較高價的電梯大廈到底能不能買？

原創 你的呱哥啊

哈喽大家好，我呱呱 。呱是咕呱的呱，呱還是咕呱的呱。

今天來跟大家談一個比較有争議的話題，那就是較高價的電梯大廈到底能不能買。

相信這個問題大家或多或少都跟身邊的人讨論過，畢竟這個問題是很多購房人都會碰到的問題。當然這個問題永遠也不會有一個明确的答案，畢竟大家的出發點不一樣，結論自然也就不盡相同。

那麼，今天，呱哥站在一個經紀人的角度，來分析一下這個問題。不一定都對，但是希望能給大家帶來一些參考和幫助。

寫這篇文章的原因也是機緣巧合，碰巧刷到幾個大V部落客發表的視訊，碰巧聽到同僚關于這個問題的争論，碰巧我最近也想談一談這個話題，不為别的，隻是想讓大家了解一下，作為中立人士的角度，是如何看待較高價的電梯大廈項目的。

話不多說我們直奔主題。這次咱不從優勢開始讨論，先說說較高價的電梯大廈的劣勢。

較高價的電梯大廈的一個衆所周知并且大家普遍都能統一的一個缺點就是，升值空間小。

同一地段的住宅對比較高價的電梯大廈，住宅的升值空間一般情況下都會比較高價的電梯大廈的升值空間大。拿武漢舉例，楊家灣地鐵口項目，三金雄楚天地，16年三金雄楚天地最後一期住宅平均單價在13500元/㎡，同期同項目三金雄楚天地的loft較高價的電梯大廈單價在16000元/㎡ 。截止到今天，某殼網上三金雄楚天地住宅二手房單價在31000元/

㎡上下，loft較高價的電梯大廈二手單價在22000/㎡上下。差别還是很大的，這一點相信大家也都見識過，是以我就不

多說了。而與三金雄楚天地一牆之隔的永利國際較高價的電梯大廈，當初的小米公館當時的售價在12500元/㎡，如今二手房單價在16000元/㎡左右，有些房源的單價甚至和16年一樣。

較高價的電梯大廈的居住密度高。

大部分較高價的電梯大廈産品的梯戶比很低，一般都是一層十幾戶起步，多的二三十戶，但是電梯配備又不充足，去年江夏文化大道某盤甚至出了一個12梯120戶的誇張梯戶比，雖然是個商業綜合體，但是很多朋友還是難以接受，畢竟這種梯戶比對于早中晚高峰來說實在是一種折磨。而且單層戶數越多，住的人員就越複雜，較高價的電梯大廈一般是商住兩用型，裡面辦公和居家的人都是互相影響的，居家的朋友不得不考慮的問題那就是安全和居住環境，而辦公的人也會因為周邊有居家的人群導緻有時候辦公會收到限制，進而導緻辦公氛圍缺失，這也是

公 寓 比 較 為 人 诟 病 的 原 因 之 一 。

居住成本高。

相對于住宅來說，較高價的電梯大廈一般是商水商電并且沒有天然氣。商水商電的價格基本上是住宅的一倍，也有少部分項目是民水民電，但是個例我們先不做讨論，是以這個我們先pass。沒有天然氣也進一步加大了生活的成本，是以很多較高價的電梯大廈項目把帶天然氣作為一大賣點，是以吸引客源引流。還有就是較高價的電梯大廈雖然面積不大，但是物業費的收取标準卻不低，便宜一點的和住宅基本持平，貴一點的可能比大部分的住宅還要高。因為較高價的電梯大廈本身拿地的價格就更貴、造價高、品質好、公共裝置設施的管理難度更高、而且容積率也比較高，并且在物業的管理上也是更加嚴格和安全的，是以較高價的電梯大廈的物業費會比普通住宅的高。

内部居住環境一般。

較高價的電梯大廈的朝向一般是單面朝向，是以在采光和通風方面比較差。最主要的其實還是通風，彩光方面大部分較高價的電梯大廈樓盤其實都是落地窗，隻要前方沒有遮擋，彩光不會太差。但是通風就是個大問題，如果不裝新風系統或者說開窗通風，基本上就是個密閉的空間，會覺得悶燥。而且廚房跟廳室一般是不分隔的，以至于做飯時的味道會殘留在家中，久久不能散去，久而久之，就變成了一個有味道的房子。辦公就不用說了，人越多越

