誰還在買學區房？

人物

2024-05-14 09:54釋出于北京人物官方賬号

當學區房不再意味着買後即漲，也無法完全保證能上想上的學校，它開始變得值得衡量，甚至是被懷疑——到底是一個充滿了不确定性的學位更重要？還是保住手裡的資産不流失更重要？

如今，買學區房的人大多是年輕的新興中産父母，在多年打拼後手握些許資産，想要讓後代上更心儀的學校，卻也難以接受投資失敗等現實風險。這兩年買學區房的人，大機率要在搖擺中入場。

文｜邬宇琛

編輯｜楚明

搖擺中入場

那是北京德勝學區的一套學區房，還是帶院子能停車的小區——房子在5樓，開放式廚房，不是暗廳，南北朝向。為此，34歲的王莉和丈夫決定坐上談判桌。

業主出價比他們預期的高了50萬元，王莉和業主都沒松口。「不是不行，但不值。」王莉心想。兩邊沉默許久，中介把業主約走。「走了就走吧。」王莉以為業主「有詐」。那之後業主再也沒回來，等中介回來，他告訴王莉夫婦：「這套房子已經成交了。」

決定買學區房以來，那是王莉最接近交易的一次談判。「早知道松口了。」她有點後悔，但很快又回過神來，或許能夠看上更好的呢？這對夫婦謹慎地在學區房市場徘徊。

「迷茫了，一定要買學區房嗎？」今年3月，住在北京的孫悅歡第一次在買學區房這件事上動搖。她今年35歲，本是堅定的學區房購買者，但從去年開始看房到現在，她發現北京的學區房越來越難下手。

買學區房在過去近十年的中國樓市裡不算什麼值得稀奇的事。房子的價值因為附帶的教育資源而多了一種變量。不誇張地說，在樓市紅利期，買學區房某種意義上算是一種可靠的投資，大多數情況下無需猶豫。

30歲出頭的李小芬仍記得，大概是2013年，自己還在讀大學時，北京的著名「神盤」華清嘉園單價一度逼近10萬元。這座建于2000年的小區本身平平無奇，卻因為學區對口中關村二小，靠近清華大學，房價在20年内實作了約20倍的增長。那對她是一個「學區房的啟蒙」，至今印象深刻。

或許放在那時，她的買房之路不至于這麼曲折。十多年過去，學區房在此時受到關注，是因為光環的褪去。同樣是華清嘉園，目前有房源單價下跌了2萬多元。在海澱萬柳，曾經的「學區房神話」蜂鳥家園在這輪下行中仍未止跌，有的房子相比2020年高點甚至跌去一半。

樓市正在下行已是共識，而教育環境也在發生變化。一是新增學齡人口數量在下降，學區房的整體需求被很多人預期會降低；而政策确實在幾年間發生過變動，比如「多校劃片」，又比如「教育集團化」，以及學區内學校之間教師輪崗流動，試圖讓教育資源變得更均衡。這些政策和趨勢讓學區房的價值在很多人心中也大打折扣。

許多個内心糾結的夜晚，王莉都在腦海閃過那個念頭，「要不放棄在北京買學區房，讓孩子回長沙上學算了」。她很快又說服自己，再堅持一下。

當下，買學區房比任何時候都更值得衡量，甚至是被懷疑——到底是一個充滿了不确定性的學位更重要？還是保住手裡的資産不流失更重要？想買學區房的人無法忽視風險。他們大多是年輕的新興中産父母，在多年打拼後手握些許資産，想要讓後代上他們更心儀的學校，同時抗風險能力又不強。

這一兩年，想買學區房的人，大機率要在搖擺中入場。

北京五道口地區的學區房圖源視覺中國

分歧

學區房比想象中更難下手。

大門直對着馬路，沒有院子，隻有許多棟樓房。要看的房子在7樓，王莉坐電梯先到了5樓，從一個大平台出來，再通過樓梯向上爬2層樓，才到7樓——映入眼簾的是一條漫長的連廊，破損發黃的白牆，上面還貼滿了小廣告。連廊有一股難聞的說不上來的氣味，房子們就在這條連廊的其中一側。

