人人必须有间房住，“有巢氏教民架木为巢”，这是中国历史书上记载的，这种传说、这种记载十分可贵。它不是神话的、宗教化的，它没有说房子是上帝赐予的，而是人的智慧、劳动创造学习的。这点古老、朴实的思想，应该很好地继承。自然，等到房子发展到四合院时代，其进步则已远远超过“架木为巢”的时代了。不用每个人自己“架木”，而只要找营造厂，找木匠、泥瓦匠买材料来盖了。
盖四合院在《四合院施工》中已经大体说过了，这里不必再多说。实际上当年北京多少万所四合院，最初盖房的自然有人，而其房主则大多不是最初盖房的人，大多都是辗转买来的。北京四合院的年龄，直到今天，还有明代建造的房屋，至于清初的，那就更多了。因而旧时北京人家的四合院，大多都是买来卖去，卖去买来，不断地买卖易主，不断地修缮，不断地居住。如果是名人的住宅，那一二百年之后，虽然数易其主，还完好如初，供人凭吊是十分有意义的。如虎坊桥纪晓岚故居阅微草堂的房子，做过富连成科班，做过名人住宅，近年又在里面开了饭庄子，但房子仍旧是乾隆时期，甚至乾隆之前盖的。据说纪晓岚当年也是买别人的，并非他自己盖的。从建筑历史上说，这房子最少有二百五十年以上了。
新砖修建的四合院，木架再好些，如黄松木架，那是十分经年代的。五六十年的房屋，如果一直住人，年年勾抹保养，有时看上去还像新的。南长街路东有一所王冷斋的房子，那是三十年代盖的。王冷斋是三四十年代极有名的人物。七七事变时，他是宛平县县长，卢沟桥炮声，使他闻名世界，抗战胜利后，东京国际法庭审问日本战犯，他出庭作证。
南长街这所房子是他做县长时盖的吧，十分精美。路东的大红门，沿大门临街一溜西房，六间，大门开在偏南三间的中间，进大门一个外院，大门南北各有一间西房，是门房和佣人住的房子。外院左转一个月亮门。进去是西院，三间大北屋，三东、三西，洋灰砖铺院子，北屋左侧有小耳房作卫生间，是新式四合院。
外院大门斜对东北，又一月亮门，进去是东院，东院一溜南房，正对垂花门。进入东院里院，也是三东、三西再加北房的四合院，外表看是典型的格局。但内部却不同，一溜东房由外院南房耳房的位置，一直连到北房耳房的位置，院中看，外院朝西东房两间，里院东房三间，而在室内却是打通一长溜，朝东都有西式落地立窗，有七个大窗户。得天独厚，窗外就是中山公园后面的金水河，坐在这个窗前，可以饱览禁城角楼、午门城楼、中山公园后面柏林，金水河沿岸柳色。晚间在窗前可以望凤城月色，听金水河游人打桨声……这一溜东房内部装修也讲究，全部地板，真可以说别有洞天。站在中山公园后河沿，可以看到这一溜房屋的外观，西式大窗，红白相间的外墙，倒影水中，完全像精美的西式建筑，谁也不知道它是四合院。这房子现在还很完美。
王冷斋的房产，在抗战胜利之后，卖给了晋系军队的一个将领。解放后，这房产又卖给了公家。时间是一九四九年末，价钱是折合二千六百匹“绿阳光”市布的钱。为什么这样换算呢？这等我后面再说。
旧时北京居民住四合院，除去极少数的公房，如会馆之类的外，其他绝大多数都是私房，包括个人的产业，庙宇的产业，甚至皇家的产业，即清代内务府的房子、王府的房子。每个住四合院的人家，其房产只有极少数是自己经手盖的，而其中大多数都是买的或租的。鲁迅先生自民国元年到北京，直到十五年离开北京，一共住了四个地方：只有宣外南半截胡同绍兴会馆是公房，其他八道湾、宫门口西三条二处，都是买的。按北京的老习惯说法，是“自己置的产业”。砖塔胡同的房子是租的。这因为当年鲁迅先生的经济条件比较好，自己置得起产业。而对一般市民来说，最早住自己的房子的人家多，住独门独院多；越到后来越穷，人口也越多，那就租房住的人越来越多了。
先说说买房，再说说租房。