壓抑，雖然寫字樓也差不多，但是好歹面積寬敞一些。是以，如果想有一個好的居住環境，就需要一個勤勞的業主，每日勤打掃，勤通風，這個就因人而異了。

層高低。

一般平層較高價的電梯大廈的層高在2.9-3.3米左右，loft較高價的電梯大廈的層高在4.5-5.6米左右（建立樓盤一般在4.5米左右）。單層較高價的電梯大廈暫且不談，層高一般是夠的，除非說你想做躍層或者複式，但是這個層高一般人應該不會去打他的主意吧。是以我主要說說loft。如果層高5.4米，5.6米的話其實還好，做兩層的層高還是比較夠用的，如果4.5米的話，單層太奢侈顯得房子比較空曠，兩層又顯得比較壓抑，特别是對于身高比較高大的人來說，二層更像個小匣子而不是家。即使是做成躍層，二層的層高一般也不會高于2.3米，伸手就能摸到天。你想象的可能很完美，現實可能會磕到你的天靈蓋。

空置率高。

其實這個問題不太好說，如果買來是自己自住或者辦公其實不存在這個問題，畢竟我自己住裡面也不出租，就沒有空置這麼一說。如果說是投資出租，那就得考慮這個問題了。有人說，我買個房子即使是自住辦公，也不能一直住吧，總會空出來租出去或者賣出去吧，這個我們後面再說，先看下一條。

首付比例高，貸款年限短，貸款利率高。

較高價的電梯大廈的首付比例是五成，有的也會有六成或者更高。相對住宅的最低兩成（限購區域三成）來說，首付比例高得多，但是貸款年限隻有10年或者8年，沒有住宅長，貸款利率一般也比住宅高。分期首付的樓盤暫且不論，這個在一定時間内還是得補齊首付，隻是給了個緩沖而已，這個跟住宅是一樣的，是以不需要杠。較高價的電梯大廈貸款利率一般為5.145%-6.37%之間，雖然近幾年住宅的貸款利率也在不斷增加（今年略有下調），但是大部分較高價的電梯大廈的貸款利率還是高于大部分的住宅。這個意味着在相同貸款金額，年限和方式的情況下，較高價的電梯大廈所需要支付的利息比住宅更多。

不能落戶，不能對口學校。 這個好了解吧，我就不說啦。

至少暫時是這樣的，現在鋪天蓋地的商改住也好，可以落戶，可以對口學校也好，除個别特殊樓盤除外，目前九成九以上的較高價的電梯大廈還是老樣子，以後我們看政策吧，個人認為，3-5年之内，應該不會有太大的改變，希望政策能打我的臉，畢竟這對剛需來說，是個好事兒。

土地使用年限短。

住宅的土地使用年限是70年，較高價的電梯大廈一般是40年或者50年。這個僅僅指土地的使用年限，而房子的所有權是無限期的，這兩個概念一定要厘清。雖然說國家已經開始全面實行不動産權證，還是有不少人對這個概念不是很清楚。這裡解釋一下，不論土地使用年限是40年還是70年，房子的所有權一直是你的，至于土地年限到期之後，是繼續續費還是國家收回有新的規劃，都會有相應的政策條款，隻是現在的政策還并不明确，或者 說 大 家 （ 包 括 我 自 己 ） 不 太 了 解 。

交易稅費高。

就是老生常談的問題，那就是後期交易的稅費。商業地産稅費高，比住宅要高出來很多。不談中介費的情況下，商業地産後期交易稅費在同等條件下，至少要高百分之10 -12左右。當然不到交易的時候，大部分購房者也并不知道，畢竟置業顧問不會很明确的告訴你。并且在辦證的時候，商業地産的稅費也比住宅項目高1-3個點左右。想必很多購買了較高價的電梯大廈的朋友最頭疼的就是這個問題了。