「到了。」中介說，用鑰匙扭動鎖頭，發出刺耳的噪音。推開門，正對着的是廁所，狹小的客廳裡沒有陽光。這套房子報價700萬元。

「這種戶型我不看了」，王莉有些不滿地告訴中介。但很快，她發現700-800萬元的預算，在東西城隻能看到這樣的戶型。

去年10月，王莉和丈夫專門付費約了一名房産部落客咨詢學區房的購買事宜，他們的小孩2歲半，希望在幼稚園前就能夠把學區房搞定。王莉的購房需求不算複雜：她希望孩子未來上的是頂尖學區，并且在購買後盡可能保值——這個要求看似簡單，但在當下的市場環境裡，又顯得很難。

在那之前，這名年輕的母親對北京學區房幾乎沒有任何概念。咨詢桌上，這位部落客告訴她，「學區就看東西海」。「東西海」是北京傳統的三個教育「強區」，即東城、西城、海澱。囊括了北京所謂最「頂尖」的幾個學區，和數不盡的老小區。王莉按照推薦，把目光放在了東西城的幾個頂級學區，東城有和平裡和安交學區，西城有俗稱的「金德月」，也就是金融街、德勝和月壇學區。

這些學區的對口學校都是知名的「牛小」「牛中」，但等到真正看房時，王莉要面對絕大多數買學區房的人都會面對的難題：居住體驗普遍不佳，除非預算很充足才可能買到兼顧學區和居住的房子。在她的待看清單裡，最老的房子建成于1975年，最新的也要追溯到1996年。「大部分的小區環境差，小區内有停車的院子都是一種奢侈」，而好不容易有環境比較好的小區，樓齡又比較老。

李小芬至今還記得在海澱看到的一套56平米的二手房，推開門客廳隻有4平米，隻能放得下一張桌子。她問中介，「這價格是多少來着？」「530萬元」，她苦笑，轉身走了。之後，李小芬和丈夫拿着500萬預算在萬壽路看了幾套六七十平方米的房子，都不太滿意。他們的海澱看房之旅陷入停滞。

如今，學區房增值甚至保值都不保的情況下，不佳的居住感受，無疑讓家長心中的猶疑又增加一重。過去，買一套低總價的「占坑房」，既能上學，還相當于買個「理财」，是很多人的選擇。但現在，正因為占坑房的居住屬性較低，在這輪行情裡跌得也最厲害。

孫悅歡一開始是奔着頂級學區去的。「頂級」可能讓人甘願承受風險，她把預算設定在800萬元，興沖沖到德勝看房，但馬上被丈夫叫停，「買不起，遲早會掉價」。

開始看房以來，丈夫說過最多的話就是這句「買不起」。為了拉動丈夫買房，孫悅歡事先就把房子看好，把未來月供的數額計算好給丈夫看，「這套房首付比較低，180萬元，咱們手裡的公積金全拿上，再找爸媽借個一二十萬，這180萬就湊夠了」。丈夫口頭上答應，很快又會提出反對意見，覺得沒能力承擔風險。最近看的一套西城的學區房，50平米帶電梯的商品房，報價580萬元，他們在現場都很滿意。丈夫終于說要約談，結果臨近談判，又改口說：「太虧了，至少得560萬元。」

孫悅歡差點就想開口吵架了，但她還是忍住了。因為看房，她甚至開始懷疑這段婚姻，「我嫁給他之前是什麼樣兒的？我嫁給他之後好像變得更差了。」

她把預算調整到500萬元，去看東城的和平裡學區。但和王莉一樣，她發現和平裡的老小區環境普遍也不好，空間還小，讓她覺得不值這麼多錢。「我嫌和平裡破，和平裡嫌我窮。」她調侃道。

