内容摘要：青浦区拟挂牌出让2幅商业服务业、商务办公等用地，总出让面积高达201亩，起拍价总计7.47亿元。地块位于虹桥主城区和水乡客厅板块。
近日，上海市国有建设用地使用权出让公告(沪告字[2024]第040号)发布，2幅地块均来自青浦区。
青浦区这次拟挂牌出让的2幅地块分属青浦东西两头的徐泾镇和金泽镇。它们分别是西虹桥蟠龙路东侧25-07地块，金泽镇水乡客厅01-02-01、01-03-01、01-03-05、01-04-01地块及01-02-09公共绿地、规划三十路地下空间.
用途为商业服务业、商务办公等用地。计划总出让面积高达134239.98平方米（约合201亩），起拍价总计7.47亿元。
下面我们一起来详细了解一下：
一、青浦区西虹桥蟠龙路东侧25-07地块
西虹桥蟠龙路东侧25-07地块位于虹桥主城区板块。
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地块四至：东至25-08地块，西至蟠龙路，南至蟠中路，北至25-06地块。
出让面积：21424.70平方米
用地性质：商业用地、办公楼、餐饮旅馆业用地
出让年限：商业用地40年，办公楼:50年，餐饮旅馆业用地40年
容积率：2.1
建筑高度：80米
起拍价：41303.0万元（约合4.13亿元）
起拍楼面价：9180元/平方米
该地块起拍价为4.13亿元。起拍楼面价为9180元/平方米，该楼面价与该板块同类用地历史成交楼面价接近。
该地块“出让文件”显示，商业服务业建筑占比20%（含酒店），商务办公建筑占比80%。
项目鸟瞰图
引入行业要求：该地块位于虹桥商务区西虹桥片区核心区域，办公定位为企业总部型办公楼，按照《虹桥国际开发枢纽建设总体方案》、《虹桥国际开放枢纽中央商务区“十四五”规划》和《西虹桥商务区开发建设“十四五”规划》的要求，建议引进数字科技、时尚创意总部型企业。
那么，将会引入一家什么样的企业呢？
区位分析图
官方提供的项目方案区位分析图中“暗藏玄机”（详见附图），在这张区位分析图中，项目位置（SITE）上方赫然写着“波司登总部”。
该区位图显示，项目位于规划的虹桥主城区副中心板块。
项目效果图
方案设计概念中还提到，“羽宙”，以羽毛的结构及形态为出发点，充分展现其独一无二的形象与个性。
今年1月，青浦官媒在一篇报道中提到一年来，虹桥商务区青浦片区新增波司登、三棵树等12家总部，总量达92家。
综上所述，我们判断该项目地块将引入羽绒服大王“波司登”。
项目功能分布
另外，“出让文件”还提到，受让人需设置一处地上建筑面积不少于4271平方米的酒店。
也就是说，该项目功能以总部办公为主，并配套了部分商业和酒店功能。
未来项目中还将设置不少于500平方米的体育设施，以及不少于500平方米的会务中心。
“出让文件”要求，商务办公建筑单体占地面积不小于1000平方米，商务办公单间（套）的最小分隔面积不少于600平方米；商业建筑的分隔面积在150平方米以上的比例应不小于商业建筑面积的80%（地上及地下的商业应分别满足该要求，不含酒店）。
另外，“出让文件”对自持物业也提出了具体要求：
（1）受让人应当按出让年限自持全部商业物业，包括酒店物业。
（2）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于50%（计17996.74平方米）的办公物业。
（3）本合同项下宗地中可转让办公物业的60%可直接转让给符合区域产业导向的相关企业，该部分物业再次转让前应经上海市青浦区商务委员会同意；其余40%可转让办公物业转让前应经上海市青浦区商务委员会同意。
项目总图及指标
项目周边业态分析
二、青浦区金泽镇水乡客厅01-02-01、01-03-01、01-03-05、01-04-01地块及01-02-09公共绿地、规划三十路地下空间
同期另外一幅拟挂牌出让地块位于长三角一体化示范区核心区，即青浦区金泽镇水乡客厅板块的“创智引擎”，也就是“一点、一心、一园”中的“一心”。是水乡客厅的核心项目，是中央活动区的主要产业与生活功能区，创建高质量发展的示范引领之窗，打造与古为新的江南水乡庭院， 建立三地协同的一体化实践区。
创智引擎板块位于上海市青浦区金泽镇，“一心”三组团东北角，其东南临 318 国道，北至江南圩田展示园、西侧临元荡水系，与科创学园隔水相望。
本次拟出让地块面积约116.62 亩。算上地下空间，总出让面积为112815.28平方米（其中地上出让面积77712.4平方米，地下出让面积79158.78平方米）。
4幅地块具体规划指标：
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用地面积：6776平方米（10.2 亩）
用地性质：商业服务业用地
容积率：2.0
建筑高度：24米
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用地面积：27640平方米（41.46 亩）
用地性质：商业服务业用地（80%）、商务办公综合用地（20%）
容积率：2.5
建筑高度：30米
“出让文件”显示，01-03-01地块作为“一点一心”区域(金泽部分)重要入口，应设置1处标志性建筑，以提升区域形象，强化片区景观体验。并含公交枢纽一处， 建筑面积 3000 平方米；公共厕所60平方米一处，公共停车位150 个。）
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用地面积：9642平方米（14.46 亩）
用地性质：商业服务业用地
容积率：1.2
建筑高度：18米
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用地面积：33638平方米（50.5 亩）
用地性质：商务办公用地
容积率：1.5
建筑高度：24米
上述地块出让年限，商业服务业用地40年，商务办公用地50年。
该打包地块起拍价为33445.0万元（约合2.34亿元）。
另外，“出让文件”还要求，商务办公建筑单体占地面积不小于600平方米，商务办公单间（套）的最小分隔面积不少于300平方米；商业建筑的分隔面积在150平方米以上的比例应不小于商业建筑面积的80%。
建筑能耗方面，出让宗地中建筑应当达到不低于三星级绿色建筑标准，地上不低于70%建筑创近零能耗建筑。项目应实施可再生能源太阳能光伏设计，光伏安装面积不低于屋顶总面积50%。
“出让文件”也对自持物业也提出了具体要求：
1、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 80%（计64317.60平方米以上）的商业物业不少于20年；
2、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于 40 %（计25721.70平方米以上）的办公物业不少于20年。
去年，创智引擎板块北端的两幅教育科研设计用地（01-02-06、01-02-08地块）已挂牌出让，示范区官方单位长三角一体化示范区新发展建设有限公司以4588万元摘得。
本次两幅地块挂牌出让活动时间一致：
挂牌起始时间：2024年05月11日09时30分。
挂牌截止时间：2024年05月21日09时30分，由挂牌主持人主持挂牌截止。
另外，此前我们报道了徐泾北大居社区泾安路东侧29-01地块将于本月24日举行出让活动，将建造一座现代化菜场。
延伸阅读：
（以上内容解读仅供参考，一切请以官方公示为准。）
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资料：上海土地市场、青浦区政府网
编辑：大青浦房谈
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