湖南去庫存出新招 較高價的電梯大廈可改民水民電

日前，湖南省住建廳聯合多部門釋出了《關于推進非住宅商品房去庫存的若幹意見》（以下簡稱《意見》），就如何有序化解非住宅商品房庫存、推進非住宅商品房去庫存工作提出十大意見，力争用3到5年時間，推動非住宅商品房庫存明顯下降。

《意見》指出，對于連續兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，暫停新的非住宅商品房用地挂牌出讓，以從源頭上控制增量入市。

同時，支援“商改住”，并降低商住配比，已經拿地但還沒有開始建的企業，可以進行“商改住”，也可以轉型到比如養老産業、文化産業、體育項目的開發。其商業水電可以改為民用水電，瓦斯入戶，改為“一戶一表制”，降低居住成本。同時鼓勵企業自持或者從銷售轉為“租售并舉”的方式。

目前，長沙市下轄6區1縣、代管2個縣級市，其中，芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區5區是長沙經濟最發達的地區，也是人口的主要聚集地，房價整體亦高于其它區域。湖南中原研究院的資料顯示，由于商務較高價的電梯大廈項目促銷不斷，今年前8個月，這5個行政區的較高價的電梯大廈成交均價同比下跌5%，約12286元/平方米。而長沙住宅價格則長期穩定，且保持低位。今年1-8月，長沙5區一手商品住宅價格僅約12578元/平方米。在中部六省裡，長沙成為房價的窪地，其房地産市場調控方面的經驗得到了住建部的肯定。

值得一提的是，較高價的電梯大廈和住宅幾乎同價是長沙多年來的現象，這與中國其他城市較高價的電梯大廈價格遠遠低于住宅的現象不同。

湖南中原研究院的資料顯示，2020年1月份，長沙5區商務較高價的電梯大廈庫存面積約249.39萬平方米，去化周期為19.89個月，此後逐月走高，截至今年9月底，長沙内5區商務較高價的電梯大廈庫存461萬平方米，去化周期36個月。

去年以來，一系列調控政策出台後，許多房企現金流承壓，降價促銷成為其維持财務狀況穩定的方式之一。從2020年9月開始，長沙市部分較高價的電梯大廈開始降價出售，并且折扣幅度增大。今年3月，長沙部分較高價的電梯大廈樓盤出現售價八折七折甚至低至近五折的情況。以6888元/平方米打響長沙較高價的電梯大廈市場“降價”第一槍的新力鉑園較高價的電梯大廈，在3天時間裡熱銷430套較高價的電梯大廈。

中青報·中青網記者曾現場采訪了長沙高鐵新城的明昇壹城、濱江新城的保利天禧、長沙雨花區政府旁的碧桂園“印象”較高價的電梯大廈售樓處，了解到普通的較高價的電梯大廈降幅基本上是20%。

然而，由于較高價的電梯大廈産權年限短、水電煤的收費标準一般是按照商用标準計算，在一定程度上會增加生活成本等，與住宅相比，長沙市場對較高價的電梯大廈的需求始終不大。今年1-8月長沙住宅成交面積為834萬平方米，而較高價的電梯大廈為93.52萬平方米。

一名房地産行業研究人員告訴記者，《意見》圍繞去庫存，針對非住宅商品房提出了10條措施，主要在于控源頭增量和支援“商改住”。對于非住宅商品房存量過高的城市，要減少供應量。“畢竟，目前市場存量已經過高，去化周期太長，再建立的話，體量太大會引發一系列問題。按住供給源頭，才能逐漸解決存量問題。”

這位研究人員表示，《意見》支援“商改住”，并降低商住配比。已經拿地但還沒有開始建的企業，可以進行“商改住”，也可以轉型到比如養老産業、文化産業、體育項目的開發。對于已經開發完的非住宅商品房，鼓勵企業自持或者租賃。這也符合堅持房住不炒，讓非住宅商品房發揮更大用途的初衷。“對于寫字樓、商鋪，企業可以直租給公司或個人，而較高價的電梯大廈，企業可以自己開發長租較高價的電梯大廈項目。”

讓許多較高價的電梯大廈業主高興的是，較高價的電梯大廈以後有民用水電、瓦斯，無論是租還是售，都更為友善。

記者了解到，《意見》還提到，未來要降低非住宅商品交易成本。目前，非住宅類二手房交易稅比較高，有契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等。

中青報·中青網記者 洪克非 來源：中國青年報

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