旧时想要买所四合院，也不是容易的事。先要找中人介绍，到处去看房。看中意了再讲价钱，然后订立契约、过款，再到官厅办转让产权的手续，缴纳税款，领官厅发的新房契。这些手续办齐全之后，这所房子才能算你的产业，受到法律的保护，将来你还可以卖给别人。
土地和房屋，在旧社会都归为不动产，买卖都是很麻烦的，不像买其他东西，贱到一盒火柴，贵到一部汽车、一根金条、一枚钻戒，那样方便。买房人要买到中意的房产，必须先要找中人去看多处出售的房子，以便选择。鲁迅先生当年买八道湾房子时，由二月份便开始各处看房，最早由齐寿山介绍看报子街、铁匠胡同等处的房，由张协和介绍看广宁伯街的房，由林鲁生介绍看过四五处未记胡同名的房，还同齐寿山看过辟才胡同的地皮，又由徐吉轩介绍看过蒋宅口、护国寺的房，直到七月十日才看了八道湾的房，总算中意了。但前后花了近半年的时间。而且鲁迅先生在北京当时不但有较高的社会地位，而且各方面极熟，朋友也多，所以找中间介绍人也容易。
北京旧时长期没有专营房产买卖的商号，谁家要买房或者卖房，都要先找熟朋友或职业房牙子、也叫“纤手”从中介绍。旧时房地产买卖时，必须有中间人介绍，才能签字画约，到官厅办手续。没有中间人，是不合法的。纵然双方是要好朋友，你买我卖，但到签字画约时，还要再请一位朋友做中间介绍人。在契约上签字，这才生效。买卖双方均付给中间人一笔费用，作为酬劳，谓之“中佣”，或曰“佣钱”。照例卖家付2％，买家付3％，俗名“成三破二”。如房价三千元，这佣钱便是一百五十元。如买方、卖方家中都有仆人，也要分一份佣钱，叫做“门里一份、门外一份”。房产买卖关于中间人综上述一般分三种情况：
一、朋友介绍，做中间人使买卖成功；
二、职业纤手介绍，使双方买卖成功；
三、买卖双方本是朋友，直接谈判成功，另约熟朋友做中人在契约上签字。
关于第三种情况，关系到一件十分著名的文坛掌故。著名诗人徐志摩氏飞机失事时，原任北大教授，又兼中央大学、上海大学教授，当时教授收入虽很丰盛，但夫人陆小曼女士住上海开支太大，仍然要拉亏空。平时徐氏住北京胡适家中。上海朋友想在经济上帮助他。著名人士蒋百里氏有一幢洋房以十万元代价卖给朋友，便邀徐来做个现成介绍人，让他由燕京来沪，在律师公证时，在契约上签个字，便赠送他几千元佣金，以弥补上海的亏空。徐如约来沪，办完此事，又急于要赶回北京，搭邮政小飞机便出了事了……几十年过去了，迄今犹使人感到惋惜。
说来在四合院房产买卖中，还是职业纤手介绍成功的比较普遍。一九二〇年商务印书馆编的《实用北京指南》“纤手”条记云：
纤手，即南方之掮客也。买卖房地物件或租赁及借贷银钱等事，均可托之。事成，各出资酬之。通例为成三破二。如价值百元，买者酬百分之三，卖者酬百分之二。大率日聚会于旧式茶馆，以互相商询而奔走之。故人皆呼之曰跑纤。
三十年代出版的民社《北平指南》，对纤手介绍得更详细。文云：
介绍买卖、典质房地、租赁房屋之人，谓之纤手。此项人素无正业，每日出入饭馆，内外城各大小茶馆，均有此项人足迹。专为访问何人欲买房，何处有房出售，稍知门径，即自行寻去，担任撮合者，俗称“拉房纤”，实亦中人之意，终日代人奔走，辛勤倍至，故又名“跑纤”。更有房屋久闲之家，伊等竟劝导出售，遇有办喜丧大事之家，竟敢劝其卖房，冀希一旦成功，以博些许中费，故有“十纤九空，拉着就不轻”之谚。盖平市纤手通例，置产者出中费百分之三，让产者出中费百分之二，俗云“成三破二”。均以产业之卖价为标准，若卖价万元，中费可得五百元。为数愈巨，中费愈多，若双方均有仆人，亦当许给纤费一份。更有此纤手正在撮合之中，另一纤手从旁加入，此谓之“钻纤”。亦有由甲纤手久说无成，再找乙纤手加入，成功后中费由两人或三人同享者，视纤手之多寡而定，有一交易而纤多至八九人者。买卖双方，明知拉纤人从中使钱，然而又非用之不可。盖因买卖两家，各不相识，无中人说项，似不能对面讲说。且此项纤手，于买房人实有利益，如某处房不净，某处房有纠葛，非此等人莫知其详。且房产交易后，纤手可代换转移凭单、立案、投税、领契等事。较买房人自己办理，尤妥。亦常办熟习之故也。租赁房屋，与买卖不同，俗有两份、三份之说。两份者，即所租之房，初迁入时，一起交租金两份，又名一茶一房，意即一份为租房，一份为茶钱，作为打扫费之意。如欲迁移时，可停付房租一月，谓之住茶钱。其中费由租房人酌给纤手，数约房租之半。其三份者，除一茶一房外，余归中费，惟纤手撮合买卖、租赁各事，于双方成立契约时，须负中人之责，签名画押。
