王健林6年沒唱歌，萬達一直賣賣賣，内部人士稱本可以過得更好

2023年2月22日，貴州黔東南，王健林與當地苗族村民跳蘆笙舞。圖檔來源：視覺中國

作者 | 嶽家琛

編輯 | 陳弗也

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

自持的資産少了，新年晚會消失了，“非萬人”越來越多了……所謂“非萬人”，是萬達員工口中的一句“黑話”，指代離開萬達的前員工。

2016年9月，萬達商業從港股退市，為王健林日後的沉浮埋下伏筆。過去七年，在持續的“刮骨療毒”之後，萬達仍然活着。而反觀曾經大舉買入萬達資産的融創、富力，已陸續陷入泥沼。

萬達的兩次大危機發生于2017年和2023年。尤其是第二次危機，随着萬達商管四度闖關港交所失敗，圍繞萬達的新聞集中在對賭危機上。

2023年12月，太盟投資集團與大連萬達商管集團簽署新投資協定，太盟等數家現有及新進投資人總計持股60%，大連萬達商管則持股40%。這意味着，王健林以失去萬達商管絕對控制權為代價，度過了第二次危機。

危險的“定時炸彈”已經拆除，萬達變賣資産的腳步卻并未停止。其中，最新一則資産出售發生在今年的1月19日，廈門殿前萬達廣場商業管理有限公司發生工商變更。

賣賣賣之後，如今的萬達早已不再是原來的模樣。

與此同時，随着資産處置，在“胡潤富豪榜”上，王健林家族的财富縮水了530億，超越碧桂園的楊惠妍家族，成為2023年财富下降最多的富豪。

而萬達的故事，不僅是王健林個人的故事，也是中國房地産行業的一個縮影。

被擺上“貨架”的資産

2023年底上映的喜劇電影《年會不要停》，引發了人們對公司年會的讨論。而縱觀國内的大型民營企業，最有話題性的公司年會莫過于萬達。

從萬達集團創立開始，董事長王健林的獨唱一直是年會的保留節目。

王健林上一次在年會上唱歌，還是2017年。當時的年會在安徽合肥舉行，王健林與安徽一名女歌手合唱了黃梅戲《夫妻雙雙把家還》。

那一年，萬達經曆了第一次大的危機。當年7月，萬達與融創、富力簽訂協定，将77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力，将西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創。

兩項交易的總金額高達637.5億元，在當時被稱為“世紀交易”。

在這之後，王健林就連續6年沒在年會上唱歌了。

2024年1月14日，萬達再次舉辦年會，地點是北京萬達文華酒店。這是一場幾乎沒有媒體傳播的年會，萬達官網關于這次年會的通稿也僅有區區110個字。

而有關王健林的表述，更是一段“八股”式的文字：“王健林董事長在會上作萬達集團2023年工作總結，全面總結2023年工作成績及存在問題，部署2024年工作任務。”

通稿并未提及王健林如何總結過去的一年，但2023年被外界認為是萬達再次度過危機的一年，也是重新開機“賣賣賣”的一年。

甚至在上述對賭危機解除後，其甩賣資産的腳步都沒有停歇。

根據統計，2023年至今，萬達集團已經轉讓了10座萬達廣場。其中2023年12月25日至30日期間，就有4座被密集轉讓，分别為蘇州太倉萬達廣場、湖州萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場以及上海金山萬達廣場。

誰是萬達廣場的買家？

根據股權變更資訊，基金、保險公司是主要買家。上述4座萬達廣場的接盤方均為中聯基金旗下公司。而此前出手的上海松江萬達廣場、西甯海湖萬達廣場和江門台山萬達廣場，則被大家保險收入囊中。

