商鋪購買方以分割銷售為由起訴，銷售方的法律意見及法院判決

代理意見

尊敬的審判員：

北京華泰（鄭州）律師事務所接受本案被告河南月月置業有限公司的委托，指派我作為張大訴河南月月置業有限公司房屋買賣合同糾紛一案的訴訟代理人，接受委托後我查閱相關證據，出庭參加庭審。現依據事實及相關法律規定，對本案簡要發表如下代理意見：

一、被告并不存在違約情況。

1、涉案商鋪（并非消費品）所在的有有廣場已于2015年建好，并已于2015年傳遞委托由鄭州市有大商業管理有限公司經營管理，商場已于2015年營業，《商品房買賣合同》簽訂日2021年1月10日，簽訂當日，被告已訓示有大商業公司将商鋪傳遞給了原告，而因原告與有大商業公司間因委托經營合同關系，又占有改定。即：被告不存在逾期交房的情況。

2、涉案商鋪所在的房屋已辦理不動産權證，豫（2018）鄭州市不動産權第0357319号，張大所購買的商鋪包含在該不動産内；商鋪的總價格為936327元，而實際成交價格為615000元，降價幅度達30%，并享有請求回購權，該巨大的優惠條件系基于分割銷售、委托經營、免三年管理費用等，結合商鋪的實際情況，張大對分割銷售的情況是明知的；

3、分割銷售的情況，規劃部門已審批通過，而不動産管理部門正在稽核中，稽核通過，商鋪所在的不動産權證亦可變更；

4、被告将商鋪進行抵押的情況發生在買賣合同簽訂日之前，附帶商鋪的情況一并告知，該抵押情況并不影響合同的效力，隻是影響商鋪的按揭貸款，而被告從未催告過原告支付剩餘的購房款，原告也從未催告被告解除抵押登記的時間；

5、原告（成年人）享有購房款的巨大優惠、請求被告回購的權利、獲得委托經營收益的權利等，而三年期間的約定亦即表明雙方及有大商業公司對商鋪的現狀均十分了解，三年内無法辦理不動産權證，即該三年（2021年1月10日至2024年1月9日）是原告放棄向被告主張辦理不動産權證的期限。

二、原告請求被告承擔賠償責任的請求不應被支援。

1、買賣合同約定有商鋪傳遞時間（已傳遞），但并未約定分割銷售情況的違約責任，也未約定買賣合同不予備案登記的約定，更未約定商鋪存在抵押情況被告應承擔責任的約定；

2、因商鋪的現狀，三方均明知，原告自身也了解若一直繼續履行合同，其可能獲得的利益，但買賣合同的解除是由原告提出，其應當對合同解除的後果承擔相應的責任（無法獲得可能利益），被告不但不主張原告單方解除合同的責任，還願意同意解除合同，自願全額返還原告已傳遞的購房款；

3、原告的訴請應當有明确的合同約定或法律規定，而不得靠主觀臆想，且将合同解除的原因完全歸責于被告，并要求被告承擔因原告主動放棄而可能獲得利益，全由被告承擔，顯然于法無據。

以上代理意見，請貴院予以考慮，依法作出公正裁判。

代理人：

附：法院判決結果

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律限制力。當事人應當按照約定全面履行自已的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為緻使不能實作合同目的，當事人可以解除合同。本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方意思真實表不，内容不違反法律規定，雙方均應按合同約定履行各自的義務。原告已按約定向被告傳遞了首款利率市場報價利率計算，自2020年1月10日起至實際清伝ス日止。關于原告要求被告承擔316182元賠償責任，無事實法律依據，本院不子支援。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條第（四）項、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告河南月月置業有限公司于本判決生效之日起十日内返還原告張大首付房款316782元，并支付利息（以316782元為基數，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款利率市場報價利率計算，自2020年1月10日起至實際清償之日止）。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

如未按判決指定的期限履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費減半收取5068元，由原告張大負擔2042元，被告河南月月置業有限公司負擔3026元。