人人必須有間房住，“有巢氏教民架木為巢”，這是中國曆史書上記載的，這種傳說、這種記載十分可貴。它不是神話的、宗教化的，它沒有說房子是上帝賜予的，而是人的智慧、勞動創造學習的。這點古老、樸實的思想，應該很好地繼承。自然，等到房子發展到四合院時代，其進步則已遠遠超過“架木為巢”的時代了。不用每個人自己“架木”，而隻要找營造廠，找木匠、泥瓦匠買材料來蓋了。
蓋四合院在《四合院施工》中已經大體說過了，這裡不必再多說。實際上當年北京多少萬所四合院，最初蓋房的自然有人，而其房主則大多不是最初蓋房的人，大多都是輾轉買來的。北京四合院的年齡，直到今天，還有明代建造的房屋，至于清初的，那就更多了。因而舊時北京人家的四合院，大多都是買來賣去，賣去買來，不斷地買賣易主，不斷地修繕，不斷地居住。如果是名人的住宅，那一二百年之後，雖然數易其主，還完好如初，供人憑吊是十分有意義的。如虎坊橋紀曉岚故居閱微草堂的房子，做過富連成科班，做過名人住宅，近年又在裡面開了飯莊子，但房子仍舊是乾隆時期，甚至乾隆之前蓋的。據說紀曉岚當年也是買别人的，并非他自己蓋的。從建築曆史上說，這房子最少有二百五十年以上了。
新磚修建的四合院，木架再好些，如黃松木架，那是十分經年代的。五六十年的房屋，如果一直住人，年年勾抹保養，有時看上去還像新的。南長街路東有一所王冷齋的房子，那是三十年代蓋的。王冷齋是三四十年代極有名的人物。七七事變時，他是宛平縣縣長，盧溝橋炮聲，使他聞名世界，抗戰勝利後，東京國際法庭審問日本戰犯，他出庭作證。
南長街這所房子是他做縣長時蓋的吧，十分精美。路東的大紅門，沿大門臨街一溜西房，六間，大門開在偏南三間的中間，進大門一個外院，大門南北各有一間西房，是門房和傭人住的房子。外院左轉一個月亮門。進去是西院，三間大北屋，三東、三西，洋灰磚鋪院子，北屋左側有小耳房作衛生間，是新式四合院。
外院大門斜對東北，又一月亮門，進去是東院，東院一溜南房，正對垂花門。進入東院裡院，也是三東、三西再加北房的四合院，外表看是典型的格局。但内部卻不同，一溜東房由外院南房耳房的位置，一直連到北房耳房的位置，院中看，外院朝西東房兩間，裡院東房三間，而在室内卻是打通一長溜，朝東都有西式落地立窗，有七個大窗戶。得天獨厚，窗外就是中山公園後面的金水河，坐在這個窗前，可以飽覽禁城角樓、午門城樓、中山公園後面柏林，金水河沿岸柳色。晚間在窗前可以望鳳城月色，聽金水河遊人打槳聲……這一溜東房内部裝修也講究，全部地闆，真可以說别有洞天。站在中山公園後河沿，可以看到這一溜房屋的外觀，西式大窗，紅白相間的外牆，倒影水中，完全像精美的西式建築，誰也不知道它是四合院。這房子現在還很完美。
王冷齋的房産，在抗戰勝利之後，賣給了晉系軍隊的一個将領。解放後，這房産又賣給了公家。時間是一九四九年末，價錢是折合二千六百匹“綠陽光”市布的錢。為什麼這樣換算呢？這等我後面再說。
舊時北京居民住四合院，除去極少數的公房，如會館之類的外，其他絕大多數都是私房，包括個人的産業，廟宇的産業，甚至皇家的産業，即清代内務府的房子、王府的房子。每個住四合院的人家，其房産隻有極少數是自己經手蓋的，而其中大多數都是買的或租的。魯迅先生自民國元年到北京，直到十五年離開北京，一共住了四個地方：隻有宣外南半截胡同紹興會館是公房，其他八道灣、宮門口西三條二處，都是買的。按北京的老習慣說法，是“自己置的産業”。磚塔胡同的房子是租的。這因為當年魯迅先生的經濟條件比較好，自己置得起産業。而對一般市民來說，最早住自己的房子的人家多，住獨門獨院多；越到後來越窮，人口也越多，那就租房住的人越來越多了。
先說說買房，再說說租房。
舊時想要買所四合院，也不是容易的事。先要找中人介紹，到處去看房。看中意了再講價錢，然後訂立契約、過款，再到官廳辦轉讓産權的手續，繳納稅款，領官廳發的新房契。這些手續辦齊全之後，這所房子才能算你的産業，受到法律的保護，将來你還可以賣給别人。
土地和房屋，在舊社會都歸為不動産，買賣都是很麻煩的，不像買其他東西，賤到一盒火柴，貴到一部汽車、一根金條、一枚鑽戒，那樣友善。買房人要買到中意的房産，必須先要找中人去看多處出售的房子，以便選擇。魯迅先生當年買八道灣房子時，由二月份便開始各處看房，最早由齊壽山介紹看報子街、鐵匠胡同等處的房，由張協和介紹看廣甯伯街的房，由林魯生介紹看過四五處未記胡同名的房，還同齊壽山看過辟才胡同的地皮，又由徐吉軒介紹看過蔣宅口、護國寺的房，直到七月十日才看了八道灣的房，總算中意了。但前後花了近半年的時間。而且魯迅先生在北京當時不但有較高的社會地位，而且各方面極熟，朋友也多，是以找中間介紹人也容易。