好了，說了那麼多較高價的電梯大廈的壞處，估計很多朋友剛剛準備簽合同的筆已經準備放下了。不慌，下面咱們再來聊聊較高價的電梯大廈的好處，看能不能讓大家重新提起對較高價的電梯大廈的興趣。

不限購不限貸。

商業地産不限購不限貸，不需要購房資格，也不管你是背負多少貸款，隻要你可以貸款就可以買。（全款大佬請忽視）如今全國大部分城市為了防止房價的爆發式增長，頒布了各種，或多或少，或松或緊的限購政策。首當其沖的自然是住宅，沒有購房資格，買不了限購區域的住宅甚至不限購區域的住宅，才會讓購房者開始考慮住宅以外的項目。商住較高價的電梯大廈，寫字樓，商鋪，廠房之類的項目，都是不限購不限貸的。但是作為普通的購房者，接觸的更多的還是較高價的電梯大廈寫字樓和商鋪，但是商鋪不是咱這篇文章的重點，下次有機會再說。廠房應該是沒機會講了，因為我也不懂，哈哈哈哈。

地段好。

商業地産的地段一般情況來說，都會比同價位的住宅位置更好，不論是從交通，商業，醫療，教育，或者産業來說，較高價的電梯大廈的配套會比同價位的住宅來的更齊全。畢竟商業地産後期的價值更多的在于出租。一個好的地段，對于商業地産才是後期收益率的保障前提。尤其是繁華地段的商業地産，租金也會随着商圈的繁華程度而變化。相應的，出行，購物，醫療，産業甚至教育的便利性也随之變化。

價格低。

剛剛說到同價位的商業地産的位置會比住宅的位置更好，那同地段的商業地産的價格會比住宅低很多。可能以前并不明顯，現在則尤其明顯。舉個栗子，白沙洲龍湖三千城，住宅項目均價在16500元/㎡左右，而較高價的電梯大廈均價在11000元/㎡左右。 光谷東碧桂園雲玺住宅價格18000元/㎡，而較高價的電梯大廈均價在11000元/㎡左右。綠地光谷中心城住宅均價18000-20000元/㎡左右，較高價的電梯大廈均價也是11000元/㎡左右。而光谷東附近， 11000元/㎡的正規商品房住宅，要去葛店才能買到了。

總價低、 面積小、 首付低。

商業地産，尤其是較高價的電梯大廈的面積一般情況下都會比住宅小。面積段基本上集中在20-60㎡左右，結合其價格來說，意味着同價項目同等面積，較高價的電梯大廈的入手總價比住宅更低，從另一個角度來說，面積小也意味着，裝修成本也相對更低。總價低，首付自然也就低。首付低，意味着入手的難度低。這對于手頭資金不足的朋友來說十分友好。相比住宅來說，較高價的電梯大廈的選擇面大，買到的可能性高，尤其是熱門地區的熱門樓盤，住宅想買到的話必須得擠破腦袋往裡沖，而較高價的電梯大廈，除非是一些網紅爆款，就沒有這方面的煩惱，基本上隻要資金到位，你想買的都能選到合适的。

使用方式靈活。

較高價的電梯大廈的使用方式比住宅更加靈活。估計很多人會比較疑惑，同樣都是房子，它能靈活到哪裡去？較高價的電梯大廈既可以自住，也可以辦公自用，還可以出租出售。

出售我們後面再談，我們主要談談出租。較高價的電梯大廈一般是商住兩用，住很好了解，商即辦公。較高價的電梯大廈可以注冊公司，用作公司的注冊位址，這對于剛剛起步的創業型公司或者小型工作室來說，較高價的電梯大廈的成本低，實用性強，是一個很好的過渡選擇。如果是loft較高價的電梯大廈，還可做成雙鑰匙房出租，一套房當做兩套房來用，進而增加了房子的收益。或者作為個人的工作室，樓下辦公，樓上休息，一舉兩得。

有人說住宅也可以滿足這些條件，但是前提是你的工作室不需要工商注冊，或者可以在住宅内注冊位址，不然租個住宅也沒有太大的意義。而且對于大部分公司來說，一個好的辦公環境或者辦公氛圍還是很重要的，住宅就相對來說說沒有那麼正式，嚴肅，出行方面也不太友善。

