上市房企費用管控意識逐漸增強。
中房報記者 付珊珊 上海報道
随着中國房地産市場的不斷成熟和調控政策的深入實施，上市房企的經營成本控制能力成為衡量其競争力的重要名額之一。
三費費用，即銷售費用、管理費用和财務費用，是房企營運成本的重要組成部分。
根據中國房地産報記者統計，相比2022年，TOP50上市房企2023年三費管控水準有一定程度的提升，其中，有27家房企三費費用率下降，占樣本房企的56%；雖然仍有21家房企三費費用率在上升，但整體漲幅有限。
2023年，三費費用率同比下降較多的房企有6家，分别為世茂集團、中國奧園、旭輝控股、融創中國、合生創展和中梁控股，三費費用率下降均超5%。世茂集團2023年三費費用率從2022年的37.36%下降到23.5%，降幅居TOP50上市房企之首，究其原因，世茂集團2023年的三項費用率均在下降，銷售費用率和管理費用率下降幅度較平穩，而财務費用率降幅則超過10%，這可能與企業融資減少、暫停支付境外債利息進行債務重組有較大關系。
總體而言，上述上市房企2023年三費費用率較2022年有所下降，顯示出這些房企在成本控制方面取得了一定成效。然而，也有部分房企過去一年三費費用率出現上升，例如信達地産三費費用率上升了7.18%、金融街上升了10.19%、合景泰富上升了13.03%、禹洲集團上升了14.92%。
上述這些房企三費費用率上升可能與市場環境變化、企業戰略調整或财務結構變動有關。尤其是企業财務費用上漲導緻整體費用率上漲，例如金融街、合景泰富和禹洲集團，這3家房企2023年的銷售費用率和管理費用率均在下降，但财務費用率卻實作了大幅上漲，其中，禹洲集團2023年财務費用率上漲了15.8%、合景泰富财務費用率則上漲了18.75%。
在所統計的樣本中，中海地産再次成為TOP50上市房企中費用管控能力最強的企業，其2023年三費費用率僅為2.69%；其次是濱江集團，全年三費費用率為3.08%；中梁控股三費管控力也較為出色，三費費率不足4%，位列第3。
反之，信達地産、陸家嘴、金融街、禹洲集團、世茂集團、富力地産和合景泰富三費管控能力還有待提升，這7家房企2023年三費費用率均超過20%。
從三項費用具體名額來看，銷售費用率是衡量房企銷售效率的重要名額。
中國房地産報記者統計資料顯示，26家房企的銷售費用率在2023年有所下降，占比超過樣本數量的一半，另有22家房企銷售費用率在2023年有所上升。
不過，在一位熟悉上市公司财務報表的會計人士看來，目前上市房企銷售費用率下降不一定代表房企相關成本管控水準在提高，也有可能是部分房企減少拿地後入市項目變少、銷售速度放緩導緻，而相反，部分房企銷售費用率增長也有可能是在行業調整期仍在拿地擴張，入市項目增加、新項目推廣費用增加，在市場競争激烈的環境下導緻營銷成本上升。
從資料上來看，2023年銷售費用率同比下降的多為出現債務壓力的企業，例如金科股份、中梁控股、中國奧園、融創中國、世茂集團、龍光集團、弘陽地産、禹洲集團等，此前有出險房企人士曾表示，對這類房企而言，由于已經停止拿地，公司反而不希望快速銷售，而是會調整項目銷售節奏，盡可能的保留貨值，儲存淨資産。而2023年銷售費用率上升的多為仍在拿地擴張的央企、國企，比如保利置業、華發股份、華潤置地、越秀地産、招商蛇口、中交地産等。
在房企三項費用中，管理費用率的高低直接關系到房企的管理效率。
統計資料顯示，2023年，29家房企的管理費用率有所下降，這反映出企業在提高管理效率、降低行政開支方面的努力。對于管理費用率上升的房企，一方面需要關注其管理效率是否出現問題，另一方面也要辨識，其管理費用率的上升是不是由于業務擴張導緻的管理成本的合理增長。
就這個名額來看，2023年，TOP50上市房企中，管理費用率較低的企業有濱江集團、中海地産、中交地産、萬科、招商蛇口、保利發展等，這些企業管理費用率均在2%以下；管理費用率較高的企業有中駿集團、雅居樂集團、合景泰富和富力地産，這些企業2023年管理費用率均超過8%，可能需要考慮進一步提升管理效率。
在三項費用中，财務費用率的變動可以反映房企的财務狀況和融資成本，而2023年，房企這一名額變動較劇烈、分化較大。
具體來看，2023年的資料中，有房企财務費用率下降超過10%，比如世茂集團；亦有房企财務費用率上升超過15%，比如禹洲集團、合景泰富。2023年，TOP50上市房企中财務費用率最高的是禹洲集團，為17.61%，相反，有些房企财務費用率為負值。
“部分房企的财務費用率下降，這可能與市場利率下降、企業債務結構優化或融資管道多元化有關。然而，也有房企财務費用率上升，這可能是由于債務規模增加、融資成本上升或外币債務受匯率波動影響所緻。”上述财務人士表示，房地産企業财務費用是負值，可能是存款利息比較多，大于手續費用和利息支出，另外一種原因就是企業外币多，彙兌收益大。總而言之，房企财務費用為負數，說明企業的财務風險相對較小，不用為債權籌資支付大額利息費用。
2023年，TOP50上市房企中，财務費用為負值的企業有6家，分别為中海地産、建發國際、華潤置地、越秀地産、龍湖集團和美的置業，基本上多為公司經營較為穩健的央企、國企和民企中的優等生。
整體而言，2023年，随着行業持續深度調整，房企成本控制的意識更加強烈，是以多數房企三費費用率處于下降趨勢，反映出行業整體在提高經營效率、優化财務結構方面的努力。盡管如此，房企費用管控也依然面臨諸多挑戰，如市場競争激烈、融資環境變化、政策調控影響等。
在一些業内人士看來，三費管控仍将是房企管理的重要課題，接下來，房企仍需要持續優化成本結構，提高營運效率，以應對未來可能出現的風險。
