取消住房限購，能否救得了房地産?

謝逸楓

2024-05-11 17:48釋出于廣東中國城市房地産研究院院長 房産領域創作者

文/謝逸楓

老漢近期參加官方線上目前房地産形勢與新一輪去庫存、政策建議專家座談會時，就提出應當及時取消一線城市、天津、珠海、海南18市縣住房限購，已經形成共識。

預計一線城市北上廣深年内（金九銀十前後）有望全面取消，或大範圍取消住房限購，天津、珠海、海南18市縣将在近期全面取消住房限購，意味着将告别無住房限購時代。

不要猶豫不決了，取消一線城市、天津、珠海、海南（18市縣）全域住房限購已經是刻不容緩，希望地方及時做出決定，不要磨磨蹭蹭觀望了。避免房地産越調越低迷，拖累經濟。

一是為什麼去庫存要取消剩餘的一線城市、天津、珠海、海南18市縣的住房限購？

主要是時機合适，已經到了取消的時刻。即當務之急是新一輪去庫存開啟、炒房已出清、避免再次誤傷改善需求，讓房地産回歸市場。

所謂的一線城市放開限購後對于周邊市場購買力的虹吸效應已經不是考慮的重點，因為改善需求、剛性需求的購買力、支付能力、收入水準有限，門檻高。

首先不用擔心房價會大漲。房企以價換量與結構性上漲是市場調整的短期趨勢，通過新一輪去庫存與緩解債務壓力，促進房價上漲預期。

再次是不擔憂房地産泡沫。讓房價企穩與購房者信心上升及資産升值，銀行謹慎貸款轉變為放開，才是遏制房地産預期惡化的最好政策。

最後不用害怕一線城市取消住房限購。取消一線城市住房限購，有利購房情緒的上升，有振興樓市低迷氣氛、有利釋放改善與多套住房需求、有利保交房。

二是為什麼出了這麼的住房需求端、房企融資供應端、住房購租并舉的住房制度、三大工程、去庫存的政策，都沒有把房地産救起來？

從應對房地産風險機制與應變房地産風險能力來看，房地産一直缺乏應對房地産風險機制，都是無法提前預判房地産風險，并且啟動機制預防，基本靠開會。

面臨房地産風險，要不就是一刀切政策的拯救房地産，要不就是印錢解決房地産，結果就是留下後遺症，沒有從供應端上去真正解決房地産市場的問題。

從出台拯救房地産政策時機來看，基本落後于市場半年到一年半以上，主要是缺乏房地産風險的風險與措施應對機制，都是靠自上而下的推動，地方缺乏主動。

從前期一系列的住房需求端刺激政策範圍、力度來看，統統為擠牙膏式、有限的政策範圍、力度，對振興房地産，根本是小打小鬧，難以讓市場複蘇、企穩。

從前期一系列的房企融資供應端政策範圍、力度來看，統統為有針對性、有限制性的範圍、力度，對化解房企企債務、交樓需要龐大資金，根本是杯水車薪。

從前期一系列的供需兩端刺激政策頻繁、實用性來看，可稱為季季出大政策，日日出小政策，對房地産市場影響非常有限，因為力度有限、無法落實到位。

供需兩端政策最為關鍵是資金來源、落實難解決，其次是政策落實缺乏監督機制，再次是金融機構對政策落實有自己的執行思路，最後是地方沒有主動權。

三是評估取消、優化住房限購城市去庫存政策效果來看，為什麼不能擺脫市場疲軟？

從廈門、蘇州、長沙、成都、杭州、西安等36個城取消住房限購與北京、上海、廣州、深圳、天津、珠海、海南（9市縣）14城優化住房限購政策效果來看。

總體為持續力差、成交無法達到預期、市場無法擺脫低迷，效果有限，短期樓市熱度升溫，供應上升，銷售成交微漲。短暫回光返照之後又陷入僵持局面。

具體來說，房企房子難賣，購房者隻看不買。本地與外地看新房與咨詢新房的人多及挂牌房源大增，但是無法轉變成成交量，庫存上升速度比銷售增長快。

隻要無法打破房地産基本面負循環，就無法擺脫市場疲軟。首先是購房者（擠牙膏式政策與房價下降預期、房企出險、交房、爛尾樓與觀望情緒）預期變化。

其次是開發商（購房者預期變化，導緻銷售成交低迷與銷售回款枯竭、債務持續違約、逾期交房，結果是經營出問題，融資困難與現金流緊張）信譽受損變化。

最後是金融機構（銷售下滑與債務違約、逾期交房及房價下降、資産貶值，導緻金融機構謹慎貸款，這已經形成購房者-房企-金融機構的負循環）預期變化。

四是取消住房限購能否救房地産、房價能否會漲、購房者能否會買房？

評估新一輪去庫存，取消住房限購能否救房地産、房價能否會漲、購房者能否會買房，有待于觀察。因為目前缺乏托底房地産市場大盤的政策，單靠取消限購，是救不了房地産的，房價不會大漲的。

不要幻想取消限購就能救房地産、房價會大漲，除非2008年-2009年、2014年-2017年房地産救市政策回來，或者是出台類似2014年-2017年房地産去庫存政策，即托底房地産市場大盤的政策。