出租回報率高。

相對于住宅來說，同等面積，同等地段，較高價的電梯大廈的出租價格更高。畢竟較高價的電梯大廈的租金是按照面積來計算，而住宅是按照戶型來計算的。具體高多少那就得根據具體的樓盤來具體分析。即使是相同的出租價格，相對于不同的房子總價來說，較高價的電梯大廈的出租回報率還是會更高一些。比如楊家灣地鐵口，保利華都一室一廳的價格均價在2200元/月上下。對面的永利國際較高價的電梯大廈均價則在2500元/月上下。不排除有相同價格的房源，但是永利國際大廈房屋總價在50-80萬左右，而保利華都房屋總價在130萬左右。當然，不同地方或者别的樓盤會有差異，但應該差别不會太大。

還貸壓力小。

畢竟較高價的電梯大廈的總價低，貸款金額小，是以相對住宅來說，還款壓力會小很多。這個本應該放在總價和首付那一條講的，但是想了一下，還是單獨拿出來說一下。當租金到達一定程度的時候，較高價的電梯大廈可能達到以租養貸甚至超過貸款的狀态，當然這隻是一種理想狀态，但是相對于住宅來講，住宅的租金想要抵消房貸，難度還是比較大的。畢竟現在4環外的月供都要到3000+上下了，3環左右的月供基本上都往5000+去靠了，但郊區的租金，你懂的。而且較高價的電梯大廈的貸款年限短，不像住宅一般都是30年左右，8-10年以後，所有的收益就都是自己的，房子也不再屬于銀行。

Emmmmmmmmmmm...優缺點大概就這些吧，如果還有别的，歡迎大家補充。

接下來我再來講講經紀人眼中的較高價的電梯大廈。

首先談論一下什麼樣的客戶會買較高價的電梯大廈？

從我自己還有同行接觸的客戶群體來看，買較高價的電梯大廈的客戶有以下幾種。

第一種，被限購。 沒有戶口，沒有社保，沒有購房資格，或者購買住宅的數量上限，無法購買住宅的人。這種情況是沒辦法，隻能選擇非住宅項目，或自住或投資。非住宅項目裡，對于大部分人接觸的更多的或者說更熟悉的還是較高價的電梯大廈項目，是以，這類人一般都會優先考慮較高價的電梯大廈。

第二種，首付預算低，又想要好地段的人（比如我自己）。 一般情況下，我們都會建議客戶，在有購房資格的情況下，優先選擇住宅。但是很多客戶因為預算問題，好地段買不起，偏遠地段看不上，退而求其次就會考慮較高價的電梯大廈。當然地段方面那就是個人需求問題，我們不做評判，事實也說明了，較高價的電梯大廈的地段相對來說還是比較靠譜的。

第三種，創業的人。 與其給人打工，不如自己做房東，這是這類人的購房心态。因為大部分較高價的電梯大廈的月供的确不高，租金跟月供差不多，還能自己注冊公司，當辦公地點，一舉兩得。比如說光谷ONE39，當時的首付在20萬左右，月供2300-2500元/月左右，目前的租金也是2000元/月左右。有人說我缺的不是那兩三百塊的差價，而是那20萬。但是對于這類人來說，他們缺的不是這20萬，缺的是一個穩定的工作地點，良好的辦公環境和自己當家做主的魄力。

第四種，公司選址，尤其是酒店類公司。 較高價的電梯大廈的戶型小，戶數多，總價低，地段好尤其受到酒店類公司的喜愛，很多較高價的電梯大廈出租的主要客源也是酒店類公司。當然，辦公的公司也不在少數。較高價的電梯大廈的租金也好，戶型也好，總價也好，對于這類公司來說，成本會低很多，而且好的位置對于他們來說也保證了入住率，比較穩定。

第五種， 給父母買養老房的人。 這個群體以前不多，但是随着住宅價格的水漲船高，購買難度的日益增加，這類人的數量也在慢慢增長。較高價的電梯大廈雖然說居住環境跟住宅沒得比，但是對于老人來說，除開身體條件不允許的情況下，兩個老人住一間較高價的電梯大廈，尤其是有天然氣的較高價的電梯大廈，那還是綽綽有餘的。大部分家庭也能負擔的起月供和生活開支，對于想就近照顧父母，或者想讓父母幫忙照顧孩子，但又不友善住在一起的家庭，也是一個不錯的選擇。

