新华财经法兰克福5月11日（记者 邵莉）在持续的高利率下，德国房地产企业倒闭破产数量虽然明显增加，但并没有出现大的市场风险，特别是大中型房地产上市企业、房地产投资基金高度重视流动性管理的商业模式使其在困境中表现出了相当的韧性。
欧元区的加息周期已经持续了近两年，关键利率水平在历史高位也达七个月之久，德国房地产上市企业承受了巨大的压力，但迄今为止仍较好地经受住了过去两年房价显著下跌的考验。
尽管资产价格大幅贬值，债务负担沉重，融资成本激增，德国主要的房地产上市企业在危机面前表现出强大的韧性。以德国最大的住宅集团、Dax指数成份股沃诺维亚（Vonovia）为例，其股价目前已经从去年3月28日的历史低点反弹了逾80%，恢复至2020年8月底时历史高点的约一半。
图片说明：德国最大的住宅上市公司在高利率下股价已经开始明显反弹
当前推动德国地产股股价回升的主要因素有四个：
首先，投资者强烈预期欧洲央行很快下调利率。欧洲央行 (ECB) 首席经济学家菲利普·莱恩本周表示，6月份欧洲央行降息的理由越来越充分。此外，有多位理事会决策成员预计今年欧元区将三次降息。
根据联邦统计局的数据，2023年德国的住宅价格下降了8.4%，这是自2000 年以来最大的跌幅。主要原因是利率大幅上升，导致贷款更贵，房地产交易量骤减。
房地产专业机构戴德梁行（Cushman & Wakefield)的数据显示，仅2023年上半年德国七大城市的房地产交易额同比就下降了65%。一些银行家认为市场要到 2025年才会复苏。
据德国商业银行称，如果市场长期利率（不仅受欧洲央行关键利率调整的影响，也受美国长期国债收益率变动的影响）没有进一步明显上升，二手房价格可能会在今年年底左右稳定下来。
图片说明：法兰克福一处即将交付的楼盘
二是地产上市公司向德国国有企业大规模出售资产的重组措施，大大降低了流动性风险。比如今年5月1日，沃诺维亚宣布按账面价值向柏林两家市政住宅公司出售了4500套公寓。这缓解了许多投资者对房地产企业以大幅折扣价格出售其持有的资产的担心。
大多数分析师认为，得益于进一步的重组措施，其股价会进一步上涨。该公司计划今年将价值达30亿欧元的住宅物业出售，以增加流动性。去年，大约有40亿欧元通过这种方式流入Vonovia。
三是房租持续上涨，弥补了房地产企业的一部分损失。
Vonovia在欧洲拥有约54.6万套公寓，其中大部分位于德国。由于住宅建设项目大幅减少，移民增加，租赁市场非常火爆。去年，该集团的租金平均上涨了3.8%，另一家中型房地产上市场企业、Mdax指数成份股LEG Immobilien平均租金收入也增长了4%。专家预计2024年德国的租金将继续大幅上涨。
四是德国的地产上市公司在大幅亏损的情况下仍然坚持派息，吸引了投资者。
鉴于房地产市场价格下跌，沃诺维亚（Vonovia）公司不得不在2023年将其住宅价值减计110亿欧元，当年则出现了67.5亿欧元的净亏损，约为上一年亏损额的10倍。LEG Immobilien去年也亏损了约15亿欧元。
尽管如此，两家公司依然宣布向股东派息。特别是LEG公司，尽管出现巨额亏损，但可用现金流的关键利润指标（调整后运营资金）仍增长了66%以上。因此，在前一年没有派息后，宣布每股2.45欧元的股息分配给股东。这一决定受到了投资者的热烈欢迎，业绩公布当天涨幅一度超过4%。
当前不仅德国的房地产上市公司的商业模式注重流动性安全保障，大型开放式房地产基金也采取了远高于法定要求的流动性标准，来应对正在出现的资金净流出挑战。
来自欧洲评级机构Scope的一份研究报告显示，过去17年来，投资者投入开放式房地产基金的新资金始终多于从基金中流失的资金。然而，受高利率、地产价格下跌的影响，预计2024年房地产基金将出现资金大幅净流出。仅今年前两个月，这一金额已达5亿欧元。而自去年开始资金净流出以来，已经累计突破了10亿欧元的规模。
Scope的分析师索尼娅·诺尔和霍斯纳·胡巴尼表示，今年房地产基金大量资金净流出的峰值预计出现在第三季度。
虽然专家们没有排除未来个别基金暂停赎回的可能性，但认为大多数基金不会出现严重的流动性危机。这主要得益于2008年金融危机后政策的调整，比如法律规定，至少两年的持有期限，任何购买基金的人都不能立即赎回；2013 年 7 月 21 日之后购买的基金，如果出现集中赎回要求，需要12个月的通知期才能拿回投资。这使得基金管理人有一年的时间来通过出售房产筹集资金。
此外，在2008年之后，欧洲对房地产基金的流动性也提出了更严格的要求，即必须是基金资产的百分之五。而目前房地产投资基金的现金流比率平均超过了15%（目前所有房地产基金的现金持有量仍超过170亿欧元），远高于法律规定的标准。
编辑：王春霞
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