例如2008年-2009年的四萬億經濟計劃（保障房與棚改部分貨币化安置）與三低（低首付、低利率、低稅費）及天量信貸（房企貸款、個人住房貸款）、房地産項目資本金比例下降5%-10%。

例如2014年-2017年的取消樓市限制措施與三低（低首付、低利率、低稅費）及天量信貸（房企貸款、個人住房貸款）、棚改超4萬億元貨币化安置（PSL的銀行貸款、财政、企業債券）、房地産項目資本金比例下降5%。

五是這輪托底中國房地産市場大盤的政策，究竟是什麼政策，如何操作？

降房價不是刺激購房欲望的好手段，因為股票市場告訴我們，買漲殺跌是鐵律。降房價去庫存的說法，其實是鼓勵房企采取合理的營銷政策應對市場變化，及時調整推售産品、價格、廣告、銷售管道等措施。

不是鼓勵所有的房企都統統降房價賣房，這是對降房價去庫存的誤解。其實當下很多城市都在降價，有些已經降到沒什麼利潤了，還賣不出去，主要是因為限制性政策，例如限制買賣、交易、首付等限制性政策。

托底中國房地産市場大盤的政策來看，現在必須同時推進三大工程（保障性住房與城中村改造及平急兩用公共基礎設施）與需求端去庫存、取消限制措施、融資端輸血的政策落實，才是重點。

一是暫緩實施三道紅線、房地産貸款集中制，調整金融機構内部考核制度的名額，讓金融機構放開貸款給房企。目前房企資産負債表收縮需要時間，房地産出清（債務、庫存、抵押與空置土地）方面，最危險的依然是債務、庫存。

三道紅線、房地産貸款集中制、金融謹慎制度與金融内部考核制度，讓金融機構謹慎，加上市場下行、房價下降、房子賣不出去、資産貶值的預期，金融機構已經不敢貸款給房地産。

二是國家出文，要求金融機構對房企金融債一律展期5年，并且持有房企債券3年-5年，確定房企正常經營、交房，免減房企稅費、減少金融債的貸款利息，緩解債務風險預期，時間換空間。

三是督促金融機構、地方必須落實好“金融16條措施”與“四支利箭延期”、“三個不低于”與經營性物業抵押貸款及修改開發貸與個貸名額規則的的房企融資輸血政策，逐漸化解房企債務風險。

四是督促銀行、地方必須落好保函置換商品房預售金、保交樓專項借款、加大資産管理公司接手項目實施并購貸及擴大房地産項目白名單規模與項目的房企項目融資輸血政策，逐漸解決交樓問題。

五是收購商品房庫存、二手房轉為保障性住房。對三大工程中的保障性住房，全面實施貨币化解決，通過國企、央企、城投平台收購商品房庫存、二手房，轉變成保障性住房（保租房、公租房、共有産權住房、人才住房、經适房）。

不僅可以快速解決房企銷售回款難、化解房企債務、交樓、商品房庫存高的問題，還可以快速形成保障性住房體系建立，建構商品房與保障房的雙軌制與住房供應體系，落實購租并舉的住房制度。

保障性住房，全面實施貨币化，轉變成保障性住房的資金來源通過PSL（政策性銀行貸款）、國家與地方财政（撥款、土地出讓金支出）、企業債券（發債）、專項貸款、專項基金、特别國債、資産證券化、第三方資金的的方式。

長期來看，組建中國住房銀行，通過中國住房銀行收購賣不出去的商品房庫存、開發不了的土地、抵押的土地，轉變成保障性住房，才是正确的途徑。保障性住房的統籌口徑是開工，唯有竣工好的房子，才是真的保障性住房。

六是城中村改造實施房票、貨币化安置。對三大工程中的城中村改造，全面實施房票、貨币化安置解決，通過提高房票金額、補償标準，或者提高貨币補償，在拆遷項目區域選擇購新房，可以迅速的形成市場購買力。

城中村改造實施房票、貨币化安置的資金來源，可以通過PSL（政策性銀行貸款）、國家與地方财政（撥款）、企業債券（發債）、專項貸款、專項借款、專項基金、資産證券化、特别國債、第三方資金的方式。

七是取消市場上所有的限購等樓市限制措施，包括取消一線城市、天津、珠海、海南（18市縣）全域住房限購。取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限面積與限戶型、二手房指導價、限搖号銷售等限制性措施。

八是降準、降息。重新啟動2008年-2008年、2014年-2017年的三低（低首付、低利率、一二手交易低稅費）、放開第三、四套房貸與天量信貸（房企貸款、個人住房貸款）及房地産項目資本金比例下降5%-10%的政策。

九是需求端還要加大人才與農民進城買房财政補貼與買房落戶，商業銀行與公積金房貸期限延長、提高公積金貸款額度與公積金異地貸款、調整普通住房标準。供應端為暫停新房與土地供應、調整90/70與容積率及土地出讓規則、改變用途。

毫無疑問，房地産要實作逆轉，先要加大融資輸血，解決房企債務。其次加大政策落實，解決保交樓。再次加大去庫存力度，解決現金流。最後扭轉預期，打破購房觀望情緒與市場下行與房價下降及資産貶值的預期。

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