後疫情時代，傳統辦公建築會過時嗎?

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随着全球新冠病毒疫情大流行，越來越多企業鼓勵員工進行遠端辦公，傳統的辦公大樓會過時嗎?

盡管人們對新冠病毒Covid-19大流行對全球房地産市場的長期影響有不同看法，但似乎有一點可以肯定：人們的工作、生活和娛樂方式将發生不可改變的變化。

這是否意味着傳統辦公室的消亡以及随之而來的固定的長期租賃協定還有待觀察。但是，無可否認的是，随着各國經濟陷入衰退，全球企業将被迫削減住宿成本。

毫無疑問，放棄主要商務中心中龐大的辦公場所對許多人來說都具有财務意義，特别是如果在啟用Zoom的世界中遠端工作開始蓬勃發展，而視訊會議已成為必不可少的工作方式。

房地産咨詢公司仲量聯行(JLL)撒哈拉以南非洲地區(SA)的研究分析師邁克爾·斯科特(Michael Scott)說，南非也不例外。他說，随着該國經濟進一步萎縮，許多企業面臨清算，這将給已經供過于求的市場增加更多的空置辦公室。

近年來，由于經濟不景氣和失業率上升，南非主要業務節點對辦公空間的需求已經明顯下降。

實際上，根據SA房地産所有者協會的最新資料，第一季度的全國辦公室空缺率已從2008年的5.5%升至接近12%的多年高點。在桑頓(位于南非豪登省約翰内斯堡市的一個富裕地區)，開發商在過去十年中花費了數十億美元将高檔的高層建築推向市場，不過超過16%的辦公空間是空的。

斯科特認為，新冠病毒Covid-19的爆發，再加上不斷增長的物業營運成本和不斷增加的債務負擔，将進一步減少對傳統辦公空間的需求，特别是考慮到支援遠端工作的網絡和資料功能得到了改善。

但是，由于并非每個人都有足夠的能力在家工作，是以許多公司将促進衛星機構的工作。這可能會增加對提供可變的“按使用付費”定價模型的協同工作區或靈活工作區的需求。

國際共享工作空間公司WeWork以及本地品牌已經打入了SA的辦公市場。

但是，問題是，保持社交距離是否與社群參與的共同工作理念背道而馳，社群合作理念包括在一個大多為開放式空間共享資源。

WorkInProgress總經理Charmaine Lambert承認，長期封鎖可能會在短期内中斷對聯合辦公的使用。但她認為，在大流行後的經濟中，需求将迅速反彈，因為企業希望将長期租賃換成靈活的短期租賃，而且企業倒閉迫使更多人開始自謀職業。

蘭伯特預測，初創企業和中小型企業部門将強勁增長，這将滿足對聯合辦公的持續需求。

她說：“世界将需要更多的企業家，這些企業家的聰明創意可以幫助重建經濟并創造就業機會。” “但是，初創企業和企業家希望與志趣相投的人建立聯系并進行互動。他們能夠将想法付諸實踐并與他人進行合作發展。”

蘭伯特說，減少到辦公室的通勤對環境的好處也可能支援在分散的，靈活的空間中遠端工作的想法。她指的是紐約的CO²排放量，在過去幾周中急劇下降了50%，主要是由于道路交通量的減少。此外，氣候網站Carbon Brief指出，在中國，由于疫情導緻的封鎖措施，導緻兩周内能源使用和排放量下降了25%。

但是，共同工作的辦公室開發商和營運商将不得不重新考慮其室内設計和空間使用，以降低租戶密度并滿足保持社交距離的要求。

JSE上市的Growthpoint Properties共同合資企業Workshop 17的聯合創始人兼首席執行官Paul Keursten說，該公司已經重新設計了豪登省和開普敦八個地方的開放區域和共享工作區，以遵守新的安全标準和健康方面的考慮。

“我們共享的工作區現在允許人與人之間的最小距離為1.5米。員工在到達時通過二維碼登入到特定的辦公桌。這減少了活動，進而降低了健康風險，并在有人發現時可以進行跟蹤。” Keursten說。

該公司還設計了透明的螢幕，該螢幕可以安裝在共享空間的辦公桌上，還可以安裝其他物品，例如用于保護表面的一次性紙工作墊。

下一步是擴充虛拟工作平台。 Keursten說，重點将越來越轉移到靈活的産品上，這些産品提供實體和虛拟空間以及功能的可互換組合。是以，未來的辦公室将不再是一棟建築物中的特定空間，而是實體空間的組合以及一組可進行線上會議、規劃和協作的虛拟工具。

他說：“這些可能包括咖啡店、房屋、聯合辦公空間和企業辦公室。”

業内人士表示，這種病毒大流行的另一個結果是，辦公室密集化趨勢可能會逆轉。在過去的十年左右的時間裡，企業逐漸減少了每位員工的空間需求，因為私人的封閉式小隔間為開放式辦公室提供了空間。

SA最大的辦公樓房主之一，瑞德地産的首席營運官戴維•賴斯(David Rice)表示，過去幾年的密集化趨勢使人均建築面積減少了一半，降至約5-6平方米。他預計疫情後至少增加到7-8平方米。

盡管現在說這将如何影響對辦公空間的整體需求還為時過早，但賴斯預計，随着越來越多的人在家工作，人員數量的減少将抵消個人空間的增加。

冠狀病毒大流行造成的變化不僅需要調整辦公室布局和空間配置設定。房地産專家Marco Macagnano說，他們還将把“智能”建築運動提升到一個全新的水準。房地産專家上司了設計和配置Deloitte SA在Midrand瀑布區的新總部的團隊。

這座42500平方米的建築容納了該審計公司的3700多名員工(他們先前曾在約堡和比勒陀利亞分布在10個不同的辦公室中工作)，已獲得SA綠色建築委員會頒發的著名LEED(能源與環境設計上司力)銀獎。 。

該建築分為各種區域以支援不同的工作方式：董事會和會議室;規模較小，重點突出的工作中心;協作區;暫停區域;和開放式辦公空間。

Macagnano在設計和施工中結合了智能建築概念，例如“空間分析”和“占領檢測技術”，他說，這将使員工在封鎖期過後能夠快速适應社會疏散要求。該建築物的軟體還可以幫助團隊找到最佳的合作場所，并通過調節閑置空間的照明和空調來減少能耗。

通過利用人工智能的力量，該建築能夠自我診斷可能出現的問題。

Macagnano解釋說：“該建築物裝有内部占用傳感器，可以檢測某些區域的人口密度何時過高，并向員工發出危險警告，以保持安全距離。主動的辦公桌管理還使建築物能夠感覺到人們坐着有多近彼此。”

但是，他承認，盡管采用智能建築技術可以使許多公司順利過渡到工作狀态，但遠端工作可能會成為許多公司的新常态。為此，他希望公司變得更願意與員工互動，以找到最适合其需求的解決方案。

Macagnano說：“人們的工作方式和工作地點将越來越注重靈活性。”

“我看到了一個未來，勞工可能需要在早上進行工作協作，然後專心做午飯，并在下午再進行遠端工作。”

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原文釋出時間：2020-05-15

本文作者：千家網

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