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現在賣掉房子,是“愚蠢”還是“明智”呢?王健林一語道破,懂了

現在賣掉房子,是“愚蠢”還是“明智”呢?王健林一語道破,懂了

近年來,中國樓市在房地産市場的調控政策持續出台及市場供求關系深刻變革的背景下,正步入深度調整的新階段。官方的統計報告和市場實時觀察均揭示出這一前所未有的調整。

盡管過去數年間有人聲稱房價并未實質下跌,隻是跌幅多少的問題,但真相并非如此。自2021年下半年開始,中國樓市已展現出清晰的調整脈絡。盡管一線城市和部分二線城市的繁華地段新房價格看似因新樓盤推出和供應結構特點而有所上升,但這并未掩蓋市場整體下滑的态勢。

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實際上,最能直覺反映樓市真實面貌的二手房市場均價已持續下跌了20個月。多家權威機構聯合監測的資料顯示,截至去年底,具有代表性的百城二手房價格全線下滑。這一趨勢不僅在一線城市尤為明顯,同時也延伸至二線,甚至部分三線城市。造成這一現象的原因錯綜複雜。調控政策的逐漸深化有效控制了房地産市場的過熱現象,投機性購房需求大幅縮減,市場逐漸回歸理性。此外,人口流動和城市化程序的變遷也導緻部分城市房地産供應過剩,進而引發房價下跌。

在現有的市場環境下,炒房客們對房價上漲的期待已經煙消雲散,紛紛選擇抛售手中積壓的房産。觀察目前全國衆多城市的二手房市場情況,明顯可見大量二手房源湧入市場,許多城市的二手房供應已經遠遠超出了需求,形成了嚴重的供過于求局面。由于業主們急于出售房産,目前二手房市場的抛售壓力持續增大,這也直接導緻了二手房價格不斷下滑。二手房房價的下跌,給新房市場帶來了沉重的打擊。可以預見,随着二手房抛售壓力的不斷加劇,新房價格也将受到波及,可能會跟随二手房價格一同下滑。

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在2024年各地又加大了救市力度,這讓很多準備賣房的人開始擔心起來。那麼現在降價賣掉房子,是“愚蠢”還是“明智”呢?賣吧,前些年高點買的房子先不談房貸利息,就是本金都要搭上一部分,心有不甘。但不賣的話,按照現在房價的下跌趨勢,又擔心以後會虧得更多。其實,對于賣不賣的問題,萬達集團王健林最有說服力。

2017年,王健林果斷地宣布萬達将全面撤離房地産行業,他毫不猶豫地抛售了70餘個酒店和文旅項目。正值房地産市場的繁榮時期,人們對王健林是否還會有後續的大動作充滿了好奇。直到2019年,他在公司年會上再次明确表态,萬達将徹底放棄房地産業務,不留一平米。這時,大家才真正明白,王健林已下定決心走輕資産營運之路。 然而,巧合的是,就在這一年,恒大集團的股價出現了劇烈波動,随後更是釋出公告,坦誠公司資金鍊出現嚴重問題。難道這僅僅是巧合嗎?答案顯然是否定的。

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正如春江水暖鴨先知,身處地産行業前沿的大佬們對市場變化有着敏銳的洞察力。 然而,令人驚訝的是,近兩年王健林再度開啟賣房模式,自2023年5月以來,他已陸續出售了10座萬達廣場,遍布上海、太倉、湖州、廣州、西甯、江門、北海、廈門等地。這背後的原因究竟是什麼呢?或許,通過回顧他近年來發表的房地産觀點,我們可以略知一二。

1、房地産行業不可能永遠興旺

“沒有一個國家的房地産行業能興旺超過50年,萬達向文化産業轉移,正是為了今後的長久發展。”這正是王健林上司下,萬達集團轉型的根本原因。事實上,萬達集團的轉型政策已經取得了顯著的成功。盡管其負債率目前處于健康水準,但當我們審視目前房企們所面臨的負債壓力和‘三條紅線’的挑戰時,不難發現萬達集團已經遠離了風險中心。

回顧過去的二十多年,大陸房地産行業經曆了飛速的發展,甚至在某些方面已經超越了歐美發達國家上百年的積累。根據國家統計局的資料,大陸城鎮人均住房面積已突破39平方米,這顯著超過了歐美國家城鎮家庭人均住房面積的33平方米。此外,央行調查組的資料顯示,全國96%的城鎮家庭已經擁有了自己的住房,戶均擁有1.5套房子。這些資料無疑揭示了一個事實:大陸的住房資源已經過剩。房地産的本質是為人提供居住空間,而人口則是決定房地産行業發展前景的關鍵因素。是以,目前的住房資源過剩現象預示着房地産行業的黃金時代已然結束。"

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2、看好一二線熱點城市樓市,不看好三四線城市樓市發展

王健林是靠房地産行業崛起,面對觀衆對未來10年房價走勢的提問,王健林坦率地表示: “未來10年,中國的一二線城市房價仍有上漲空間,這主要得益于城鎮化的推進。但對于人口淨流出的三四線城市,特别是縣城,房價上漲的空間将受到限制。” 回顧過去8年的房價走勢,我們發現王健林對一二線城市房價的預測與實際情況基本一緻,但在三四線城市上則有所出入。

盡管如此,王健林的預測并非完全錯誤,他未能充分考慮到政策對房價的深遠影響。 原本,由于人口和經濟支撐不足,許多三四線城市的房價上漲動力不足。然而,棚改貨币化安置政策的實施為這些城市注入了大量資金,并催生了一批有購買力的拆遷戶,進而推動了房價的上漲。 但随着2020年國家結束棚改拆遷項目,這些城市失去了資金支援和拆遷戶的購買力。對于經濟發達但人口持續流出的城市,以及房價已嚴重偏高的地區,房價上漲的基礎已不複存在,下跌的可能性顯著增加。是以,雖然王健林的預測部分應驗,但政策因素在其中起到了關鍵作用。

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​我們不難發現,王健林先生八年前的預測,在專家視野下,是極具前瞻性的。這也從側面反映出,未來一二線城市的房地産市場,或許正如他所言,仍有上漲的潛力。這種趨勢并非偶然,一二線城市因其強大的發展潛力和持續的人口流入,自然成為了房價上漲的有力支撐。盡管國家不斷出台調控政策,旨在促進房地産行業的穩健發展,但在經濟和人口紅利的雙重推動下,一二線城市房價的上漲仍然合乎邏輯。展望未來,房價在城市間的分化趨勢将愈發明顯,強者恒強,弱者恒弱,這将是房地産市場的新常态。