如果你在看房APP的地圖找房功能上按“200萬以下”，“2房”，“電梯”，“普通住宅”這3個條件篩選，然後選擇海珠區點開，相信你很快就能注意到這兩個小區——曉港灣和僑誠花園。
在這個預算下，要适當控制一下買房預期，近地鐵+帶花園+電梯兩房已經非常難尋，海珠西剛需大盤金碧花園已無上車可能。
Leo知道很多小夥伴都不喜歡曉港灣和僑誠花園。
比如這種，吐槽暗廁和供水的：
吐槽僑誠花園令人壓抑的：
但是定睛一看，曉港灣的成交量在海珠僅次于第一金碧，而僑誠花園也排在第17，說明還是有很多剛需在這裡上車的嘛......
是以Leo決定進行一次深度踩盤，給正在考慮這兩個小區的讀者們參考參考。
曉港灣
距離2号線/10号線（在建）東曉南站隻有200米，是地鐵上蓋小區，周邊生活配套成熟，三甲醫院、大型商場（新都荟）、網紅美食等等不在話下。
比如門口就有麥當勞。
對剛需來說，地鐵通勤到珠城，隻需24分鐘；通勤到琶洲也不到30分鐘。這種交通配置和生活配套真的無可挑剔了，對剛需非常友好。
Leo寫到這裡，基本上就把曉港灣的優點全部說出來了，接下來就.....你懂的。
首先，小區周邊環境真心一般，電動車亂竄，過馬路人多且雜的感覺。
但客觀來說，環境比之前好一些，10号線圍蔽施工，還特意搞了些綠植和噴霧減少灰塵。
曉港灣是大型回遷房社群，住戶圈層多是租戶和上年紀的老廣。
從某殼APP上看，9層的步梯樓幾乎都建于98/99年，而高層電梯樓則多建于04/05年。
給大家看看9層原裝步梯樓是怎樣的。
當然有很多單元都加裝電梯了：
一樓基本上是各種小商鋪底商：快餐店、中介店、肉菜市場，不出小區就能解決日常生活所需，生活的煙火氣息非常濃厚。
是以，小區必然是開放式管理的，人員也比較雜的，停車位也比較緊張的，而且人車不分流。
小區内的樹木都有一定年代了，是以長得很高，導緻低層的光線是真的差，沒有那種清新明亮的整潔小區那麼舒服。
當然，如果你從高層的角度來看，小區綠化還是可以的。
學校方面，配套曉港灣國小（區一級），在海珠區成績一般。
但Leo上廣州媽媽網查了一下，這國小雖然不是什麼名校，但是評價也還好。
戶型方面，200萬總價以内，目前挂出的原裝步梯樓房源戶型基本上都比較奇葩，沒有外陽台、暗廁、房間太小，暗房，客廳采光巨差等等。如果增加預算買原裝電梯房源，戶型會好很多。
如果是沒電梯的7~9樓，暗房，戶型奇怪的，真心建議大家要慎重考慮，這些房子如果買了的話，真的很難賣掉。
總的來說，曉港灣就是地理位置真的很棒，而且很多加裝電梯的樓棟，剛需适當控制一下預期，挑一挑戶型還是可以上車的，但是投資就不建議入手了。
接着我又來到了大家比較關注的——
僑誠花園
僑誠花園也是靠近東曉南地鐵站，生活配套跟曉港灣是一樣的，學校也是曉港灣國小，放盤房源大多是1998年~2000年之間的樓齡。
同樣是開放式管理，大部分是9層步梯樓（有部分已加裝電梯），綠化一般，樹底下的垃圾桶擺放有些雜亂。
住戶圈層也是老廣和租戶居多。一樓底商也比較雜，有中介店，有外賣配送服務站點，有些店鋪關門大吉，但令我反感的是有一堆大叔在打牌的。
像這種一樓有底商的很難加裝電梯
基本上一樓有底商正常營業的都沒有加裝電梯條件，而加裝電梯的單元比較靠裡面且一樓都沒有底商。
人車不分流，貨拉拉經常從小區内道路穿過，走路體驗很差。
小區内就配套肉菜市場，好處是友善買菜了，不好的地方就是有點髒亂差的體驗。
有一個小小的羽毛球場和娛樂悠閑設施。
有些單元是先爬樓梯上到二樓平台，然後才是門禁，這種就真的沒有加裝電梯的條件了。
這裡空調排水口一直往下滴水，地面積水濕漉漉的，樓距是真的密，Leo特地從這個角度拍了一張。
最後來個總結。
曉港灣和僑誠花園真的有很多相似的地方（連單價也是差不多的）。
優點都是靠近市區位置優越，交通便捷，生活配套無敵，還有吃一年都吃不完的美食店；
同時缺點也很一緻：學校很一般，樓齡老，小區内和周邊的環境都難以令人滿意，戶型奇葩、步梯房源多、人員較雜，開放式管理。
凡選擇必有放棄。在預算200萬這個前提下，當你選擇了通勤和成熟的生活配套，你就放棄了體面和面積；反之亦然。
剛需上車，看菜下飯吧。
但有一點Leo是必須要強調的，一定要避開難以置換的房源。
比如步梯1~2樓和7~9樓的房源、暗房、房出陽台、房間面積太小這種有明顯硬傷的。同時要做好便宜買便宜賣的準備，畢竟市區的老破小在這波行情下連普漲都可能輪不到了。
以上。
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（所有文章來源我的自媒體：Leo的買房筆記）
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