上引两则资料，可见旧时北京四合院买卖时纤手之重要性，包括其作用及其承担之责任，买卖双方都必须依靠他们。其中买方尤其重要。用现在的话说，就是纤手掌握着各处房产最新的、最详细、可靠的信息。关系重要可以为买主提供的大约以下几种情况。
一是房屋的质量，木架如何，建筑年代，砖瓦活计好不好，地点好不好，等等。这些虽然看房时买主可以看得见，但买主不一定是建筑内行，好坏分不清。买主也许是外地人，不一定熟悉街面情况，不知道地段的好坏，等等，这些全要纤手给买主当好参谋，提供可靠信息。
二是房屋产权有没有纠纷。如长辈还活着，不肖子弟偷出契纸卖祖产；兄弟几人合有的产业，一人偷着出卖；不肖儿子偷卖老母亲养老的房产；出卖已经抵押出去，或已抵了债务的产业；偷卖公产，如偷着卖会馆的房子，庙宇的房子，等等，旧时常有为产权争夺而打官司的，情况十分复杂。买房子的人如不慎买上这种产权有纠纷的房子，那是十分麻烦的。而可靠的纤手能向买主说明产权情况，避免各种纠纷。
三是房舍有特殊情况，纤手较为了解。过去人迷信——自然现在人也不见得不迷信——对于房屋常有迷信的传说。如北京旧时有四大凶宅的传说，这几处房子出租没有人敢住，出售没有人敢买。我上初中一年级时，我那个中学的宿舍，就是四大凶宅中的一所。先作宿舍，后作女校校舍，天天书声、歌声、笑声……充塞了空间，再也不闹鬼了。但我们小孩子听老校工说起故事来，什么半夜就听“咯噔”一声，窗户全打开了，不自觉地还感到十分可怕。买四合院住家，谁敢买这样的凶宅呢？不要说出名的凶宅，就是出过人命案件的房子，有人上吊、跳井自杀过的房子，一般也没有人买。自然卖方可以托纤手，许他些好处，让他隐瞒一些，是可以的。但纤手遇到精明买方，不敢这样做，因为这样等于骗人，买方日后发现，是要找后账，打官司的。
四是为买卖双方讲价钱，买方想少出钱，便宜些，卖方想多得钱，不要贱卖，这是买卖双方的自然心理。纤手能说会道，这边压一压，那边提一提，左说右说，便能把买卖说成功，对诚意买卖的双方都有利。
五是对产权文件，也就是契纸，以及契纸过户手续，官厅如何上税，如何领新契，都十分熟悉，可以带领、协助买卖双方办各种复杂手续。旧时一所四合院，房产拥有者，必须持有几种文书。一“官契”，即当初你盖房或买房时，在官厅中缴纳税款后，发给你的“官契”、官厅印好的格式，上写原业主姓名、新业主姓名、房屋所在地、面积、间数、四至（即东西南北四面都是什么。如南临街，西邻张姓房屋，北邻李姓房屋，东临某胡同等）等。并写明房屋来源，是新建，还是买于何人，价钱多少。“官契”是指官厅发的契纸。清代官契没有新式“蓝图”，清末、民国北京实行房捐，所有老房子不管出售与否，都重新税契，即向官厅交一笔钱，领一张新契纸，都附有平面蓝图。所以二三十年代之后，北京四合院交易中，验看契纸，首先看有没有蓝图，如没有蓝图，便是官契不全，买方买下，也不能再办新契。这是十分重要的。官契之外，二是“草契”，当初买产业时，第一次由买方、卖方、中人三方面签字画押的买卖契约，虽没有官厅盖印，但这是买卖成交的契约，在法律上生效。三是“老契”，即卖方以前的房主的契约，如清代咸丰时张姓盖的房屋，应有张姓的契纸；光绪时卖与李姓，又有李姓的契纸，民国初年卖与王姓，三十年代卖与赵姓，房产几易其主，这些契纸都随房产交易一再转移，作为原始凭证，可以证明房产来源，这些契纸，都叫老契。这些文书，在卖房、买房时，哪些重要，哪些次要，纤手都一清二楚，可以当好买卖双方的参谋，不致使手续上不完备。
