苦天下久矣的中介費，要降了。
浙江住建廳和市場監督管理局發文，要親自下場規範房地産交易，其核心要義是——
合理降低住房買賣和租賃經濟服務費用。
實行時間就在勞動節之後。
簡單了解起來，的的确确是中介費要降了。
但是，衆人圍觀之後，立馬就發現了操作層面的問題——
這事情，就沒那麼普惠。
首先，我們來看一下，降低中介費這事具體要怎麼操作：
- 按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；
- 引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
就“分檔定價”這個操作一出，相信立馬就有人要掀桌子了。
成交價格越高、服務費率越低——
這不是在替富人省錢嗎？
最近，全中國成交的最知名的一套豪宅在哪裡？
是位于上海巨鹿路的老洋房，總價達到3.1億，單價達100萬/㎡。
以3個點收取中介費，這套豪宅光中介的傭金就要900萬！
若是讓0.5個點出來，就能省150萬！
對老錢來說，這150萬或許隻是銀行卡末尾的數字，但對于普通工薪階層，這150萬得省吃儉用大半輩子，是給孩子買房的壓箱底的積蓄。
這個操作下來，有錢人又把咱們普通人甩出一條街，貧富差距更大了……
先别急，
其中誤會有點大。
從全國範圍來看，中介費“分檔定價”雖然不具備普惠性，但對于一二線城市的買房人來說，“分檔定價”的确能降中介費。
以杭州為例子，其二手房市場的分檔檔位就定在100萬——
100萬以下部分雙方各1.5%、100萬以上部分雙方各1%。
在杭州，100萬以上的房子還是相當常見的。由此，對于大多數買房人來說，能享受到分檔定價帶來的優惠。
至于第二點費用由買賣雙方共同承擔，這個操作太滞後于市場了。
市場火熱的時候，許多地方二手房交易費用全部由買家承擔，但現在雙方承擔的情況已經非常普遍了。
甚至，在這個行情下，為了把房子賣出去，有不少房東願意把中介費全出了。
買家說，
本來我都不用出中介費了，你居然還明文規定我要承擔一部分費用。
呸！昏招！
再深入一點，就算這次新規對降低中介費效果顯著，就能利好二手房市場嗎？
想來，大家都覺得确實如此。
買房本身就是一件要掏空六個錢包的大難事，還得支付動辄好幾萬的中介費，這不難上加難嘛。
那麼，中介費用下降，交易成本下降，買家的積極性提高，二手房流通性就會提高。
很遺憾地告訴大家的一個反認知的常識——
強行降低中介費，并不能讓二手市場更活躍。
沒有中介費，就沒有二手房市場。
我們假設降低中介費能提高二手房的流通性。
那麼以極限法的思維，中介費為0時，二手房的流通性會更好。
現實剛好相反。
江蘇、浙江等多地都有官方推出的“去中介化”的二手房自主交易平台，主打的就是一個“沒中介、不收費”，但效果一直不好。
如杭州，21年到23年，全市通過公證自主交易的房子不到500套。23年自主成交房源，不足總成交的3‰。
買二手房，真的缺不了中介費這個成本。
一、中介費實際上是服務費。
這點，隻要大家去看過房，大概就會深有體會。
看房過程中，中介會讓客戶非常有體驗感，比如“先進後出”電梯禮儀，讓你享受酒店般的待遇。若是你想看的小區很多，中介們也會熱情地騎着小毛驢帶你一一了解。
對于房東來說，也有各種服務。如挂牌房源的資訊更新、實景照片的上傳、甚至是房源的維護都是中介在管理。
而在成交過程中，買賣雙方的談判、合同的簽訂、稅費的繳納等等複雜的環節，都少不了中介的排憂解難。
為什麼自主成交的房源那麼少？
主要原因就是自主成交缺少了中介的服務，各種麻煩事都需要買賣方雙方親自處理，并且由于雙方對房子成交的環節遠沒有中介熟悉，大大消耗了時間和精力。
一套房子成交，少則需要帶看十多次，多則需要帶看幾百次。
這背後一次又一次的服務，以及消耗的時間，都是大量的沉沒成本，這些成本就是中介費的組成部分。
二、中介費能買到大量的資訊差。
