如果你在看房APP的地图找房功能上按“200万以下”，“2房”，“电梯”，“普通住宅”这3个条件筛选，然后选择海珠区点开，相信你很快就能注意到这两个小区——晓港湾和侨诚花园。
在这个预算下，要适当控制一下买房预期，近地铁+带花园+电梯两房已经非常难寻，海珠西刚需大盘金碧花园已无上车可能。
Leo知道很多小伙伴都不喜欢晓港湾和侨诚花园。
比如这种，吐槽暗厕和供水的：
吐槽侨诚花园令人压抑的：
但是定睛一看，晓港湾的成交量在海珠仅次于第一金碧，而侨诚花园也排在第17，说明还是有很多刚需在这里上车的嘛......
所以Leo决定进行一次深度踩盘，给正在考虑这两个小区的读者们参考参考。
晓港湾
距离2号线/10号线（在建）东晓南站只有200米，是地铁上盖小区，周边生活配套成熟，三甲医院、大型商场（新都荟）、网红美食等等不在话下。
比如门口就有麦当劳。
对刚需来说，地铁通勤到珠城，只需24分钟；通勤到琶洲也不到30分钟。这种交通配置和生活配套真的无可挑剔了，对刚需非常友好。
Leo写到这里，基本上就把晓港湾的优点全部说出来了，接下来就.....你懂的。
首先，小区周边环境真心一般，电动车乱窜，过马路人多且杂的感觉。
但客观来说，环境比之前好一些，10号线围蔽施工，还特意搞了些绿植和喷雾减少灰尘。
晓港湾是大型回迁房社区，住户圈层多是租户和上年纪的老广。
从某壳APP上看，9层的步梯楼几乎都建于98/99年，而高层电梯楼则多建于04/05年。
给大家看看9层原装步梯楼是怎样的。
当然有很多单元都加装电梯了：
一楼基本上是各种小商铺底商：快餐店、中介店、肉菜市场，不出小区就能解决日常生活所需，生活的烟火气息非常浓厚。
因此，小区必然是开放式管理的，人员也比较杂的，停车位也比较紧张的，而且人车不分流。
小区内的树木都有一定年代了，所以长得很高，导致低层的光线是真的差，没有那种清新明亮的整洁小区那么舒服。
当然，如果你从高层的角度来看，小区绿化还是可以的。
学校方面，配套晓港湾小学（区一级），在海珠区成绩一般。
但Leo上广州妈妈网查了一下，这小学虽然不是什么名校，但是评价也还好。
户型方面，200万总价以内，目前挂出的原装步梯楼房源户型基本上都比较奇葩，没有外阳台、暗厕、房间太小，暗房，客厅采光巨差等等。如果增加预算买原装电梯房源，户型会好很多。
如果是没电梯的7~9楼，暗房，户型奇怪的，真心建议大家要慎重考虑，这些房子如果买了的话，真的很难卖掉。
总的来说，晓港湾就是地理位置真的很棒，而且很多加装电梯的楼栋，刚需适当控制一下预期，挑一挑户型还是可以上车的，但是投资就不建议入手了。
接着我又来到了大家比较关注的——
侨诚花园
侨诚花园也是靠近东晓南地铁站，生活配套跟晓港湾是一样的，学校也是晓港湾小学，放盘房源大多是1998年~2000年之间的楼龄。
同样是开放式管理，大部分是9层步梯楼（有部分已加装电梯），绿化一般，树底下的垃圾桶摆放有些杂乱。
住户圈层也是老广和租户居多。一楼底商也比较杂，有中介店，有外卖配送服务站点，有些店铺关门大吉，但令我反感的是有一堆大叔在打牌的。
像这种一楼有底商的很难加装电梯
基本上一楼有底商正常营业的都没有加装电梯条件，而加装电梯的单元比较靠里面且一楼都没有底商。
人车不分流，货拉拉经常从小区内道路穿过，走路体验很差。
小区内就配套肉菜市场，好处是方便买菜了，不好的地方就是有点脏乱差的体验。
有一个小小的羽毛球场和娱乐悠闲设施。
有些单元是先爬楼梯上到二楼平台，然后才是门禁，这种就真的没有加装电梯的条件了。
这里空调排水口一直往下滴水，地面积水湿漉漉的，楼距是真的密，Leo特地从这个角度拍了一张。
最后来个总结。
晓港湾和侨诚花园真的有很多相似的地方（连单价也是差不多的）。
优点都是靠近市区位置优越，交通便捷，生活配套无敌，还有吃一年都吃不完的美食店；
同时缺点也很一致：学校很一般，楼龄老，小区内和周边的环境都难以令人满意，户型奇葩、步梯房源多、人员较杂，开放式管理。
凡选择必有放弃。在预算200万这个前提下，当你选择了通勤和成熟的生活配套，你就放弃了体面和面积；反之亦然。
刚需上车，看菜下饭吧。
但有一点Leo是必须要强调的，一定要避开难以置换的房源。
比如步梯1~2楼和7~9楼的房源、暗房、房出阳台、房间面积太小这种有明显硬伤的。同时要做好便宜买便宜卖的准备，毕竟市区的老破小在这波行情下连普涨都可能轮不到了。
以上。
下一篇文章你希望Leo去哪里踩盘呢？评论区留言，点赞高的我会优先考虑。
（所有文章来源我的自媒体：Leo的买房笔记）
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