最近，海珠西的关注度很高。
当中一个核心原因，是板块东方红地块的准备入市。
也就是当下的保利燕语堂悦。
项目的进度也很快，最快本周六项目的示范区就将启动内部参观。
问到的朋友也挺多，上一周实地走了趟项目周边，简单聊聊。
01.
海珠西板块，不同于琶洲等其他海珠板块，有着自己的板块逻辑。
比如，烟火气和居住度。
作为海珠的成熟板块，地理位置相当优秀。
这里有着承载着浓浓烟火气的「老底子」，基本面比较扎实，商业民生交通配套十分完善。
医疗、公共交通、学校、基本齐全。
有些还不错。
比如教育，有同福中路第一小学、海珠区实验小学穗花校区、宝玉直小学、昌岗中路小学……
医疗有广州医科大学附属第二医院、南方医科大学珠江医院、广州市红十字会医院等。
另一个实地认知是城市界面的差异化。
整个海珠西板块，除了新盘和次新房，还有散落在它周边的老旧小区和老工厂。
用航拍的视角来看，这样的认知会更强烈。
当然，这也意味着有着变量空间。
比如海珠联星村（南箕社、东方红社）的城市更新，最近就刚刚公示了详细规划。
如果能够腾出了成片开发的空间，落实大量规划，导入优质资源，再加上地铁十一号线的开通、周边商业配套的补充，那海珠西原先的城市「断层」，有机会逐渐消弭。
再加上原有的烟火气和主城厚度，海珠西依然会吸引不少买家关注。
当然，比起琶洲和中轴线，海珠西的板块变量，肯定没那么高。
上限也有限。
02.
聊保利燕语堂悦，为什么要先聊板块？
核心原因是，要先理解海珠西的板块逻辑，才能知道你的置业需求是否适合选择海珠西。
买海珠西的，基本上，都是对板块有一定认知的客户。
板块的租客、置换客，以及周边通勤的买家。
也就是说，地缘性会更强。
所以，对于新盘来说，一旦项目的明牌够多，符合客群的置业需求，这一类地缘性客户，就足以消化了。
看回保利燕语堂悦。
在项目官宣学校移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办之后，说实话，项目的优势其实很明显：
地段、地铁、配套、教育。
项目位于广纸板块，位于主干道工业大道上，属于海珠西的核心板块。
地铁也有，燕岗路地铁站就在项目门口，当下开通的是广佛线，未来也是广州地铁十一号线的站点之一。
配套，更近的是尚未开业的方圆华新333，附近还有乐峰广场、万科里、庄头公园、珠江医院等等。
也算方便。
至于教育，官宣后的期待值肯定是拉满的，就看后续的含金量了。
有没有不足？
当然也有，但不算多。
比如门口的工业大道相对较为堵车，也有一定的交通噪音影响。
其次，周边的城市界面，确实如我们所说，就是海珠西的风格，比较割裂。
但这两点，不算致命伤，对于感兴趣的买家来说，其实都能接受。
毕竟买海珠西的，对于这两点，其实也都心里有数。
03.
整体外部因素不错的情况下，相比板块认知，保利燕语堂悦的产品和价格，反而是买家会更为关注的点。
这几年，保利几个新盘所拿出来的产品，确实不错。
尤其这次还是板块相对不常见的新中式产品。
项目效果图，仅供参考
具体的还有待开放后再实地看看。
但作为片区比较少见的新中式产品，对于部分买家来说，会有产品力加成作用。
是个小的期待点。
根据规划，整个地块被分为编号506、507、401三个小地块，这也是项目为数不多的一个小瑕疵。
如果是个完整的大地块，吸引力会更高。
当然，这跟项目无关，跟地块本身条件有关。
看回户型，保利燕语堂悦的面积段也比较务实，90-94㎡、92㎡、107-112㎡、125㎡，符合板块的置业需求。
项目首推A1、A2栋，看下了户型，整体上延续了这两年保利在户型设计上的亮点，对比周边的二手项目，会更有优势。
具体的产品，可以私下做进一步沟通。
所以，只要价格不过高，这个项目的表现，还是值得关注下的。
不过，保利新盘的杀入，其实就意味着其他刚需一手项目和二手项目，会有很大的压力。
尤其是二手，在板块基本面差不多的情况下，产品更好、户型更好的保利燕语堂悦，冲击力会更大。
但反过来，对于板块的原有业主来说，新盘的出现，置换机会就有了。
小结一下，如果你对海珠西有足够认知，对板块有认可度，那保利燕语堂悦，确实是个相当不错的选择。
盲猜了一个开盘价格，看看后续对不对。