中梁控股杨剑：“投资换仓”卓有成效，下半年货币政策偏紧

曾经在梁上卸下"房地产黑马"的历史包袱后，今年继续坐拥全国前20名的房屋销售规模位置。

8月25日，中梁控股（02772.HK）举行了2021年中期业绩会议，出席会议的有中梁控股董事长兼执行董事杨健、执行董事兼联席总裁陈健、执行董事兼联席总裁余斯嘉丽。

中国房地产行业正处于有机的危险之中。杨健在财报发布会上表示，今年上半年，中国房地产从去年同期的低位反弹，但房地产调控政策逐步加强，房地产行业流动性约束甚至出现债务违约现象。在他看来，未来国家政策将更加倾向于城市地区，具有潜在城市圈内将有结构性机会。

善于投资布局的中梁，"投资换仓"行之有效，投资策略从"扩张"向"深耕"，上半年销售恢复势头良好，前七个月的销售额已突破1000亿。不过，杨健预计，下半年货币政策仍将保持紧缩，房地产市场充满挑战。

以不同的方式，扩大多元化

四年后，中亮控股跨过1000亿大关，今年完成1800亿的全年目标，几乎没有悬念。据统计，今年前七个月，中亮实现销售额1000亿元，年度目标完成率为1070亿元。

在排名前20位的房企中，中亮控股在销售额增长方面一路领先，上半年实现合同销售额950亿元，同比增长40%。

由于二线城市和长三角三四线城市的前瞻性和精准布局，上半年项目平均退役率达到70%，还款率为85%，平均销售价格为每平方米12，600元，而去年平均销售价格为每平方米12，500元， 而中梁控股上半年的平均销售价格为70%。毛利率为20.8%，与去年基本持平。

投资土地成了中亮控股的杀手锏，"用千人，研究1万块地"的辛勤劳动，让今年的销售额能够稳定增长。

联席总裁何健表示，项目的高分解离不开中梁精准的投资定位和高效的运营执行。中梁始终坚持国家布局，深耕城市圈，上半年140多个城市售出300多个项目。目前，中梁控股在20多个城市排名前10位，其中前20个城市占集团合同销售额的50%。在城市贡献方面，长三角和中西部地区经济基础良好、发展迅速，分别占58%和22%。

城市布局的策略与中梁的崛起密切相关。2015-2016年，中国房地产开始"因为城市政策"，二线城市楼市受到政策抑制，而三四线城市的主要布局，吃掉了甩掉的改革红利。从2018年年中开始，中梁将坚决"换岗"，转向二线城市、省会城市和城市中心。今天的销售增长证实了中梁"以仓换仓"战略的成功。

据何健介绍，原中梁和三四线重仓，现在全市投资水平不断提高，二三线城市投资额已达89%，而三四线城市占比25%。从经济区域来看，长三角地区土地投资总额占总投资的51%，中西部地区占18%，海峡西岸占12%，环渤海占10%，珠三角占9%。到2021年上半年，中梁总水准土地储备面积将达到6600平方米左右，平均土地仓储成本每平方米约4400元，覆盖155个城市，土地储备规模将继续扩大。

在销售资源方面，总可售土壤仓储面积为4180万平方米，总可售土壤仓储价值达5000亿元，为未来的销售增长提供了足够的销售价值。2020年上半年，中梁总口径土地征用量达到408亿元，总价值1020亿元，启动新项目67个，平均土地溢价率为25%。

今年上半年，22个热点城市实行土地集中供给，整体土壤拍卖非常火爆，但中间梁寻找不同的方式，避免一些过热的集中供给城市。杨健董事长表示，中梁对集中供给城市的依赖度并不高，就目前而言，基本在20%左右，在投资方面，还要严格投资管理，不会购买成本太高或具有竞争力的土地王项目，这些项目不符合公司的投资标准。

他表示，中梁将进一步实现投资多元化，以生产城市、商业和收购的形式增加其优质土地储备，达到多元化土地征用的25%。

CFO Tours Sage认为，第二批集中式土地供应的价格具有竞争力，价格限制程度高，预期区间不如第一批那么激烈，我们拭目以待，目前80%的土地都在非集中供给城市，因此集中式土地供应对公司风险和利润的影响不会太大。

实现全年降级，下半年继续减债

在财务数据方面，在今年整体困难环境下，中梁控股实现了"安全"与"利润"并存。

今年上半年，中亮控股的营收、利润和股息均实现增长，融资成本连续四年下降，中期内进一步降至8.3%，净负债率进一步降至56.1%，仍处于"黄级企业"行列。

"上半年净负债率从去年年底的65.8%降至56.1%，这主要是由于我们的现金提取和债务的持续稳定。就债务比率而言，它略微增加到79.3%，短期现金比率是国别未经训练的现金短期债务的1.2倍。"CFO Tours说。

今年8月，中梁作为"橙色档案"的代表参加了由住房建设部和中央银行共同举办的"三红线"房企座谈会。今年年初，中梁已降格为"黄级"，是为数不多的一年内可以降级的房企之一。

在融资结构方面，一年内到期的债券占总额的42%，与去年年底基本持平，但今年上半年非银行债券的份额继续优化至25%。

"下半年和明年，我们将做大量的债务和稳定债务工作，重点是减少外币债务，我们几乎为下半年做好了准备。因此，随着我们在今年下半年主动解决这些义务，我们相信，到今年年底，公司的资产负债表将保持更加稳健和优化。"优素福在结果中说。

看起来中梁正在逐步兑现去年的承诺，即"三年内降至绿色"。

CFO Tours还在财报会上澄清了一些传闻。5月，中亮曾有消息称"商务票可能到期"，演出会上表示，中亮商务票在业内规模较小，截至今年上半年，商务票规模已降至4亿元左右。中亮商务票的逾期付款是一个错误信息，付款已按时完成。他说。

此外，中梁的股权融资规模相对较大，导致少数股东权益较高，Youssa认为这与中梁的重仓长三角有关。长三角地区土地购置模式一般以招标或并购为主。因此，长三角房企合作程度高于其他地区，其中珠三角房企中，小股东合作权益占比较大。