张大伟：多个城市约谈恶意降价房企，楼市显现“双向”调控

中新纬度客户9月14日发："张大伟：多家城市恶意采访降价房企，楼市出现'双向'监管。

张大伟（中原地产首席分析师）

从"遏制投机炒作"到"打压恶意降价"，中国房地产市场调控方向在短短几个月内发生了重大变化。

目前，国内房地产监管呈现出"双向"监管的特点，即防止房价上涨，防止恶意下行共存！

多个城市采访恶意降价房企

在全国范围内，越来越多的城市正在采访房企降价。中原房地产研究中心统计，截至目前，至少有六个城市已经对开发商出台了恶意降价政策或对开发商进行采访。

岳阳市住房和城乡建设局8月9日发布《关于房地产市场新商品房网签订交易价格限制的通知》，明确提出，新建商品房的销售价格不得低于创纪录价格的85%，且6个月内不得调动创纪录价格。

8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的若干事项通知》，提出"严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、价格战，坚决杜绝恶性竞争， "质量脱标、逾期交期等违法行为"，政策的最终目标是稳定房价，杜绝企业恶意降价。

9月9日，据株洲日报社报道，有市民、网友反映，特铂置业、博瑞、新生万博、贝壳券商等企业采取大幅降价且明显低于正常市场价格销售或代理销售的新商品房，严重扰乱了房地产市场秩序。株洲市住房建设局随后采访了上述企业项目负责人，并列入企业信用不良记录。

此外，还有唐山、昆明、泸泽等城市，不断采访房企应对新情况，严格控制恶意降价行为。

事实上，以前就已经对房企进行了采访，以防止房价恶意下跌。2019年，江苏省漳州市因房产降价2000元/平方米，最后由政府直接点名批评房地产企业。当年，恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、漳州等城市的住房和建设局都采取了"限制降价"指导行动，全市房价已经下调了5%~10%的幅度。

对市场有何影响？

首先，国内房价将开始全面下跌。

最直接的原因是2021年国家房地产调控政策的中央出台。中原房地产研究中心统计，仅8月份，房地产调控政策的出台次数就已经超过68次，然后叠加在1-7月的352项法规上，2021年房地产调控政策的出台已超过420次，创下综合纪录（2020年1-8月房地产调控政策仅为368次）。平均每月出台房地产调控政策50多次。

1-8月，政策的核心特点是"收紧"，主要手段是：面谈、整改中介机构、限制二手房定价、经营贷款、土地供应、鼓励租赁、打击学区住房投机。交易数据显示，除杭州等少数热门城市外，国内大部分城市房价均明显降温。

其次，全国抵押贷款开始全面收紧。

影响房地产市场最关键的因素是信贷。历史表明，银行信贷宽松，房价上涨，如果信贷收紧，房价呈下降趋势。

虽然在2021年上半年，房地产调控政策，但部分城市成交量、房价仍呈现明显上涨，主要原因是上半年信贷政策尚未完全收紧。但近期，信贷政策逐步收紧对市场的影响明显增强，特别是在一些过热的城市。目前，深圳、上海等地二手房市场贷款借贷周期明显延长，明显制约了市场交易。

随着银行资金深度监管的政策，堵住了一些此前利用"非正规资金"贷款购房的渠道，因此今年的个人购房贷款将相当紧张。因此，我认为第三季度的市场成交量，成交价格会明显走低。

从热门城市的二手房源数据来看，成交量低迷只是一个开始，随着第四季度信贷周期性收紧，整个市场很可能在2021年出现大幅降价浪潮。（中新纬度APP）

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