王莉曾和丈夫硬着頭皮看了西城月壇的一套房，挂牌價1180萬元，房子在頂樓，面積不大，76平米，但戶型比較方正，小區環境和學校環境都讓他們很心動，但同樣看房的有另外兩組客戶，而且預算确實超出太多，他們放棄了——多月之後，王莉發現這套房子跌去300萬才成交，她心有餘悸。

李小芬也深刻記得，4年前西城區實行「多校劃片」，市場上有學區房一夜暴跌百萬元。購買者都不免懷疑，政策會變，人口數量也在下降，未來學區房的需求還會如此旺盛嗎？沒有人希望此時買學區房後也跌落如此。

父母曾托一個對北京樓市有研究的朋友來「指導」王莉買房，對方在微信裡發了一段很長的語音，語重心長地告訴王莉：「不推薦你們現在買學區房，經濟下行，風險很大。」

長輩們的擔憂不無現實考量。兩年前，丈夫所在的業務線直接被裁撤。那天還是丈夫的生日，王莉記得家庭群裡都在祝福丈夫「事業有成，工作順利」，但丈夫卻發消息告知王莉，「我失業了。」那時，夫妻倆還相信，以丈夫的能力很快就可以找到新的工作，不久後丈夫果不其然被一家外企錄用。外企氛圍好，工作節奏比大廠要慢得多，丈夫和王莉都很滿意。但入職半年後，公司突然宣布撤出中國，丈夫二次失業。

這次失業的打擊要比第一次大得多，王莉和丈夫真正感受到，「這是來自外部的原因」。就在這時，丈夫33歲。眼看着離35歲越來越近，這對夫妻逐漸感覺危機四伏，丈夫還是回到網際網路公司。如今，盡管工作暫時穩定，但他們都擔心下一次失業什麼時候會再來。

丈夫還是支援王莉買學區房，隻是希望買個小點的房子，貸款壓力小一些。「就買個總價低一點的，過幾年再換。」

王莉是湖南人，也想過放棄在北京的所有生活，回長沙買一套好學區房，但在網上一查，在長沙買房還要先繳一年社保（注：今年4月，長沙已放開限購）。争論過後，她的心緒又落回北京。

圖源電影《學區房72小時》

「不得不買」

人們都知道此時入場意味着什麼，但對一些中産父母們來說，學區房像是不得不買的一張入場券。對他們來說，增值的信仰或許已經動搖，但「學區信仰」依然還在。這才讓這份糾結變得如此深重。

王莉和丈夫在孩子2歲半這年就開始打算買學區房。盡管距離讀國小還有4年，但第二年小孩就要開始讀幼稚園，這對程式員夫婦想讓孩子早點進入優質公辦教育的路線裡，到國中也少為擇校發愁。而且公立校的學費要更便宜——他們的小孩一年前開始上民辦托班，一個月費用要8000元。

買房顯然是更貴的事情，在北京，好的學區房千萬都不算多。如果算一筆賬，整個義務教育階段就算都讀民辦學校，也未必有買房這麼貴。李小芬想過這個問題，到網上去查了關于民辦學校的文章，「騎馬呀、出國留學呀、攀比父母的車呀」，她害怕自己的孩子會在對父母财富的比較中産生落差感，決定還是買房上公立校。

2017年，王莉曾在杭州買過一套400萬元的房子當作婚房，也當作投資——房子曾在2022年漲到630萬元，但當時沒賣，很快就迎來了樓市下行，跌去20%。她跟丈夫商量後一緻同意把杭州的房子趕緊出手，置換北京一套好的學區房。王莉說，着急買房還有一層原因，是她害怕把錢握在手裡花掉——那是家裡七八年的積蓄，她要趕緊安頓好自己的資産。