第六種，買房過渡。 越來越多的工薪階層，尤其是女士，對較高價的電梯大廈情有獨鐘。不為了增值，純粹是為了在工作的地方有一個落腳點，有一個自己的家。并不是要多大，夠用就好。有人可能會說買較高價的電梯大廈就是浪費，但是對于一個長期漂泊的人來說，有一個落腳點是一件多幸福的事情。

說了那麼多鋪墊，那麼，較高價的電梯大廈到底能不能買呢？！

首先如果你有購房資格并且你買房的首要目的是自住，不管是限購區域也好不限購區域也好，建議優先選擇住宅。

不論是從居住的舒适性來說，還是從升值空間來看，住宅的優勢是較高價的電梯大廈所無法比拟的，當然這裡指的是相同地段的項目，不同地段，我們要有不同的角度分析。

如果你沒有購房資格，或者你的首付不支援你在理想的地方買到你理想的房源，較高價的電梯大廈不失為一種好的選擇。

自住首先考慮的是舒适性，另一點就是便利性。同等首付，買在偏遠的不限購區域和繁華的核心區域兩種感受也是完全不同的。畢竟較高價的電梯大廈項目，一般情況下，配套更成熟，地段更核心，交通更便利。

關于大家關心的居住成本和交易的稅費，這裡可以給大家算一下賬。

民用水電分别是 2.32元/噸 ，0.573元/度（實施階梯電費後，平均電費在0.8元/度，這是我自己家的情況，我是正經年輕人，冰箱空調洗衣機電視熱水器啥的都是正常用的，不懂的省得那種）。

商業水電分别是，4.5元/噸，1.13元/度（不同樓盤稍有差别）。我自己一個月平均電費在200左右，水費在20塊錢左右。用電高峰期夏天冬天電費在400左右。我自己租的房子是個小兩房，較高價的電梯大廈一般是一房，水電費翻倍一年多出來的成本按照用電高峰期六個月400*6=2400，平常200*6=1200 來算多出來3600元，水費 20*12=240。

看起來多了很多是不是？但其實真正住進去就知道，隻要不是你的樓盤不是那種個别的天價水電樓盤，隻要你不是濫用水電，實際上根本用不了那麼多水電，畢竟你就一個人最多兩個人，畢竟你也就晚上回去睡睡覺，打打遊戲，刷刷手機，或者加班也行，做飯估計也不會太多。是以實際上，生活成本并不會高出住宅太多，頂多是一個月少聚一次餐的錢。

而交易稅費，如果是同等價位的住宅和較高價的電梯大廈，那自然不用說，住宅會優惠很多。

住宅的稅費是根據房東持有房産的多少、不動産權證的辦理年限和客戶是購買的第幾套房産有關系的。具體的數值就不列了，很多文章都有詳細的介紹，我就大概舉個例子。

如果較高價的電梯大廈和住宅相同面積，相同價格，同一個客戶和房東交易，在不動産權證不滿兩年的情況下，較高價的電梯大廈交易所需要的稅費比住宅高百分之10-12不等。若不動産權證滿兩年或者滿五年并且是房東唯一住房，則高出百分之15-17不等。

但現實情況是，同等區域下，住宅的價格比較高價的電梯大廈會高出很多，面積也要更大。就拿上面白沙洲龍湖三千城舉例，住宅價格16800元/㎡，較高價的電梯大廈11500元/㎡。

