文 | 白羊
8月问世的“三条红线”本意是对高负债的开发商肆无忌惮地加杠杆行为强行踩刹车，然而自监管部门将这把达摩克利斯之剑亮出来后，开发商的发债规模并没有应声向下走，反而借钱借得更凶猛了。
wind数据显示，9月份以来，房企境内债券发行规模1017.49亿元，同比增长56.9%。
克而瑞统计数据亦显示，9月份95家典型房企的融资发债总额为651.44亿元，环比上升16.6%，同比上升25.7%，同环比均实现较大上涨。
其中，境内债408.90亿元，创3月份以来新高，环比上涨10.3%，同比大上涨140.8%。
3月份房企境内债融资奇高，那是因为当时疫情严峻，出于稳楼市、暖楼市的需要，上面特地开闸放水。
9月份恰是“三条红线”面世后的第一个月，其仅次于3月的境内债融资规模、较大的同环比涨幅着实出乎意料。
1-9月，房企累计发债6289.17亿元，同比增长96.7%，其中境内发债3283.44亿元，同比增长139.8%，境外发债3005.73亿元，同比增长72.4%。可谓井喷式增长。
无论是境内债还是境外债，无论是累计增幅还是9单月增幅，今年似乎都是房企融资的大年。
面对数据，所谓的“三道红线”、“收紧房地产融资”等似乎就是“外婆打孩子”——做做样子而已。
果真这样么？我们先梳理下时间线
6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”；
7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，会议提出“实施好房地产金融审慎管理制度”；
8月20日，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会指出，形成所谓的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三线四档”。
“三条红线”具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
再根据房企“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理：
若三项指标均超出阈值为“红色档”，房企的有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；两项指标超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
另据了解，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，监管层也会视实际情况削减其信用债发行规模，并对信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
这也被认为是史上最严厉的房企债务管控政策，而房地产行业本身就是一个金融属性很强的行业，控制了房企借债加杠杆行为，就相当于从房企脚下夺走了“油门”、“刹车”的控制权，进而也堵死了房企通过加杠杆逆周期扩张实现超车的可能。
而只有当房企们不再冒失激进、也无法再逆周期操作加剧顺周期的推波助澜，楼市才能避免动不动的狂热，真正实现健康平稳发展。
作为“房住不炒”下长效机制的重要组成部分，为房企融资划“三线四档”，可以说是上面从供给侧对楼市做了一次大手术，其意义是值得肯定的。
9月14日，央行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极；将不断完善规则，稳步扩大适用范围。
10月14日，中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在三季度金融数据发布会上表示，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，目的是促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为。
可见监管层在管控房企借债加杠杆方面，初衷和思路都是非常清晰的，而且是不可逆的。
对于当下“言行不一”，并不难解释，一是，官方虽然已亮出达摩克利斯之剑，但并未立马出鞘，而是给了房企一个自行调整负债和杠杆的窗口期，以防止企业因准备不充分，引发危机。也就是说，政策实施有一定的滞后性；
二是，三道红线对房企造成的心理冲击还是蛮大的，现在除了加快销售去化回笼资金外，也迫使更多房企们抢在融资窗口期收紧前，尽可能的筹集更多粮草（借债），扩充进入寒冬后的现金流安全边际。
最能说明这一点的就是拿地，虽然9月份房企境内发债规模创了年内次新高，但房企拿地金额和积极性却在大幅下降。
如下图，进入下半年后，top50房企拿地金额下滑明显，尤其是“三道红线”出炉后的次月（9月），再次呈现断崖式下跌，这与上半年形成鲜明对比。
说明房企此刻加紧融资是储备过冬粮。
当然，除了抢窗口期之外，此时加紧还有一个好处，就是融资成本相对较低。9月境内债券融资成本4.33%，虽然较上半年比有所走高，但较去年全年还是下降近1个百分点。
待监管部门关进融资大门时，房地产行业一场真正的淘汰赛也就开始了。
房企们无法再通过高负债高杠杆来对抗周期，只有靠真本事（融资能力、销售能力、成本管控能力、产品力）才能抢到更多的蛋糕。而那些只会靠天（政策）吃饭的房企将会率先倒下，或者被别的大房企吞并。
当然官方也不会坐视大量房企因现金流枯竭引发系统性风险，所以未来还会视具体情况而阶段性松动，但整体趋紧的局面基本是确定的。
当下的发债高涨，可以理解为开发商最后的疯狂。