最近，海珠西的關注度很高。
當中一個核心原因，是闆塊東方紅地塊的準備入市。
也就是當下的保利燕語堂悅。
項目的進度也很快，最快本周六項目的示範區就将啟動内部參觀。
問到的朋友也挺多，上一周實地走了趟項目周邊，簡單聊聊。
01.
海珠西闆塊，不同于琶洲等其他海珠闆塊，有着自己的闆塊邏輯。
比如，煙火氣和居住度。
作為海珠的成熟闆塊，地理位置相當優秀。
這裡有着承載着濃濃煙火氣的「老底子」，基本面比較紮實，商業民生交通配套十分完善。
醫療、公共交通、學校、基本齊全。
有些還不錯。
比如教育，有同福中路第一國小、海珠區實驗國小穗花校區、寶玉直國小、昌崗中路國小……
醫療有廣州醫科大學附屬第二醫院、南方醫科大學珠江醫院、廣州市紅十字會醫院等。
另一個實地認知是城市界面的差異化。
整個海珠西闆塊，除了新盤和次新房，還有散落在它周邊的老舊小區和老工廠。
用航拍的視角來看，這樣的認知會更強烈。
當然，這也意味着有着變量空間。
比如海珠聯星村（南箕社、東方紅社）的城市更新，最近就剛剛公示了詳細規劃。
如果能夠騰出了成片開發的空間，落實大量規劃，導入優質資源，再加上地鐵十一号線的開通、周邊商業配套的補充，那海珠西原先的城市「斷層」，有機會逐漸消弭。
再加上原有的煙火氣和主城厚度，海珠西依然會吸引不少買家關注。
當然，比起琶洲和中軸線，海珠西的闆塊變量，肯定沒那麼高。
上限也有限。
02.
聊保利燕語堂悅，為什麼要先聊闆塊？
核心原因是，要先了解海珠西的闆塊邏輯，才能知道你的置業需求是否适合選擇海珠西。
買海珠西的，基本上，都是對闆塊有一定認知的客戶。
闆塊的租客、置換客，以及周邊通勤的買家。
也就是說，地緣性會更強。
是以，對于新盤來說，一旦項目的明牌夠多，符合客群的置業需求，這一類地緣性客戶，就足以消化了。
看回保利燕語堂悅。
在項目官宣學校移交後将由教育局委托海珠區寶玉直實驗國小領辦之後，說實話，項目的優勢其實很明顯：
地段、地鐵、配套、教育。
項目位于廣紙闆塊，位于主幹道工業大道上，屬于海珠西的核心闆塊。
地鐵也有，燕崗路地鐵站就在項目門口，當下開通的是廣佛線，未來也是廣州地鐵十一号線的站點之一。
配套，更近的是尚未開業的方圓華新333，附近還有樂峰廣場、萬科裡、莊頭公園、珠江醫院等等。
也算友善。
至于教育，官宣後的期待值肯定是拉滿的，就看後續的含金量了。
有沒有不足？
當然也有，但不算多。
比如門口的工業大道相對較為堵車，也有一定的交通噪音影響。
其次，周邊的城市界面，确實如我們所說，就是海珠西的風格，比較割裂。
但這兩點，不算緻命傷，對于感興趣的買家來說，其實都能接受。
畢竟買海珠西的，對于這兩點，其實也都心裡有數。
03.
整體外部因素不錯的情況下，相比闆塊認知，保利燕語堂悅的産品和價格，反而是買家會更為關注的點。
這幾年，保利幾個新盤所拿出來的産品，确實不錯。
尤其這次還是闆塊相對不常見的新中式産品。
項目效果圖，僅供參考
具體的還有待開放後再實地看看。
但作為片區比較少見的新中式産品，對于部分買家來說，會有産品力加成作用。
是個小的期待點。
根據規劃，整個地塊被分為編号506、507、401三個小地塊，這也是項目為數不多的一個小瑕疵。
如果是個完整的大地塊，吸引力會更高。
當然，這跟項目無關，跟地塊本身條件有關。
看回戶型，保利燕語堂悅的面積段也比較務實，90-94㎡、92㎡、107-112㎡、125㎡，符合闆塊的置業需求。
項目首推A1、A2棟，看下了戶型，整體上延續了這兩年保利在戶型設計上的亮點，對比周邊的二手項目，會更有優勢。
具體的産品，可以私下做進一步溝通。
是以，隻要價格不過高，這個項目的表現，還是值得關注下的。
不過，保利新盤的殺入，其實就意味着其他剛需一手項目和二手項目，會有很大的壓力。
尤其是二手，在闆塊基本面差不多的情況下，産品更好、戶型更好的保利燕語堂悅，沖擊力會更大。
但反過來，對于闆塊的原有業主來說，新盤的出現，置換機會就有了。
小結一下，如果你對海珠西有足夠認知，對闆塊有認可度，那保利燕語堂悅，确實是個相當不錯的選擇。
盲猜了一個開盤價格，看看後續對不對。