买房人由朋友或纤手介绍，各处去看要卖的房屋，看中之后，由作为中间人的向双方商讨价钱，价钱谈妥，便约会地点，写草约成交。一般都是由买方做东，约会在一个饭馆中举行。鲁迅先生买八道湾房屋、西三条房时，日记都记载了签草约时的情况。八道湾买成是一九一九年八月十九日，记云：
买罗氏屋成，晚在广和居收契，并先付见泉一千七百五十元，又中保泉一百七十五元。
西三条买成是一九二三年十二月二日，记云：
午在西长安街龙海轩成立买房契约，当付泉五百，收取旧契并新契讫。同用饭，坐中为伊立布、连海、吴月川、李慎斋、杨仲和及我共六人，饭毕又同吴月川至内右四区第二分驻所验新契。
这都是买房成交之后，第一次签约，卖方把房契交给买方，买方把部分房价交给卖方，俗话叫做“过几成款”。一般最少五成，最多不超过八成。下余的价款，要等收房时再付。因拿到房契，只拿到了房屋的产权，还未拿到空房子，拿到居住权。如果房子里仍有人居住着，买房人拿不到空房，还不能算真正买到了房子。鲁迅先生买八道湾房子，于签草约之后月余，十月五日记云：“午后往徐吉轩寓，招之同往八道湾，收房九间，交泉四百。”十一月四日又记云：“下午同徐吉轩往八道湾会罗姓并中人等，交与泉一千三百五十，收房屋讫。”这就是由签草约之后，延迟了两三个月，才能房屋全部拿到，才把价款全部付清。在这期间中，原房主或原住房客，可以从容找房搬家，或另买小院，或租别人房，均可以有足够时间了。
新业主买好房子，要领新契，要上税，按房价比例数缴纳。鲁迅先生买了西三条房子后，关于这些手续，有两处记载。一九二四年一月十日记云：
午后往市政公所取得买房凭单并图，合粘一枚，付用费一元。
同月十二日记云：
午后同李慎斋往本司胡同税务处纳屋税，作七百五十元论。付税泉四十五元。
同年二月二十二日记云：
往本司胡同税务处取官契纸。
这就是买到新房子后，领取房屋凭证、蓝图，再以此为据到税务局完税，届时再去领取你的“官契纸”，到此才算完成了买房任务。手续完备，这房子才算你的产业，才受到法律保护。
鲁迅先生买八道湾的房价三千五百银元，买宫门口西三条的房价是八百银元。按当时的房价说，价钱都不算贵。因为从地点说，这两处都比较偏僻。当年北京房价，最贵的是前门左右两侧街巷胡同，因为大都可以作商业用房。如施家胡同、巾帽胡同，一样的四合院，可以开钱庄、开票号、开货局子，做成千上万的生意。次一等的是东单、东四一带大胡同，再次一等的是西单、西四、宣武门外，这些都是住宅区，大宅门多集中在这些地带的大胡同中。八道湾靠近新街口，西三条靠近白塔寺，虽然还不是贴北城根、西城根等处，但究竟偏一些。同样的房子，如果换到中心地带大胡同中，那房价至少要加三四成。如八道湾的房子换到东四南北的大胡同中，当时可以卖到五六千元。二十年代前，金价便宜，以六十换计，这所房子值一百两黄金，可以说公道价钱。
北京是几百年的国都，是人文荟萃的地方，寸土寸金，从清代中叶之后，房价就不断上涨，小小的一所四合院，是相当值钱的。手头有一则材料，可以略知一二。清张集馨《道咸宦海见闻录》咸丰九年记云：
家人陈贵，于咸丰元年，因生计艰难，恳借老漕纹一千两，通年三厘行息。据大林说，利银未欠。余以久假不归，令其清洁。陈贵昧心丧良，苦磨再至，仅交银三百两，下短七百两，以伊自置大吉巷住屋一所作抵，余亲往看视，照时作价，不过值二三百金，无可如何，只得完结。
