，：一是，海澱區房價上漲過快；二是，整治行業亂象。目前，有些中介公司為了争搶房源，對業主承諾将房源以虛高價格挂出，擾亂了市場秩序。

基于此，海澱房協在海澱區300個小區中，選出房價上漲快、成交量大、中介行業不良競争投訴多的29個小區，以去年下半年到今年7月的成交價為依據，制定了指導價。

東方财富choice資料顯示，今年上半年海澱區二手房均價漲幅超過10%。

鍊家一中介人員透露，監管層認為北京房價每年上漲3%-5%是市場健康發展的一個名額，今年上半年海澱區房價上漲過快，是以要出台指導價來拉低房價。

今年1月，海澱區著名學區房蜂鳥家園44平方米一房間的成交價在930萬元左右，均價21萬元/平方米。指導價出台後，10月10日成交的一套46平方米的房源總價為770萬元，均價17萬元/平方米，降幅19%。

多位中介人員告訴《财經》記者，目前很少有購房者能接受高于指導價的房源，成交價正向指導價靠攏。

以二手房指導價名單上的小南莊社群為例，10月該小區的成交均價為10.8萬元/平方米，環比下降14%，已經接近指導價10.6萬元/平方米。

海澱區房屋管理局房屋經紀業務管理科（下稱“海澱房管局經紀業務科”）及海澱房協的從業人員都表示，不挂牌高于指導價的房源是協會對中介公司的倡議，提倡中介公司自律，不具強制執行力。

據調查，10月8日起，鍊家、我愛我家等大型中介機構都依照海澱房協的倡議，将外網上高于指導價1%以上的房源下架，僅在各中介公司内網展示。

多位中介人員告訴《财經》記者，倡議釋出後尚無高于指導價的房子成交，是以他們不能保證一旦成交價高于指導價，網簽、過戶等後續手續辦理是否會出現問題。

但海澱房管局經紀業務科及海澱房協的從業人員明确回複，指導價對網簽、過戶等交易環節不會産生任何影響。

海澱房協的從業人員透露，雖然倡議暫定的實行周期為半年，但根據市場反響和實地調研情況，海澱房協會對小區名單和指導價進行審慎的動态調整。

以新起點嘉園為例，9月28日釋出的清單中，面積60平方米-90平方米和90平方米以上房源的指導價分别為12萬元/平方米和9.7萬元/平方米。

上述指導價釋出後，海澱房協收到了較多市場回報。市民反應的主要問題為該小區情況複雜，有住宅、較高價的電梯大廈、公司等多種類型房源，協會釋出指導價時未考慮房源的具體屬性。

海澱房協在實地調研走訪後，發現市場回報合理，前期調研不充分，“十一”假期結束後不久，協會将兩檔指導價均上調了約1萬元/平方米。

據《财經》記者不完全統計，今年以來，深圳、上海、廣州等多個城市陸續開始推行二手房參考價機制，牽頭組織主要為政府部門，像海澱區這樣以協會來牽頭的情況并不多見。

我愛我家前副總裁、景晖智庫首席經濟學家胡景晖認為，指導價目前處于試驗期，海澱房協以倡議形式通知中介公司，比住建部門直接釋出政策更合适。

成交價向指導價靠攏

雖然，北京海澱房協對29個小區實施的指導價倡議無強制執行力，但也對房價和買賣雙方的心理預期造成了影響。

翠微中裡小區一套裝修精美的二室一廳今年5月的報價為838萬元，當時業主的鄰居出價818萬元購買，業主惜售沒同意。二手房指導價出台後，10月22日《财經》記者去看房時，報價已降低至816萬元。中介透露，業主仍能接受小範圍的降價。

鍊家蘇州橋片區一中介人員告訴《财經》記者，其所在片區房源報價普遍降低了10%，和指導價基本持平。

該中介透露，指導價出來後，帶看量有所增加，購房者想實地看看市場是否發生了變化。目前很少有買房者能接受高于指導價的房源，除非房源的戶型、裝修等條件都特别優質。

鍊家公主墳片區一名中介人員透露，最近不僅帶看量增加了，成交量也水漲船高，所在片區幾乎每天都有成交訂單，情況比指導價出台前要好。“我們也不希望房價那麼高，價格太高的話不好成交。”

不過公主墳片區隻是個案，目前，29個小區仍然沒有明顯的成交量上升趨勢。前述鍊家蘇州橋片區中介人員透露，近兩個月生意不好做，鍊家總成交量環比下降了一倍多。

指導價出台後，有購買意向的購房者不少，但很多在價格上暫時還不能和業主達成共識，仍處于觀望之中。大多數業主一時間很難接受指導價，他們甯願自己的房源因超限價隻能展示在中介内網，也不願降價挂在外網。

今年上半年，公主墳片區内的一房間基本在600萬元左右，按指導價計算現在大概隻能賣500萬元，突然少了100萬元，業主心裡難免不舒服。

《财經》記者獲悉，一些業主已聯系住建部門反映對指導價的不滿。海澱房管局經紀業務科相關從業人員透露，已将近期業主們的回報整理成文字，轉交給了海澱房協。

對于超限價房源無法挂網問題，上述從業人員稱，若業主無法按照自己的心理價位在中介機構挂盤，還可以選擇58同城等網站自行挂牌出售。

現在來看，一般着急出售的業主比較容易接受降價，比如置換新房需要資金，或老人要賣房給子女分财産等。和這類業主溝通，一般可以将價格談到指導價水準。

鍊家一位有近十年工作經驗的資深房産經紀人預計，參考價相當于給買賣雙方談判設了一個标準，對成交有良性推動作用。但短期内交易量可能不會出現明顯變化。參考價發酵2個-3個月後，出現一些成交案例，買賣雙方有一些參考，并接受了新的價格後，參考價的價值才會展現出來。