“孤勇者”王健林，又和險資牽手

無疑，2024年對于王健林、對于萬達都不會太輕松。

中房報記者 苗野 北京報道

等到600億元“續命錢”後，王健林又将一核心資産擺上了貨架。

4月12日，天眼查資訊顯示，北京萬達廣場實業有限公司（以下簡稱“北京萬達實業”）發生工商變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）退出，新增股東坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥），持股99.99%為控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股0.01%。核心管理人員也同步發生變更。

值得注意的是，坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）是一隻有限合夥形式的基金，由新華人壽保險股份有限公司（簡稱“新華保險”）、中金資本營運有限公司（簡稱“中金資本”）分别持股99.99%、0.01%。

這是險資的又一次接盤。此前已有大家保險和橫琴人壽等險資投資了上海的萬達廣場項目。

對于此次北京萬達實業易主，萬達方面未給予任何回應。

一位接近萬達的知情人士透露，萬達出售資産的腳步就沒有停下，賣萬達廣場主要是為了籌措資金償債。去年下半年以來，萬達就在一步步退出重資産項目，也是萬達輕資産化的戰略需要。

去年底，新華保險釋出公告與中金資本簽署有限合夥協定以共同設立基金，基金規模是100億元，其中中金資本作為普通合夥人認購100萬元。投資政策上，新華保險明确該基金将通過股權及适用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動産項目資産的被投資企業，為合夥人實作投資回報。

北京萬達實業是該基金的第一筆對外投資。

“這是萬達近期一系列資産出售行動的一部分。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，這和之前出售15座萬達廣場一樣，是萬達集團在目前市場環境下去杠杆、降負債、優化企業流動性的财務政策和業務調整戰略。

公開資料顯示，北京萬達實業前身是北京萬達房地産開發有限公司。截至目前，萬達商管在京共布局13座萬達廣場，這些資産是否被萬達商管整體劃歸到北京萬達實業旗下尚未有明确消息。

柏文喜提到，從目前了解到的資訊來看，萬達集團出售的資産主要包括萬達廣場和相關商業地産項目。這些資産不局限于北京地區，而是分布在全國各地。“這些項目在股權變更後仍由萬達商管進行管理和營運。”他說。

另有市場人士認為，這樁交易也可以看成是險資開始抄底不動産，或是基于對目前整個房地産行業觸底的判斷。“不排除王健林這次給出了一個較目前市場價更低的價格，相對而言萬達廣場的區位優勢、租售成本效益較高，險資要的也是一筆穩賺不賠的買賣。”

實際上，自去年開始，困于港股IPO和對賭壓力的萬達持續“瘦身”，不完全統計，萬達已累計出售15座萬達廣場，涉及上海、廣州、天津、海口等地。彼時在2023年年初，就有消息稱，萬達曾将一個資産清單推給某保險資金，清單中包含40～50個位于一二線城市的萬達廣場。還有消息稱，萬達集團考慮出售旗下20個商業中心，每家估值7億~8億元。關于萬達集團拟出售旗下位于一二線城市萬達廣場以換取流動資金的消息持續發酵。

“出售的前提是萬達方面必須要給到一個很低的折扣，隻有安全墊夠厚，風險才可控。”前述某知情人士透露，險資一般要求淨回報率在8%左右，是以買賣雙方各取所需，也必然會有其他的附加條件，比如萬達在幾年後會不會再回購？

柏文喜認為，通過出售資産，萬達集團能夠迅速獲得現金流，緩解短期的财務壓力，這對于面臨債務到期和流動性挑戰的公司來說至關重要。此外，出售重資産項目有助于萬達進一步優化資産結構，減少對重資産的依賴，專注于輕資産業務的發展。

“雖然出售資産可能會對市場信心産生一定的影響，但萬達通過保留管理和營運權，可以維持其品牌的市場影響力和商業營運的連續性，以及維護自身的商業資源組織能力。”柏文喜說，與險資等機構的合作會在未來為萬達帶來更多的業務機會和資金支援。雖然短期面臨一些挑戰，但從長遠來看有助于萬達實作更加靈活和可持續的發展。

萬達廣場一直是王健林的“心頭肉”，可以說是王健林的主場。2019年初，他曾表示萬達商業是萬達的核心企業。

王健林說：“我什麼企業都可以放，這個企業不能放。”彼時萬達商管的年租金收入達到328.8億元，王健林預測“大概再有個幾年，這個數字就能達到1000個億，就憑這一條，萬達集團任憑風浪起，穩坐釣魚船。”

但随着3月30日一場價值600億元的交易正式落槌，王健林失去了這個最核心資産的絕對控制權，萬達商管迎來了新的投資人。

太盟投資集團聯合中信資本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布紮比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司（Mubadala Investment Company），聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約人民币600億元，合計持股60%，大連萬達商管的持股比例從70.15%降至40%。

當天的簽約儀式，70歲的王健林并沒有出席。外界也将此解讀為“王健林的沉默與低調”。

在過去一年的重壓之下，王健林不僅要不斷出售資産回籠資金，與“金主們”協商新的解決方案，還要為萬達下一步的規劃“遊曆”全國。雖然痛失絕對控股權，但萬達終于從纏繞7年的上市對賭中解脫了出來。

截至2023年三季度末，萬達商管總資産6115.83億元，總負債為3033.6億元，淨資産為3082.24億元，資産負債率維持在49.6%的水準。在債務結構上，萬達商管以非流動負債為主，占總負債的64%，非流動負債中長期有息負債合計1245.61億元，一年内到期的非流動負債約 662億元。

從流動性角度來看，萬達商管面臨一定的短期償債壓力。報告期内，公司貨币資金為132.69億元，相較于2022年末有所下降，這一金額無法覆寫短期債務，現金短債比僅為0.2。

“2024年的任務之一就是降本增效。”這是今年1月14日王健林在萬達年度工作會議上最簡短的工作部署。

無疑，2024年對于王健林、對于萬達都不會太輕松。