而對李小芬來說，很長一段時間裡，她都不太相信自己能在北京買房，更不會是一套學區房。十多年前，她還在上大學時兼職做家教，走進東城區一棟老房子裡，推開門看到學生一家生活在50平方米左右大小的一房間裡，輔導作業還得在客廳。這個從四川來的女生，當時完全不能了解，「小孩怎麼能夠在這樣逼仄的環境裡學習和成長呢？」

人至中年，有了孩子之後，學區房還是成為一種無法割舍的寄托。盡管擁有它并不意味着美好的未來，但沒有它，又好像比别人缺少了一種資本。當鄰居說他們一家準備在東城買一套學區房時，李小芬心裡一緊。她一個有兩套房的朋友，在去年添置了一套海澱的學區房，這又讓她内心産生波動。受到身邊人的影響，李小芬覺得，「要成為一個稱職的母親，自己不能什麼都不做」。

一旦開始考慮學區房，家長們就會産生一種自發的緊迫感。不同區域對學位資格獲得的要求不同，比如有的城市要求提前一年就落戶在學區房内，有的區域一套房産6年内隻提供一個學位等等。為了應對未來區域政策的變化，很多人想更早地搞定學區房，主觀地認為這樣可以避免升學出現差錯。

同時，算法也在一輪輪地推送部落客們的房産資訊，各種學區房的文章也在刺激着家長們——要抓緊時間看房。

孫悅歡借住在親戚家的房子裡，買房一直是她的心結。現在住的房子光線稀缺，空間狹小，當她看見年幼的女兒在地上玩玩具，就暗下決心，「一定要買一套學區房，窮盡自己的努力讓孩子好一點」。盡管女兒2029年才入學，她還是經常在社交平台上搜尋諸如「西城區TOP50」，房産部落客的表格比比皆是。她知道，那就是目标。

圖源劇集《三十而已》

賭局

王莉決定「死磕」學區房。

為了盡可能降低貶值的風險，她反複分析學區的優劣。她認為，要找更均衡、短闆更少的學區，「所謂好的學區，是兜底的學校不能太差」。最終，她更傾向德勝學區。「跌了兩年，泡沫相對比較小。」她主觀地推測，未來人口減少，德勝學區搖号無法入學的機率會變低，「到時候說不定不會跌還會漲」。

想象很美好，但現實就是要面臨巨大的風險，棋子仍然未落。她還發現，無論是700萬元、800萬元還是900萬元的房子，都離「滿意」甚遠，同時滿足學區和居住的房子顯然更貴。看上去，想要在頂級學區上學就要增加賭注，好像隻有足夠大的賭注才能夠觸碰到足夠好的砝碼。

每增加一筆賭注，成本和風險也變得越來越大。王莉和丈夫開始頻繁計算每個月要還多少貸款——最早這個數字是3萬元左右，到了後面，上升到5萬元左右。

她不斷把預算往上擡高，期望再加100萬就能夠看到好房子出現。她做了個表格，記錄下看過的房子：765萬的房子不到70平，做不成三房間，850萬的房子客廳是一個「L型」，到了900萬，一套76平的房子「味道很大」……預算一路破千萬——一套1100萬，80平的房子，「戶型和手槍腿一樣」。

孫悅歡也在賣力地看房。她放棄午休，抽出一個多小時打車去東西海的學區爬樓看房，又急匆匆回朝陽的公司。為了買房，她一刻也停不下來，周末去兼職攝影，賺錢補貼家用。

她說服丈夫增加預算。去年12月，北京首套個人住宅首付比例下調至30%，她增加100萬預算到600萬，去看了西城的廣内學區和陶白學區。丈夫依然猶豫，看過的一套房被買走。她埋怨丈夫遲遲不做決定，終于沒忍住和他發生争吵。

丈夫也急了：「要不是你給我虧了錢，這房子早買了。」2年前，夫妻經曆過一次投資失敗，虧損100萬，盡管夫妻約定不再提這件事，但丈夫還是在情緒激動時重提。他或許不想再「賭」輸了。

