中梁控股楊劍：“投資換倉”卓有成效，下半年貨币政策偏緊

曾經在梁上卸下"房地産黑馬"的曆史包袱後，今年繼續坐擁全國前20名的房屋銷售規模位置。

8月25日，中梁控股（02772.HK）舉行了2021年中期業績會議，出席會議的有中梁控股董事長兼執行董事楊健、執行董事兼聯席總裁陳健、執行董事兼聯席總裁餘斯嘉麗。

中國房地産行業正處于有機的危險之中。楊健在财報釋出會上表示，今年上半年，中國房地産從去年同期的低位反彈，但房地産調控政策逐漸加強，房地産行業流動性限制甚至出現債務違約現象。在他看來，未來國家政策将更加傾向于城市地區，具有潛在城市圈内将有結構性機會。

善于投資布局的中梁，"投資換倉"行之有效，投資政策從"擴張"向"深耕"，上半年銷售恢複勢頭良好，前七個月的銷售額已突破1000億。不過，楊健預計，下半年貨币政策仍将保持緊縮，房地産市場充滿挑戰。

以不同的方式，擴大多元化

四年後，中亮控股跨過1000億大關，今年完成1800億的全年目标，幾乎沒有懸念。據統計，今年前七個月，中亮實作銷售額1000億元，年度目标完成率為1070億元。

在排名前20位的房企中，中亮控股在銷售額增長方面一路領先，上半年實作合同銷售額950億元，同比增長40%。

由于二線城市和長三角三四線城市的前瞻性和精準布局，上半年項目平均退役率達到70%，還款率為85%，平均銷售價格為每平方米12，600元，而去年平均銷售價格為每平方米12，500元， 而中梁控股上半年的平均銷售價格為70%。毛利率為20.8%，與去年基本持平。

投資土地成了中亮控股的殺手锏，"用千人，研究1萬塊地"的辛勤勞動，讓今年的銷售額能夠穩定增長。

聯席總裁何健表示，項目的高分解離不開中梁精準的投資定位和高效的營運執行。中梁始終堅持國家布局，深耕城市圈，上半年140多個城市售出300多個項目。目前，中梁控股在20多個城市排名前10位，其中前20個城市占集團合同銷售額的50%。在城市貢獻方面，長三角和中西部地區經濟基礎良好、發展迅速，分别占58%和22%。

城市布局的政策與中梁的崛起密切相關。2015-2016年，中國房地産開始"因為城市政策"，二線城市樓市受到政策抑制，而三四線城市的主要布局，吃掉了甩掉的改革紅利。從2018年年中開始，中梁将堅決"換崗"，轉向二線城市、省會城市和城市中心。今天的銷售增長證明了中梁"以倉換倉"戰略的成功。

據何健介紹，原中梁和三四線重倉，現在全市投資水準不斷提高，二三線城市投資額已達89%，而三四線城市占比25%。從經濟區域來看，長三角地區土地投資總額占總投資的51%，中西部地區占18%，海峽西岸占12%，環渤海占10%，珠三角占9%。到2021年上半年，中梁總水準土地儲備面積将達到6600平方米左右，平均土地倉儲成本每平方米約4400元，覆寫155個城市，土地儲備規模将繼續擴大。

在銷售資源方面，總可售土壤倉儲面積為4180萬平方米，總可售土壤倉儲價值達5000億元，為未來的銷售增長提供了足夠的銷售價值。2020年上半年，中梁總口徑土地征用量達到408億元，總價值1020億元，啟動新項目67個，平均土地溢價率為25%。

今年上半年，22個熱點城市實行土地集中供給，整體土壤拍賣非常火爆，但中間梁尋找不同的方式，避免一些過熱的集中供給城市。楊健董事長表示，中梁對集中供給城市的依賴度并不高，就目前而言，基本在20%左右，在投資方面，還要嚴格投資管理，不會購買成本太高或具有競争力的土地王項目，這些項目不符合公司的投資标準。

他表示，中梁将進一步實作投資多元化，以生産城市、商業和收購的形式增加其優質土地儲備，達到多元化土地征用的25%。

CFO Tours Sage認為，第二批集中式土地供應的價格具有競争力，價格限制程度高，預期區間不如第一批那麼激烈，我們拭目以待，目前80%的土地都在非集中供給城市，是以集中式土地供應對公司風險和利潤的影響不會太大。

實作全年降級，下半年繼續減債

在财務資料方面，在今年整體困難環境下，中梁控股實作了"安全"與"利潤"并存。

今年上半年，中亮控股的營收、利潤和股息均實作增長，融資成本連續四年下降，中期内進一步降至8.3%，淨負債率進一步降至56.1%，仍處于"黃級企業"行列。

"上半年淨負債率從去年年底的65.8%降至56.1%，這主要是由于我們的現金提取和債務的持續穩定。就債務比率而言，它略微增加到79.3%，短期現金比率是國别未經訓練的現金短期債務的1.2倍。"CFO Tours說。

今年8月，中梁作為"橙色檔案"的代表參加了由住房建設部和中央銀行共同舉辦的"三紅線"房企座談會。今年年初，中梁已降格為"黃級"，是為數不多的一年内可以降級的房企之一。

在融資結構方面，一年内到期的債券占總額的42%，與去年年底基本持平，但今年上半年非銀行債券的份額繼續優化至25%。

"下半年和明年，我們将做大量的債務和穩定債務工作，重點是減少外币債務，我們幾乎為下半年做好了準備。是以，随着我們在今年下半年主動解決這些義務，我們相信，到今年年底，公司的資産負債表将保持更加穩健和優化。"優素福在結果中說。

看起來中梁正在逐漸兌現去年的承諾，即"三年内降至綠色"。

CFO Tours還在财報會上澄清了一些傳聞。5月，中亮曾有消息稱"商務票可能到期"，演出會上表示，中亮商務票在業内規模較小，截至今年上半年，商務票規模已降至4億元左右。中亮商務票的逾期付款是一個錯誤資訊，付款已按時完成。他說。

此外，中梁的股權融資規模相對較大，導緻少數股東權益較高，Youssa認為這與中梁的重倉長三角有關。長三角地區土地購置模式一般以招标或并購為主。是以，長三角房企合作程度高于其他地區，其中珠三角房企中，小股東合作權益占比較大。