優秀的中介比房東更了解他的房子和小區。
通過中介，我們不僅可以了解到房子的戶型、小區近期的真實成交價格，即便是細節到哪套房子的園區景觀好、哪套房子房東花了大價錢裝修過、哪套房子房東要出國了着急出，都能打探到一二。
再道地一些的中介，連周邊哪些餐館好吃、小區居住氛圍如何、大小事情的八卦都能跟你掰扯掰扯。
想買套滿意的房子，就得跟談戀愛一樣，日久見人心。你得去親自去體驗一段時間，才知道這裡通勤适不适合你，配套滿不滿意，周邊鄰居的氣場是否相合。
這方面想要省事，還真離不了一個靠譜的中介。
三、中介費和信任度挂鈎。
買房最怕踩到“深坑”。
比如一房二賣、買到抵押房産，或者是買到的房子存在漏水、稅費錯算等等問題，普通人遇上一個，都得在風中淩亂。
更可怕的是，還有人全款買房被騙了上千萬。
這時候就需要一個可靠的中介平台為你背書，遇到問題時幫你打官司、給你賠付、為你墊付買房資金。
以上，就是中介費背後所需要承擔的責任與成本，買房時的服務與資訊，買房後的“售後服務”。
買一套上百萬，甚至幾百上千萬的房子，這樣一件事關今後的人生的交易，你說要是中介費就千把來塊，它配嗎？
講真，幾萬塊，或者是豪宅幾十萬的的中介費真不算貴。
那為什麼大家現在都覺得貴？
是因為許多中介“德不配位”。
與其說，天下苦中介費久矣，不如說天下苦黑中介久矣。
由于中介的入行門檻低，群體基數又大，行業内的人良莠不齊。
遇上中介服務一般，業務能力一般，一心就想着逼單，體驗感要多差有多差。無良中介輪番給房東壓價，讓房東損失十幾萬的案列一點也不少見。
是以，中介費高不可怕，可怕的是行業沒有監管，讓中介費物無所值。
現在更急缺的是讓房産中介整個行業更規範的監管。
降低的中介費，不會消失隻會轉移。
租過房的朋友，應該都有這種體會。要是水電費漲價，那麼房租就會應聲而漲。
成本并不是隻會在一個人身上，而是被轉移或平攤。
市場火熱的時候，二手房交易的中介費往往都是買家全部承擔的。如杭州前些年，中介費一直都是買房人承擔。還有北京、西安、武漢等很多城市都是這個規矩。
但從賣方市場轉到買方市場後，中介費一般都是雙方分攤，或者是由房東全額承擔。
由此，我們可以知道——
買房子是算總賬的。
買家和賣家不僅對房子的總價敏感，對于交易過程中中介費、稅費等等都非常敏感。
進而，中介費用完全可以由市場進行調節。
當行情好時，
買家預期高，願意為房子支付更高的溢價，中介費會往買家轉移。
當行情差時，
賣家急于出手，會承擔更多的中介費。
同時，由于市場波動，房價也會上漲或下跌，按照提點計算的中介費也會随之調整。
當市場特别差時，中介平台還會順勢下調費率。
在去年下半年，北京鍊家就降低了中介費收費标準，從房屋成交總價的2.7%統一下調至2%。
是以，強行用有形之手把中介費再按下去，對市場隻會有負面影響。
因為現在市場本就很差了，中介們的日子本就不好過。
如杭州市場，大約有登記在案17000多名中介，實際數量肯定不止這些。但去年行情那麼差，每個月4000多套的成交，一個中介平均三四個月才能開一單。
由此，中介離職一波接一波，原本有的門店員工30多人，最後就隻剩9個人。
要是再把中介費強行降下去，那麼離職的中介會更多。
正如前文所說，二手房的交易是離不開中介的，市場上的中介少了，反而不利于二手房的流通。
另一方面，中介少了，能得到的服務品質下降了，能得知的資訊也更少了，對于買房人來說，等于是變向地增加了買房成本。
是以啊，這年頭不止是買房人、賣房人不容易，中介其實也不容易，咱就别想着薅中介羊毛了。
真想減少二手房交易成本，提高二手房的流通性，也有招。
與2個點的中介費相比，增值稅、契稅、個稅林林總總加起來可以有近8個點，到這裡面稍微扣一點，一個中介費不就省下來了？
為了一挽市場的頹勢，各種招數頻出，讓人眼花缭亂。
除了降中介費外，各大城市又開始了新一輪的限購松綁潮。