熱辣滾燙的政策周過去了，各地喜報頻傳，但住宅成交真相?

老楊聊房

2024-05-20 17:29釋出于江西易居房地産研究院副院長 房産領域創作者

上周，史上最強救市政策出台，關注房地産的朋友們集體高潮了。

5.17新政，堪稱熱辣滾燙。

救市的決心與勁頭，越來越接近賈玲減肥時的狀态了。

那麼，史詩級新政落地之後，市場反應如何？

老楊看到的正規媒體報道，可以說滿屏喜報。

不妨，截圖三枚，大家一起來感受一下吧：

看到這樣的媒體報道，估計部分人會心癢；走，看房去！

本輪重磅新政，肯定是利好樓市的，而且利好程度大于之前兩輪；這是定性分析，并非定量。

如果做定量分析，那得需要看資料，用鐵的事實來衡量新政的效果。

短線來看，重點是觀察房産成交量。

正好，又到周一分享周報的時點了，《典型城市住宅成交周報》上菜。

今年第20周（上周），相比第19周：

17城新房網簽量增長1%，18城二手房下降7%。

看着這一組資料，大家是否有點失望？

怎麼沒有大幅跳升呢？

老楊的分析是：5.17新政後引發的看房量，還沒及得及轉化成下單量和網簽量，估計還得傳導一兩周。

但是，各位要知道，4.30高層會議已是第三輪救市的起點，其後一周内七個中心城市出新政，按理說部分看房與下定量已傳導至網簽量上了。

結果卻是，有點涼。

尤其是二手房環比下降7%。

看周度走勢圖，基本上确認了今年春節後第10周（今年第17周）為二手房網簽的高點，而去年高點出現在春節後第8周。

上周政策頻出，力度很大，但老楊預計隻有少數城市成交會脈沖二三周；接下來，多數城市将進入夏季平淡期。

18城二手房成交，今年以來周均值同比2023年同期：降16%；其中，深圳同比增長23%，渭南增長13%，資陽增長3%；南甯、上海、青島小降；甯波降幅最大。

這裡拉出三城出來溜溜

深圳

5月6日，深圳大幅放松限購，其後又陸續出台兩個新政，包括下調存量房評估價，為購房者節省了稅費。

今年第20周，深圳二手房成交量， 相比上周居然下降了。

且，繼續低于榮枯線（最右灰柱）。總體看成交量略弱。

雖然，今年以來深圳二手房成交量同比去年增長近三成，但還是不夠強，仍難推漲房價。

北京

今年第20周，北京二手房成交量， 相比上周小降，略低于榮枯線（最右灰柱）。

總體看成交量中性略弱。

5月初以來，北京五環外限購放松，但效果微弱！

當時放松的邏輯有點問題：

本地家庭名下有兩套房，允許在五環外再買一套房（夠住了，還去五環外投資 ？這樣的缺心眼不太多吧）

外地人社保滿五年，且名下有一套房，允許在五環外再買一套房（這類需求很少吧）

老楊預計，未來兩個月，北京限購有望進一步放松；否則成交難有明顯改善，甚至很難站上月度榮枯線。

南甯

今年第20周，南甯二手房成交量， 相比上周增平，高于榮枯線（最右灰柱）。

總體看成交量較強。

今年以來，南甯二手房成交量基本與去年持平，下半年肯定強于去年下半年。

結合渭南、資陽走勢，可能預示着：

部分西部二三線城市，本輪降時間長于東部城市，二手房成交量複蘇中，且站上或接近榮枯線。

最後，看下10大城市二手房成交量月度走勢。

2023年3月最高，其後連降4個月，7月達到谷底。

8月至11月成交反彈，關鍵因素就是第二輪救市，始于7月24日高層會議，但政策落地節奏比較慢，8月下旬至9月才達到高潮。

核心政策是放松房貸，其中包括：取消認房又認貸、下調存量房貸利率。

本輪救市是第三輪，節奏快、力度大，昨天老楊已有分析，點看：98年房改以來，最大一輪救市，效果将如何？

是以，對于房産交易量的促進效力，應大于去年的第二輪刺激。

不過，傳統意義上，3－4月小陽春過後，5－7月的成交量容易出現季節性下滑。

是以，即便有第三輪救市的助推，估計今年5－7月10大城市二手房成交量也難以超過3月，估計5月略高于4月，6月略低于5月，7月略低于6月。

好消息是，估計從6月開始，10大城市的二手房成交量同比，将由之前的下跌轉為上漲！

聚焦短線，好像仍不太樂觀。

可是，站高遠眺，

部分高能級城市，未來還有很多機會，對嗎？

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