借银千两，三厘年息，每年利钱三十两，元年至九年，年年付息，已付八年，计二百四十两，再交还三百两，已经五百四十两，当时物价稳定，白银是硬通货，无损失。所以千两下欠者表面为七百两，实质只四百六十两。以大吉巷房产抵债。债主故意贬低还债人房产的实际价值，实际上也足可抵消债务了。大吉巷房子多少间，未写明。但可推想。大吉巷在宣南骡马市果子巷里面，东西小胡同，是当时京官主要住宅区之一，但没有大房子，都是小四合，房子也浅，所以这所房子最大也不过是个小五间口的四合院，甚或是三间口小四合。但其价值并不低，足可值四五百两银子，按当时金价折合，约在十两至二十两之间。
到了鲁迅先生在京买房时，这个价格又已上涨许多了。因辛亥之后，北洋政府时，北京一度出现过假繁荣，参、众两议院几百名议员，每月都有五六百、上千现大洋的收入，一个月工资几乎都能买一所小房。像鲁迅先生这样做教育部佥事的，每月也都二百八十元大洋，到一九一九年已增到月俸三百，而东西极便宜，在西餐馆包伙，每餐不过二角，每月不过数元。因而攒上几个月工资，就可以买一所小四合，攒上两三年，就可以买所大四合了。况且当时各省军阀，大大小小都想在北京买所住宅，这些人从全国各地掠夺老百姓的钱不计其数，不要说特大号、次大号的军阀，即使是那些师长、团长一类的偻们，一出手拿个万儿八千都不在乎，都想刮足地皮来北京做寓公，因而人未到京，都先想在北京买所房子，雇个人看着，随时来随时可以住。因此在整个北洋政府时期，北京四合院买卖交易一直很兴旺，房价一直不低。
一九二八年政府南迁之后，北京因在朝权贵南迁，市面一时出现萧条局面，但接着山西军阀入主北京，东北军阀入主北京，这些集团的大小头目又都在北京置产业，安家落户；后来九一八事变，东北一些有经济实力的，也逃进关来，有的到天津，大部分到北京买所四合院定居。贪图北京生活安定、居住舒适、文化发达、物价便宜、容易生活，也利于教育下一代。因而在一九二八年至一九三七年这十年中，北京比较整齐、有一定格局的四合院，一般只要地点不大偏僻，没有什么产权问题，五南五北、三东三西的院子，总可以值三至四千元左右，也就是四十两黄金的价值。
七七事变，卢沟桥一声炮响，不少人逃离北京，北京一时空出不少房屋，但不久汉奸政权成立，日本人大量涌入，房屋价格很快又涨起来。
抗战胜利，重庆来的复员人员，“五子登科”，以美钞、金条大量抢购房屋，北京四合院直到解放前夕，价钱一直不低。不妨举两个例子。一九四八年夏代人买虎坊桥一所小院，三南三北、三东三西的小四合院，不过比较整齐，有一套卫生设备，讨价四十两黄金，当时以银元折算，折合二千银元。东四十二条一所大四合，房屋略旧，木料还好，格局五间口，十分标准，以六十五两黄金成交，合三千二百五十银元，其价格较之鲁迅先生买八道湾房子时，最少高出百分之五十。
由鲁迅先生买房时期，直到一九三七年七七事变，虽然房价略有高低，但货币未贬值，所以买卖房屋，均以通行货币议价，几百几千几万，由议价到付款，无大差异。买卖双方付款方便，均不吃亏。
七七事变后，北京沦陷，开始市面经济波动不大，不久即通货膨胀，物价上涨，买卖房屋，不是立时成交，议价时与过款时相差一月，所议价格便要贬值许多，卖方便要大吃亏了。因而后来均以黄金计算价格。这样一直到抗战胜利，到全国解放，都以黄金计价，过款时即使不付黄金，也均以当日黄金牌价折合。
解放之后，一九四九年公家买房作各单位宿舍，因物价还不稳定，不能以货币计值，也不能以黄金论值。这样便以最普通的布匹来论值，最普通的“绿阳光牌”市布，讲究多少匹布。一般一个普通四合院，地点好一些，可卖四五百匹阳光市布。以三十年代布价折合，也相当于三四千银元了。记得前面介绍过的王冷斋南长街的那所房子，是以一千六百五十匹阳光布成交的。因其是一级地区，又是很新的建筑，而且十分精美，东面河房风景绝佳……种种条件，所以价钱比较高，按银元折合，是万元以上了。
回忆旧时北京四合院的交易，大体杂述如上，供未来研究北京社会史的专家们参考吧。
来源：邓云乡《北京四合院》