張大偉：多個城市約談惡意降價房企，樓市顯現“雙向”調控

中新緯度客戶9月14日發："張大偉：多家城市惡意采訪降價房企，樓市出現'雙向'監管。

張大偉（中原地産首席分析師）

從"遏制投機炒作"到"打壓惡意降價"，中國房地産市場調控方向在短短幾個月内發生了重大變化。

目前，國内房地産監管呈現出"雙向"監管的特點，即防止房價上漲，防止惡意下行共存！

多個城市采訪惡意降價房企

在全國範圍内，越來越多的城市正在采訪房企降價。中原房地産研究中心統計，截至目前，至少有六個城市已經對開發商出台了惡意降價政策或對開發商進行采訪。

嶽陽市住房和城鄉建設局8月9日釋出《關于房地産市場新商品房網簽訂交易價格限制的通知》，明确提出，建立商品房的銷售價格不得低于創紀錄價格的85%，且6個月内不得調動創紀錄價格。

8月31日，江陰市住房和城鄉建設局正式釋出《關于進一步促進房地産市場健康穩定發展的若幹事項通知》，提出"嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、價格戰，堅決杜絕惡性競争， "品質脫标、逾期交期等違法行為"，政策的最終目标是穩定房價，杜絕企業惡意降價。

9月9日，據株洲日報社報道，有市民、網友反映，特鉑置業、博瑞、新生萬博、貝殼券商等企業采取大幅降價且明顯低于正常市場價格銷售或代理銷售的新商品房，嚴重擾亂了房地産市場秩序。株洲市住房建設局随後采訪了上述企業項目負責人，并列入企業信用不良記錄。

此外，還有唐山、昆明、泸澤等城市，不斷采訪房企應對新情況，嚴格控制惡意降價行為。

事實上，以前就已經對房企進行了采訪，以防止房價惡意下跌。2019年，江蘇省漳州市因房産降價2000元/平方米，最後由政府直接點名批評房地産企業。當年，恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、漳州等城市的住房和建設局都采取了"限制降價"指導行動，全市房價已經下調了5%~10%的幅度。

對市場有何影響？

首先，國内房價将開始全面下跌。

最直接的原因是2021年國家房地産調控政策的中央出台。中原房地産研究中心統計，僅8月份，房地産調控政策的出台次數就已經超過68次，然後疊加在1-7月的352項法規上，2021年房地産調控政策的出台已超過420次，創下綜合紀錄（2020年1-8月房地産調控政策僅為368次）。平均每月出台房地産調控政策50多次。

1-8月，政策的核心特點是"收緊"，主要手段是：面談、整改中介機構、限制二手房定價、經營貸款、土地供應、鼓勵租賃、打擊學區住房投機。交易資料顯示，除杭州等少數熱門城市外，國内大部分城市房價均明顯降溫。

其次，全國抵押貸款開始全面收緊。

影響房地産市場最關鍵的因素是信貸。曆史表明，銀行信貸寬松，房價上漲，如果信貸收緊，房價呈下降趨勢。

雖然在2021年上半年，房地産調控政策，但部分城市成交量、房價仍呈現明顯上漲，主要原因是上半年信貸政策尚未完全收緊。但近期，信貸政策逐漸收緊對市場的影響明顯增強，特别是在一些過熱的城市。目前，深圳、上海等地二手房市場貸款借貸周期明顯延長，明顯制約了市場交易。

随着銀行資金深度監管的政策，堵住了一些此前利用"非正規資金"貸款購房的管道，是以今年的個人購房貸款将相當緊張。是以，我認為第三季度的市場成交量，成交價格會明顯走低。

從熱門城市的二手房源資料來看，成交量低迷隻是一個開始，随着第四季度信貸周期性收緊，整個市場很可能在2021年出現大幅降價浪潮。（中新緯度APP）

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