買學區房此時已然是一個不定的賭局，不僅是賭這套學區房能不能上那個學校，未來能不能保值，更像是在賭一個家庭的未來。

購房家庭都有着對未來的擔憂。李小芬也是網際網路公司的員工，她的不安并不比王莉少。隻是丈夫在體制内，似乎分攤了一些風險。孫悅歡的抗風險能力也不強。她和丈夫都在建築設計院上班，房地産行業不好，設計院的效益也不高。過去幾年裁員降薪時有發生，她早已從恐慌到平靜。她說能夠給自己買房後的生活作保障的辦法，是留40萬元的現金在手裡。

圖源劇集《小舍得》

自洽

王莉終于還是買了學區房。

去年10月，她準備出發杭州去賣房，中介突然打電話告訴她，那套沒談下來的房源樓下，有一套同戶型的房子，有好幾個客戶在談，「你們現在第一順位，要不要買？」她仍在猶豫。直到第二天一大早中介再次打來電話，「隻有3個小時了」。她有些慌了，讓母親到現場看，發現确實有人在和業主談價格。

沖動最終還是擊碎了謹慎。她和丈夫決定買下這套房子，不再折騰，通過電話遠端和業主談判，最終把價格談在1100萬元左右成交。

王莉舒了一口氣，但并不歡喜。她終于收獲了一套學區房，卻背上了這個賭注，要賭未來工作穩定、事業順利，甚至是家庭健康平安。

李小芬也買下學區房。她放棄了房型不好價格也貴的海澱，降低預算回到朝陽。她覺得「多校劃片」并不保險，況且這一區域内的學校屬于海澱的「第三梯隊」，而且她也沒有做好充足準備去成為一個海澱父母。像很多人一樣，她對各個學校的了解基本來自網上看到的消息，像有的說朝陽區「沒那麼卷，氛圍也比較自由」，房價相比之下要低，還有人說「單校劃片、九年一貫，學位有保障（注：入學具體政策應依據相關部門的解釋）。」

在北三環附近，她看中一套有電梯的房子，戶型方正、采光好，還帶個大陽台，總共80平左右，兩房間，覺得這才像個房子。她和業主開啟了持續一個月的談判，這套房子終于以586萬元的價格成交。

孫悅歡還在猶疑。父親勸她，「學校沒那麼重要，有學上就行」。但各種房産部落客釋出的新資訊都會讓她内心迎來一次動蕩，「我每天看的資訊太多了」。她把自己看房的曆程寫成文章，底下有評論說：「還好你老公勸你沒買德勝，跌成什麼樣了。」但她依然堅定地認為，自己遲早會買學區房。

買了房的人試圖不再看小區的房價，讓自己的内心獲得平靜。丈夫有一天嘀咕：「周邊的小區又跌了。」李小芬回應：「又不賣，看它幹嘛。」

他們隻能等待時間的答案。不确定的事情依然有很多，排除了那些複雜的考量，回到最原本的問題，買了學區房以後，就真的意味着能夠上好學校嗎？上所謂的好學校就是給孩子提供了最好的教育嗎？或者這個問題很難回答，但每個人都會給出自己的解釋。「從結果導向上看，我們即使是TOP2畢業，也深知自己和别人沒多大差別。每個靈魂都是不一樣的，我希望他更有趣，更有見識，體驗更好，以後有更多選擇。」王莉說。

王莉落戶後就打電話給幼稚園詢問招生事宜，對方告訴她：「我們的招生政策是出生即落戶。」放下電話，王莉無言。事到如今，她隻能繼續賭，明年倘若學位有餘，或許政策會變化。

她告訴自己，這一路都是這麼「賭」過來的，「讀國小都賭了，讀幼稚園接着賭一把吧」。

（應受訪者要求，文中王莉、李小芬、孫悅歡為化名）

圖源劇集《三十而已》

檢視原圖 713K

• 

• 

• 

• 

• 

•