内容摘要：青浦區拟挂牌出讓2幅商業服務業、商務辦公等用地，總出讓面積高達201畝，起拍價總計7.47億元。地塊位于虹橋主城區和水鄉客廳闆塊。
近日，上海市國有建設用地使用權出讓公告(滬告字[2024]第040号)釋出，2幅地塊均來自青浦區。
青浦區這次拟挂牌出讓的2幅地塊分屬青浦東西兩頭的徐泾鎮和金澤鎮。它們分别是西虹橋蟠龍路東側25-07地塊，金澤鎮水鄉客廳01-02-01、01-03-01、01-03-05、01-04-01地塊及01-02-09公共綠地、規劃三十路地下空間.
用途為商業服務業、商務辦公等用地。計劃總出讓面積高達134239.98平方米（約合201畝），起拍價總計7.47億元。
下面我們一起來詳細了解一下：
一、青浦區西虹橋蟠龍路東側25-07地塊
西虹橋蟠龍路東側25-07地塊位于虹橋主城區闆塊。
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地塊四至：東至25-08地塊，西至蟠龍路，南至蟠中路，北至25-06地塊。
出讓面積：21424.70平方米
用地性質：商業用地、辦公樓、餐飲旅館業用地
出讓年限：商業用地40年，辦公樓:50年，餐飲旅館業用地40年
容積率：2.1
建築高度：80米
起拍價：41303.0萬元（約合4.13億元）
起拍樓面價：9180元/平方米
該地塊起拍價為4.13億元。起拍樓面價為9180元/平方米，該樓面價與該闆塊同類用地曆史成交樓面價接近。
該地塊“出讓檔案”顯示，商業服務業建築占比20%（含酒店），商務辦公建築占比80%。
項目鳥瞰圖
引入行業要求：該地塊位于虹橋商務區西虹橋片區核心區域，辦公定位為企業總部型辦公樓，按照《虹橋國際開發樞紐建設總體方案》、《虹橋國際開放樞紐中央商務區“十四五”規劃》和《西虹橋商務區開發建設“十四五”規劃》的要求，建議引進數字科技、時尚創意總部型企業。
那麼，将會引入一家什麼樣的企業呢？
區位分析圖
官方提供的項目方案區位分析圖中“暗藏玄機”（詳見附圖），在這張區位分析圖中，項目位置（SITE）上方赫然寫着“波司登總部”。
該區位圖顯示，項目位于規劃的虹橋主城區副中心闆塊。
項目效果圖
方案設計概念中還提到，“羽宙”，以羽毛的結構及形态為出發點，充分展現其獨一無二的形象與個性。
今年1月，青浦官媒在一篇報道中提到一年來，虹橋商務區青浦片區新增波司登、三棵樹等12家總部，總量達92家。
綜上所述，我們判斷該項目地塊将引入羽絨服大王“波司登”。
項目功能分布
另外，“出讓檔案”還提到，受讓人需設定一處地上建築面積不少于4271平方米的酒店。
也就是說，該項目功能以總部辦公為主，并配套了部分商業和酒店功能。
未來項目中還将設定不少于500平方米的體育設施，以及不少于500平方米的會務中心。
“出讓檔案”要求，商務辦公建築單體占地面積不小于1000平方米，商務辦公單間（套）的最小分隔面積不少于600平方米；商業建築的分隔面積在150平方米以上的比例應不小于商業建築面積的80%（地上及地下的商業應分别滿足該要求，不含酒店）。
另外，“出讓檔案”對自持物業也提出了具體要求：
（1）受讓人應當按出讓年限自持全部商業物業，包括酒店物業。
（2）受讓人應當按出讓年限自持建築面積不低于50%（計17996.74平方米）的辦公物業。
（3）本合同項下宗地中可轉讓辦公物業的60%可直接轉讓給符合區域産業導向的相關企業，該部分物業再次轉讓前應經上海市青浦區商務委員會同意；其餘40%可轉讓辦公物業轉讓前應經上海市青浦區商務委員會同意。
項目總圖及名額
項目周邊業态分析
二、青浦區金澤鎮水鄉客廳01-02-01、01-03-01、01-03-05、01-04-01地塊及01-02-09公共綠地、規劃三十路地下空間
同期另外一幅拟挂牌出讓地塊位于長三角一體化示範區核心區，即青浦區金澤鎮水鄉客廳闆塊的“創智引擎”，也就是“一點、一心、一園”中的“一心”。是水鄉客廳的核心項目，是中央活動區的主要産業與生活功能區，建立高品質發展的示範引領之窗，打造與古為新的江南水鄉庭院， 建立三地協同的一體化實踐區。
創智引擎闆塊位于上海市青浦區金澤鎮，“一心”三組團東北角，其東南臨 318 國道，北至江南圩田展示園、西側臨元蕩水系，與科創學園隔水相望。
本次拟出讓地塊面積約116.62 畝。算上地下空間，總出讓面積為112815.28平方米（其中地上出讓面積77712.4平方米，地下出讓面積79158.78平方米）。
4幅地塊具體規劃名額：
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用地面積：6776平方米（10.2 畝）
用地性質：商業服務業用地
容積率：2.0
建築高度：24米
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用地面積：27640平方米（41.46 畝）
用地性質：商業服務業用地（80%）、商務辦公綜合用地（20%）
容積率：2.5
建築高度：30米
“出讓檔案”顯示，01-03-01地塊作為“一點一心”區域(金澤部分)重要入口，應設定1處标志性建築，以提升區域形象，強化片區景觀體驗。并含公交樞紐一處， 建築面積 3000 平方米；公共廁所60平方米一處，公共停車位150 個。）
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用地面積：9642平方米（14.46 畝）
用地性質：商業服務業用地
容積率：1.2
建築高度：18米
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用地面積：33638平方米（50.5 畝）
用地性質：商務辦公用地
容積率：1.5
建築高度：24米
上述地塊出讓年限，商業服務業用地40年，商務辦公用地50年。
該打包地塊起拍價為33445.0萬元（約合2.34億元）。
另外，“出讓檔案”還要求，商務辦公建築單體占地面積不小于600平方米，商務辦公單間（套）的最小分隔面積不少于300平方米；商業建築的分隔面積在150平方米以上的比例應不小于商業建築面積的80%。
建築能耗方面，出讓宗地中建築應當達到不低于三星級綠色建築标準，地上不低于70%建築創近零能耗建築。項目應實施可再生能源太陽能光伏設計，光伏安裝面積不低于屋頂總面積50%。
“出讓檔案”也對自持物業也提出了具體要求：
1、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建築面積不低于 80%（計64317.60平方米以上）的商業物業不少于20年；
2、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建築面積不低于 40 %（計25721.70平方米以上）的辦公物業不少于20年。
去年，創智引擎闆塊北端的兩幅教育科研設計用地（01-02-06、01-02-08地塊）已挂牌出讓，示範區官方機關長三角一體化示範區新發展建設有限公司以4588萬元摘得。
本次兩幅地塊挂牌出讓活動時間一緻：
挂牌起始時間：2024年05月11日09時30分。
挂牌截止時間：2024年05月21日09時30分，由挂牌主持人主持挂牌截止。
另外，此前我們報道了徐泾北大居社群泾安路東側29-01地塊将于本月24日舉行出讓活動，将建造一座現代化菜場。
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資料：上海土地市場、青浦區政府網
編輯：大青浦房談
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