不過，目前尚無有關頭部險資購買萬達廣場意向的消息。“資本化率過低，是買家不願意接手的主要原因。”一位投資機構人士對作者表示。

從交易性質來看，“甩賣”之後，萬達将不再是這些重資産的持有者，但仍然是營運方。由“重”變“輕”，也被看作是萬達集團戰略轉型的一部分。

然而，最新一則股權變更顯示，萬達就連輕資産的營運管理公司也開始處置。

1月19日，廈門殿前萬達廣場商業管理有限公司發生工商變更，原全資股東珠海萬達商管退出，新增廈門金昇陽置業有限公司為股東。

廈門殿前萬達廣場商業管理有限公司不持有重資産，僅負責營運管理廈門湖裡萬達廣場。該項目于2011年9月2日開業。

此外1月8日，佛山順德萬達廣場商業管理有限公司發生股權變更，大連萬達商業管理集團退出，佛山市悅商茂景企業管理有限公司100%持股。後者亦不持有萬達廣場，而是營運管理公司，其實際控制人為美置服務集團有限公司，該公司是美的置業旗下子公司。

除了地産項目之外，萬達酒店、萬達電影等也均被抛售。

去年12月12日，萬達電影公告稱，将51%股權轉讓給儒意投資，轉讓價款共計 21.55億元。10天後，大連萬達商管旗下上海萬達酒店投資有限公司發生股權變更，股東由大連萬達商管變為北京鷹朗商業管理有限公司。

“輕”、“重”戰略，反複搖擺

萬達有多缺錢？據萬達商業資料顯示，截至去年11月23日，該公司境内債券餘額已減至約69億元，其中2024年需償還48億元。

境外債方面，去年11月，萬達商業6億美元債展期成功，萬達商業今年需要分四期償還上述展期的6億美元債。2025及2026年，萬達商業分别各有一筆4億美元債到期。據此計算，2024年，預計萬達商業需償還債券金額折合人民币76.71億元。

此外，天眼查顯示，2023年6月至今，萬達集團新增了5條股權當機資訊，其中2023年11月，萬達被大邑縣人民法院強制執行1.64億元。

在此情況下，即便解決了對賭危機，持續賣資産、裁員無疑是萬達保住現金流的重要選項。

一位萬達人士對作者稱，資産出售時，預估每家萬達廣場可以賣到7億元，但不同項目交易金額均有差異。

不過，在如今的寒冬下，即便越來越多的萬達員工成為了“非萬人”，越來越多的萬達廣場易主，萬達集團仍在寒風中堅強活着。

對于持續賣資産，萬達集團總部一位人士對《棱鏡》作者解釋稱，這是萬達“輕資産”轉型戰略的一部分。正是因為從2017年就開啟輕資産轉型之路，萬達在如今的地産周期中，活得比大多數同行都要更久。

不過，萬達的輕資産戰略并非一以貫之。“拿地、蓋樓”或許始終是王健林放不下的執念。

一方面，2020年9月，萬達商管宣布不再開發重資産項目，不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資産戰略，實作對房地産業務的剝離。另一方面，重資産被轉移到了地産集團，繼續從事房地産開發業務，通過招拍挂、商業綜合體和文旅項目等形式擷取開發用地。

“當時集團的政策并非不要地産，而是萬達商管要剝離地産，這樣有助于提升估值。”一位萬達内部人士對作者解釋道。

萬達集團一位2022年離職的管理層人員對《棱鏡》作者透露，在他離職前的年會上，王健林曾表示，仍要努力沖刺千億銷售額。

根據内部人士透露的資訊，彼時，王健林提出：2020年目标是800億銷售額，2021年實作銷售額“重回千億”。

萬達地産收入的巅峰是2015年，其地産業務收入達到1640.8億元。但2019年，萬達地産銷售額已不足500億。

相較之下，彼時衆多二三線房企正在跑步加杠杆，沖刺“千億俱樂部”。其中2020年，禹洲集團、中駿集團、合景泰富等房企先後成功沖刺千億銷售額。但在後來的地産“潮退”期，這些房企也成為了最早暴雷的一批。

