樓市迎來政策“組合拳”：房貸政策再寬松、存量消化進行時

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

5月17日，中國人民銀行、國家金融監管總局、住建部、自然資源部等多部委針對房地産行業釋出政策“組合拳”，在擴大“保交房”救助範圍的同時，通過下調全國最低首付比例、公積金貸款利率，取消住房商貸利率下限，購買存量房用作保障房等各類措施刺激住房需求釋放，加快去庫存。

房貸優化政策“三箭齊發”

5月17日午間，中國人民銀行連發三項房地産相關通知，進一步松綁個人住房貸款金融政策。這三項通知分别為《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》和《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》，以及央行與國家金融監管總局聯合釋出的《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》。

在首付比例方面，根據中國人民銀行及國家金融監督管理總局釋出的《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。

在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主确定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

在個人住房貸款利率方面，中國人民銀行《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》提出，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

後續，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區内各城市房地産市場形勢及當地政府調控要求，自主确定是否設定轄區内各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水準（如有）；銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制确定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體利率水準。

據了解，此前首套、二套房貸利率下限分别為5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房價格環同比連續3個月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。

根據央行公布的資料，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

中指研究院監測顯示，超20城宣布4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣布取消首套房貸利率下限。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，目前已有部分城市的部分銀行執行的首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴充至二套房，預計将有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

此外，央行《關于下調個人住房公積金貸款利率的通知》提出，自2024年5月18日起下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分别調整為2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分别調整為不低于2.775%和3.325%。

本次調整後，5年以上首套、二套公積金貸款利率分别由3.1%、3.575%下調至2.85%、3.325%，進一步降低購房者置業成本。

如何消化存量房産？

自去年以來，随着房地産市場供求關系轉變，各地繼續通過降低購房門檻、發放購房補貼、減免相關交易稅費、“以舊換新”等舉措刺激需求釋放。然而，庫存增加、價格承壓的情況并未明顯改善。

根據國家統計局5月17日釋出的資料，1—4月全國建立商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降20.2%。截至4月末，商品房待售面積7.46億平方米，同比增長15.7%。

4月份，70個大中城市中，各線房價繼續下行，同環比降幅均有所擴大。新房價格下跌的城市數量有所增加，由上月的57個增至64個；二手房價上漲城市隻有1個，69個城市房價下跌。

據了解，今年4月30日，中央政治局會議再次為樓市定調，接下來防範化解房地産風險仍是重點，同時會議首次提出“要結合房地産市場供求關系的新變化、人民群衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

據了解，這是時隔9年中央再度給出房地産去庫存相關提法。多家券商研報指出，目前房地産庫存及去化壓力較大，是行業風險的主要沖突來源。

在5月17日上午舉行的全國切實做好保交房工作視訊會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。在如何去庫存方面，他表示，對于商品房庫存較多的城市，政府可以按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續做好房地産企業債務風險防範處置，紮實推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。

5月17日下午，國務院舉行政策例行吹風會，住房和城鄉建設部和自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局負責人介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。

人民銀行副行長陶玲表示，央行将設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據了解，這3000億元再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

對于收購主體，據陶玲介紹，城市政府標明地方國有企業作為收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隐性債務，不得是地方政府融資平台，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。

據了解，該政策采取自願參與原則，各城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水準等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地産企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

陶玲表示，這項政策一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機制，房地産企業出售已建成商品房後，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

對于上述政策，近期人民銀行将出台正式檔案，即《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。

值得注意的是，針對去庫存，本次吹風會還提到了如何消化存量土地。據了解，此前自然資源部已經下發通知，要求各地新增土地供應量需要結合當地商品住宅去化周期以及盤活存量規模，将盤活存量土地規模作為增量供應的重要依據。

在本次吹風會上，自然資源部副部長劉國洪指出，在消化存量土地方面，“主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支援力度”。其強調将結合實際情況，支援地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。同時也提到發揮土地二級市場作用，支援預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。

針對資金支援，劉國洪提到，對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支援，也可以享受保障性住房稅收優惠政策等。

擴大“保交房”救助範圍

在5月17日上午的全國切實做好保交房工作視訊會議上，何立峰強調，房地産關系人民群衆切身利益和經濟社會發展大局。目前，要着力分類推進在建已售難傳遞商品房項目處置，全力支援應續建項目融資和竣工傳遞，保障購房人合法權益。同時，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

何立峰要求，要壓實地方政府、房地産企業、金融機構各方責任，加強統籌協調，充分發揮城市房地産融資協調機制、再貸款政策等作用，加強對城市和房地産企業的指導支援，有力有序有效推進保交房各項工作。

在當天下午國務院舉行的政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局對于上述保交房内容作出相應要求。

在上述吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國再次強調“打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險”，住建部會同金融監管總局等部門将出台城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。具體措施包括：

一是城市政府要全面排查本市在建已售商品住房項目，确定難傳遞的項目，準确掌握存在的問題，建立項目台賬。

二是根據排查情況，按照市場化、法治化原則，指導項目開發企業制定“一項目一策”處置方案。其中，法治化即推動資不抵債的項目進入司法處置程式，該破産的破産，該重組的重組，處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。

三是對需要進行司法處置的項目，地方人民法院将及時受理相關案件，提高司法處置效率；對攻堅戰項目審慎采取财産保全措施，支援項目建設傳遞。

四是要建立長效機制，具體包括有序推進現房銷售，通過“白名單”融資政策，支援商品住房項目達到現房銷售條件；對繼續實行預售的，嚴格項目預售資金監管，防止出現新的風險。

目前，“保交房”項目側重在建已售難傳遞的商品房項目，對于應續建項目，中央強調要全力支援項目融資、竣工傳遞，是以，過去由于資金不足導緻停工的應續建項目，未來配套資金有望逐漸落位。

對于備受關注的城市房地産融資協調機制，金融監管總局副局長肖遠企表示，今年1月份金融監管總局、住房和城鄉建設部聯合印發了《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》後，近期還要釋出《關于進一步發揮城市房地産融資協調機制作用 滿足房地産項目合理融資需求的通知》。

對不同所有制房企的“白名單”項目一視同仁，對合規“白名單”項目要“應貸盡貸”，在控制風險的前提下，可采取新增貸款、存量貸款展期以及發放并購貸款等方式，予以融資支援。

根據吹風會上金融監管總局公布的資料，截至5月16日，商業銀行已按内部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元，未來随着項目“白名單”深入推進，資金有望加速落地，進一步推動項目開發建設。

（編輯：盧志坤 稽核：童海華 校對：顔京甯）