楼市迎来政策“组合拳”：房贷政策再宽松、存量消化进行时

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

5月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、住建部、自然资源部等多部委针对房地产行业发布政策“组合拳”，在扩大“保交房”救助范围的同时，通过下调全国最低首付比例、公积金贷款利率，取消住房商贷利率下限，购买存量房用作保障房等各类措施刺激住房需求释放，加快去库存。

房贷优化政策“三箭齐发”

5月17日午间，中国人民银行连发三项房地产相关通知，进一步松绑个人住房贷款金融政策。这三项通知分别为《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》和《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，以及央行与国家金融监管总局联合发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。

在首付比例方面，根据中国人民银行及国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

在个人住房贷款利率方面，中国人民银行《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》提出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

后续，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）；银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

据了解，此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续3个月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。

根据央行公布的数据，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。

中指研究院监测显示，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前已有部分城市的部分银行执行的首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

此外，央行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》提出，自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

本次调整后，5年以上首套、二套公积金贷款利率分别由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%，进一步降低购房者置业成本。

如何消化存量房产？

自去年以来，随着房地产市场供求关系转变，各地继续通过降低购房门槛、发放购房补贴、减免相关交易税费、“以旧换新”等举措刺激需求释放。然而，库存增加、价格承压的情况并未明显改善。

根据国家统计局5月17日发布的数据，1—4月全国新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%。截至4月末，商品房待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%。

4月份，70个大中城市中，各线房价继续下行，同环比降幅均有所扩大。新房价格下跌的城市数量有所增加，由上月的57个增至64个；二手房价上涨城市只有1个，69个城市房价下跌。

据了解，今年4月30日，中央政治局会议再次为楼市定调，接下来防范化解房地产风险仍是重点，同时会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

据了解，这是时隔9年中央再度给出房地产去库存相关提法。多家券商研报指出，当前房地产库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。

在5月17日上午举行的全国切实做好保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。在如何去库存方面，他表示，对于商品房库存较多的城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

5月17日下午，国务院举行政策例行吹风会，住房和城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、金融监管总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

据了解，这3000亿元再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

对于收购主体，据陶玲介绍，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

据了解，该政策采取自愿参与原则，各城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

陶玲表示，这项政策一是加快存量商品房去库存；二是加快保障性住房供给；三是助力保交楼和“白名单”机制，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

对于上述政策，近期人民银行将出台正式文件，即《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。

值得注意的是，针对去库存，本次吹风会还提到了如何消化存量土地。据了解，此前自然资源部已经下发通知，要求各地新增土地供应量需要结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规模，将盘活存量土地规模作为增量供应的重要依据。

在本次吹风会上，自然资源部副部长刘国洪指出，在消化存量土地方面，“主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度”。其强调将结合实际情况，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。同时也提到发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。

针对资金支持，刘国洪提到，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持，也可以享受保障性住房税收优惠政策等。

扩大“保交房”救助范围

在5月17日上午的全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰强调，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。同时，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

在当天下午国务院举行的政策例行吹风会上，住房和城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局对于上述保交房内容作出相应要求。

在上述吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国再次强调“打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险”，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。具体措施包括：

一是城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目，确定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。

二是根据排查情况，按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。其中，法治化即推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组，处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。

三是对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将及时受理相关案件，提高司法处置效率；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施，支持项目建设交付。

四是要建立长效机制，具体包括有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件；对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。

目前，“保交房”项目侧重在建已售难交付的商品房项目，对于应续建项目，中央强调要全力支持项目融资、竣工交付，因此，过去由于资金不足导致停工的应续建项目，未来配套资金有望逐步落位。

对于备受关注的城市房地产融资协调机制，金融监管总局副局长肖远企表示，今年1月份金融监管总局、住房和城乡建设部联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后，近期还要发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》。

对不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，对合规“白名单”项目要“应贷尽贷”，在控制风险的前提下，可采取新增贷款、存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，予以融资支持。

根据吹风会上金融监管总局公布的数据，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，未来随着项目“白名单”深入推进，资金有望加速落地，进一步推动项目开发建设。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）