2020年前後，“活過來”的萬達也再度活躍在土地市場。

根據中指研究院資料，2019年，萬達集團在拿地面積排行榜中位列第9名，拿地金額達340億元。而在2018年的排行榜中，萬達不在TOP50之列。2020年，萬達集團繼續拿地，在排行榜中位列第14名，拿地金額達230億元。2021年，則斥資187億元拿地。

據此計算，2019年至2021年的三年間，萬達買地擴張累計花掉了757億元。

“如果沒有2020年前後的激進擴張，萬達過去一年日子或許會更加好過。”上述萬達内部人士對作者分析稱。

另外，根據克而瑞2020年中國房地産企業銷售排行榜資料，萬達2020年銷售額為699億元，位列第49名，未完成800億銷售額目标。随着地産行業2021年下半年形勢急轉直下，萬達的一千個“小目标”更是成為了無法完成的計劃。

萬達還剩什麼？

為了求生，萬達在過去五年陸續出售了金融牌照、萬達電影、AMC股權，以及一座座萬達廣場。如果将視野放回五年前，這些可以說是王健林最核心的資産。

如今，“賣賣賣”之後，萬達集團還剩下什麼？

根據萬達商管此前披露的招股書，截至2022年12月31日，珠海萬達商管共管理472個商業廣場，其中184個由獨立第三方擁有，占在管商業廣場總數的39%。招股書稱，萬達商管的在管商業廣場平均出租率高達98.6%。

此外，珠海萬達商管還有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。

為了包裝上市，王健林把最亮眼的内容都裝進了珠海萬達商管的盤子裡。

而除了對外披露資料的萬達商管“盤子”之外，萬達集團其他的資産情況則鮮為人知。從公開的資料來看，王健林在2023年的年會上也并未提及萬達集團過去一年的經營資料。

“萬達集團并非上市公司，是以不需要向外界公布相關資料。”一位萬達的員工對作者如是說。而在2020年前，王健林會在年會上公布萬達集團的經營資料，這也成為外界引用萬達集團财務資料的重要來源。

根據官網，萬達集團分為商管集團、文旅集團和投資集團。在王健林的布局中，萬達電影、萬達寶貝王、萬達文旅城等被裝入文旅集團。而随着一次次的資産出售，文旅集團和投資集團如今的業務已所剩無幾。

大連萬達商業管理集團（為避免混淆，以下簡稱萬達商業）是如今萬達最大的底牌。此前拟上市的主體珠海萬達商管和H股上市公司萬達酒店發展均在萬達商業之下。

其中，萬達商管作為輕資産管理公司，主要為萬達廣場提供招商、管理營運、安保等服務。根據此前招股書的介紹，萬達商管的輕資産模式分為租賃營運模式和委托管理模式，租賃營運是指萬達商管租賃業主的資産拿來出租，而委托管理則是業主委托萬達進行招商、營運，并支付一定的服務費。

從營收和淨利潤資料看，萬達商管可謂欣欣向榮。2020至2022年，珠海萬達商管營收分别為171.96億元、234.81億元及271.2億元，淨利潤分别為11.12億元、35.12億元及75.34億元。

2022年，其母公司萬達商業實作營收493.14億元，淨利潤124.99億元。萬達廣場重資産的持有者是萬達商管母公司萬達商業。

根據中誠信國際2023年6月釋出的大連萬達商業跟蹤評級報告，截至2023年3月末，萬達商業總資産6122.16億元，其中投資性房地産4586.79億元。由此可見，雖然處置了部分重資産，但投資性房地産仍是萬達商業的核心資産。

不過，截至2023年3月末，萬達商業賬面貨币資金為304.67億元。相較之下，2022年末的手持現金為432億元。

中誠信國際報告稱，大連萬達商業資金流出主要用于償還債務、進行外部投資和配置設定股利。

2022年，萬達商業經營活動産生的淨現金流為96.86億元，但加上淨流出的投資、融資活動現金流，當年，萬達商業現金淨流出221.56億元。2020和2021年，則分别現金淨流出275億元、淨流入8.9億元

綜合計算，三年間萬達商業累計現金淨流出487億元。