按照最小面積來算，住宅110平，較高價的電梯大廈我們取戶型最多的42平。住宅總價184.8萬，首付三成55.44萬，月供7500元左右。

較高價的電梯大廈總價48.3萬，首付五成24.15萬，月供2650元左右。

稅費按照滿稅來算，住宅的交易稅費為184.8萬*7.8%（具體怎麼來的我就不詳細寫了，大家可以自行查閱一下）=14.4萬左右，

較高價的電梯大廈的交易稅費為48.3萬*18%=8.7萬左右。

而作為二手房客戶入手這兩套房等首付分别為55.44萬+14.4萬=69.84萬，24.15萬+8.7萬=32.85萬。

（大概的估算）

就資料來看，較高價的電梯大廈的稅費的确很高，但是從另一方面來看，較高價的電梯大廈的入手難度确實也降低了一半，月供則少了三分之二。

有人會說，這住宅是110平的，較高價的電梯大廈才42平，你這沒法比。如果說同一小區有42平的住宅和較高價的電梯大廈，并且我能買住宅的情況下，誰還會買較高價的電梯大廈是不是？

現實就是，小戶型住宅已經越來越少，尤其是核心地段，住宅的起步面積已經在100平左右，我不是不想買小戶型住宅，而是我沒得買。

下面再說說投資。

還是那句話，如果有購房資格并且能買住宅的情況下優先考慮住宅。我們重點說說沒有購房資格的情況。

首先說升值空間。

平層較高價的電梯大廈漲幅可能隻有住宅的30%，loft較高價的電梯大廈漲幅估計也隻能漲到住宅的50%。但是從入手難度的角度，一套住宅的首付，最少可以買兩套較高價的電梯大廈。雖然數量不一定能抹平漲幅的差距，但是相差也不會太多吧。

其次說出租。

租金是較高價的電梯大廈投資收益最主要的來源。同等面積同等地段，較高價的電梯大廈的租金普遍比住宅的價格更高，這一點大家可以參考各大租房平台資料。這一點不是特例，而是絕大多數地區都是這樣，就租金收益來說，較高價的電梯大廈的收益更高。畢竟住宅是按照戶型來計算，較高價的電梯大廈一般是按照面積來計算。說到出租，不得不提到上述缺點中的空置率問題。有很多會說，較高價的電梯大廈的空置率高，很多房源租不出去。那這裡我們就得提到另一個問題，地段。某房産大佬曾經說過一句話，購買房産考慮的問題隻有兩個字，地段，地段，還是地段。空置率高，絕大部分的原因是選擇了錯誤的地段。好地段的較高價的電梯大廈根本不愁租，反而是偏遠地段或者不便利區域的住宅空置率會更高，這個建議大家去小區周邊的中介公司去咨詢，他們會給你最專業，最準确的解答。

最後說一下大家最關心的出售的問題。

較高價的電梯大廈的出手難度的确比住宅高，畢竟較高價的電梯大廈項目衆多，并且後期稅費高的吓人，害怕找不到接盤的人。但是如果地段選對了，這個反而沒有想象的那麼難。隻是說着急變現的話，沒有住宅來的那麼容易。就拿光谷來說，我本人在光谷工作了4年時間，手裡也隻有20來萬的首付，熟悉光谷的朋友都知道，20萬首付在光谷想買個一房間都難如登天，但是如果是較高價的電梯大廈的話，咬咬牙還是有不少樓盤可以考慮。很多像我一樣，手上沒幾個錢，但是又想在工作區域内選擇一個稍微好點的樓盤，也會考慮較高價的電梯大廈項目。我身邊買二手較高價的電梯大廈的朋友，同行業不在少數，畢竟即使加上稅費，所花費的錢遠遠低于住宅，當然我們考慮的就不是價值的問題了，而是能不能買到一套屬于自己的房子，告别被房東支配的恐懼，遠離搬家的煩惱。

好了，說了那麼多，也不知道我有沒有說清楚這個問題。

就我自己來看，較高價的電梯大廈能買，尤其是被預算壓的沒有太好的選擇的時候，但是一定要謹慎挑選，選擇一個好的地段，好的樓盤，自住友善，投資收益又有保障的較高價的電梯大廈，不一定比住宅差很多。當然，能買住宅就買住宅，在住宅不能滿足你的需求的時候，較高價的電梯大廈也不失為一個好的選擇。畢竟，房住不炒，買房最重要的一點還是要跟自己的需求相比對，隻要是自己滿意的，不管是住宅也好，較高價的電梯大廈也罷，那就是最好的選擇。

青山不改，綠水長流，我是你們的房産小助手，呱哥，我們下篇文章見。