近百億将物業賣給碧桂園服務，李思廉張力向富力緊急輸血

記者|黃琪

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危險邊緣的富勒屬性（02777。HK）得到了一筆救命的錢。

9月20日下午，富力地産宣布，執行董事兼大股東李世聯和張力将向公司提供約80億港元的股東資本，預計在未來1-2個月内完成，其中約24億港元将于9月21日收到。

這筆錢的巨大機會将來自lithgow和出售豐富的财産。大約在上述公告的同時，貴源服務（06098.HK）宣布與富力地産簽訂股權轉讓協定，以不超過人民币100億元的價格收購富良環球100%的股份，進而間接收購富力地産在中國從事物業管理服務的目标公司100%的股份。

富力地産和富力地産沒有股權關系，李思聯和張力各持股46.48%，兩人的親戚陳思樂持有其餘7.05%的股份。

去年4月，富力地産以約3億元人民币的價格将其物業管理服務的主要平台天立地産出售給李思廉和張章的廣州複興，随後成立了離岸控股公司富良環球，間接持有天立地産100%股權。

這筆交易的交易價格僅為市盈率的六倍，随後被問及富樂房地産公司向主要股東轉移利益的問題，富樂房地産在一年多前已售出近100億元人民币，溢價近97億元人民币，但The Property的規模顯然沒有增加那麼多。

4月，富力地産向香港聯交所送出招股說明書，顯示富力地産2020年收入同比增長19.7%至約26億元人民币，利潤同比增長275.6%至約2.4億元人民币。截至2020年底，富力地産總管理面積約6940萬平方米，同比增長20.9%。

此次近100億元收購貴源服務，不僅僅是對富力地産現狀的考慮，還包括未來的增量。根據公告，收購金額由兩部分組成，第一階段不超過70億元，為2021年現狀部分，第二階段不超過30億元，用于未來0.66億平方米的管區合同。

在目前不确定的市場環境下，公司也對交易設定了嚴格的交易門檻，如全日制物業未能達到相關履約承諾，服務成本将相應降低。

具體而言，富力地産承諾2021年經審計非歸屬淨利潤不低于人民币5億元，營收不低于人民币42億元，截至2021年底，在管理面積不低于8600萬平方米，總合同面積不低于1.27億平方米。

除了86萬平方米外，富樂地産及關聯方還緻力于傳遞（或促進第三方傳遞）66萬平方米的管道空間。同時，為確定業績增長的長期可持續性，貴源服務要求富豪物業關聯方與其關聯公司之間非商業增值服務的收入和毛利率不得超過富樂地産總利潤的50%，這未包含在富樂地産2021年年度業績目标中。

如果富力地産2021年淨利潤低于5億元，一期成本将按相應5億元與實際淨利潤的5億元比例降低;

如果Fuller Properties無法滿足績效承諾中商定的多項财務名額，則減少将是最大的差異，并将在成本的第二階段扣除。

貴源服務執行董事兼總裁李長江告訴英特飛新聞，資本市場上物業公司的估值往往與房地産市場的增量挂鈎，在目前的房地産市場形勢下，對貴源服務的收購要求會更加嚴格。

對于園區的服務而言，收購富力地産不僅可以加強其在一二線城市的布局，還可以促進其在商業物業管理服務方面的發展。

根據FUL物業招股說明書，2020年的收入将分為住宅物業管理服務和商業物業管理服務，收入分别為17.57億元及8.4億元，分别占總收入的67.6%及32.4%。

李長江表示，選擇購買富利物業确實與貴源服務想在商業物業管理服務上工作有一定的關系，富利物業商業物業管理服務占比比較高，正好可以彌補貴遠服務的業務短闆。

今年上半年，該服務增加了新的商業物業管理服務，帶來了約1.4億美元的收入。碧桂園服務首席财務官黃鵬在中期業績中表示，公司預計五年内商業營運收入将超過100億元。

從近期的幾起收購來看，中小物業放棄上市，選擇加盟物業企業負責人的趨勢越來越明顯，部分原因是房地産公司在香港獨立上市變得越來越困難，其次是資本市場估值較低。

面對富饒地産輸血的迫切需求，李思聯緊張隻能選擇放棄充滿不确定性的IPO，而選擇真錢并購，因為上市公司的債務壓力水準越來越緊。

9月13日，國際評級機構惠譽宣布，已将富樂地産及其子公司富樂香港的長期外币發行人違約展望從"穩定"下調至"負面"，并确認兩家公司的發行人違約評級為"B+"。惠譽表示，"負面"前景反映了富樂地産未來12個月的持續再融資需求和有限的融資管道。

同日，《聯合信貸公告》表示，已決定維持AAA的"16 Fuller 04"等六隻債券的信用評級，評級前景為負面。

據美聯社報道，自今年7月以來，富力房地産的一些國内外債券價格大幅下跌。目前，行業政策和信貸環境持續緊張，行業負面事件，債券價格大幅波動對富力房地産再融資産生了負面影響。

惠譽指出，未來12個月，富力地産有120億美元的債務到期或可轉售，2021年下半年分别為30億美元和2022年90億美元，而截至上半年年底，富樂地産的現金和現金等價物（不包括限制性現金）約為127.6億美元。 短期償債壓力更大。

在8月份的一次投資者會議上，李克強表示，僅靠出售房産的最原始方法可能無法滿足目前的現金流需求，是以在項目層面和投資物業層面，富勒正在加緊努力，在"高強度談判"中出售房産。

在9月20日的公告中，富力地産也簡要介紹了近期的融資情況，稱自中期業績公布（8月24日）以來，公司已成功完成多項項目層面的境外融資和再融資交易，緩解了項目層面的資金需求。

不過，在目前房地産行業整體低迷的情況下，富力地産在資産出售方面并未取得太大進展，隻有部分非核心資産接受了要約意向書。

為了緩解嚴重的債務危機，大股東輸血出售一些非核心資産顯然是不夠的，必須果斷地采取進一步行動。