北京舊時長期沒有專營房産買賣的商号，誰家要買房或者賣房，都要先找熟朋友或職業房牙子、也叫“纖手”從中介紹。舊時房地産買賣時，必須有中間人介紹，才能簽字畫約，到官廳辦手續。沒有中間人，是不合法的。縱然雙方是要好朋友，你買我賣，但到簽字畫約時，還要再請一位朋友做中間介紹人。在契約上簽字，這才生效。買賣雙方均付給中間人一筆費用，作為酬勞，謂之“中傭”，或曰“傭錢”。照例賣家付2％，買家付3％，俗名“成三破二”。如房價三千元，這傭錢便是一百五十元。如買方、賣方家中都有仆人，也要分一份傭錢，叫做“門裡一份、門外一份”。房産買賣關于中間人綜上述一般分三種情況：
一、朋友介紹，做中間人使買賣成功；
二、職業纖手介紹，使雙方買賣成功；
三、買賣雙方本是朋友，直接談判成功，另約熟朋友做中人在契約上簽字。
關于第三種情況，關系到一件十分著名的文壇掌故。著名詩人徐志摩氏飛機失事時，原任北大教授，又兼中央大學、上海大學教授，當時教授收入雖很豐盛，但夫人陸小曼女士住上海開支太大，仍然要拉虧空。平時徐氏住北京胡适家中。上海朋友想在經濟上幫助他。著名人士蔣百裡氏有一幢洋房以十萬元代價賣給朋友，便邀徐來做個現成介紹人，讓他由燕京來滬，在律師公證時，在契約上簽個字，便贈送他幾千元傭金，以彌補上海的虧空。徐如約來滬，辦完此事，又急于要趕回北京，搭郵政小飛機便出了事了……幾十年過去了，迄今猶使人感到惋惜。
說來在四合院房産買賣中，還是職業纖手介紹成功的比較普遍。一九二〇年商務印書館編的《實用北京指南》“纖手”條記雲：
纖手，即南方之掮客也。買賣房地物件或租賃及借貸銀錢等事，均可托之。事成，各出資酬之。通例為成三破二。如價值百元，買者酬百分之三，賣者酬百分之二。大率日聚會于舊式茶館，以互相商詢而奔走之。故人皆呼之曰跑纖。
三十年代出版的民社《北平指南》，對纖手介紹得更詳細。文雲：
介紹買賣、典質房地、租賃房屋之人，謂之纖手。此項人素無正業，每日出入飯館，内外城各大小茶館，均有此項人足迹。專為通路何人欲買房，何處有房出售，稍知門徑，即自行尋去，擔任撮合者，俗稱“拉房纖”，實亦中人之意，終日代人奔走，辛勤倍至，故又名“跑纖”。更有房屋久閑之家，伊等竟勸導出售，遇有辦喜喪大事之家，竟敢勸其賣房，冀希一旦成功，以博些許中費，故有“十纖九空，拉着就不輕”之諺。蓋平市纖手通例，置産者出中費百分之三，讓産者出中費百分之二，俗雲“成三破二”。均以産業之賣價為标準，若賣價萬元，中費可得五百元。為數愈巨，中費愈多，若雙方均有仆人，亦當許給纖費一份。更有此纖手正在撮合之中，另一纖手從旁加入，此謂之“鑽纖”。亦有由甲纖手久說無成，再找乙纖手加入，成功後中費由兩人或三人同享者，視纖手之多寡而定，有一交易而纖多至八九人者。買賣雙方，明知拉纖人從中使錢，然而又非用之不可。蓋因買賣兩家，各不相識，無中人說項，似不能對面講說。且此項纖手，于買房人實有利益，如某處房不淨，某處房有糾葛，非此等人莫知其詳。且房産交易後，纖手可代換轉移憑單、立案、投稅、領契等事。較買房人自己辦理，尤妥。亦常辦熟習之故也。租賃房屋，與買賣不同，俗有兩份、三份之說。兩份者，即所租之房，初遷入時，一起交租金兩份，又名一茶一房，意即一份為租房，一份為茶錢，作為打掃費之意。如欲遷移時，可停付房租一月，謂之住茶錢。其中費由租房人酌給纖手，數約房租之半。其三份者，除一茶一房外，餘歸中費，惟纖手撮合買賣、租賃各事，于雙方成立契約時，須負中人之責，簽名畫押。
上引兩則資料，可見舊時北京四合院買賣時纖手之重要性，包括其作用及其承擔之責任，買賣雙方都必須依靠他們。其中買方尤其重要。用現在的話說，就是纖手掌握着各處房産最新的、最詳細、可靠的資訊。關系重要可以為買主提供的大約以下幾種情況。
一是房屋的品質，木架如何，建築年代，磚瓦活計好不好，地點好不好，等等。這些雖然看房時買主可以看得見，但買主不一定是建築内行，好壞分不清。買主也許是外地人，不一定熟悉街面情況，不知道地段的好壞，等等，這些全要纖手給買主當好參謀，提供可靠資訊。
二是房屋産權有沒有糾紛。如長輩還活着，不肖子弟偷出契紙賣祖産；兄弟幾人合有的産業，一人偷着出賣；不肖兒子偷賣老母親養老的房産；出賣已經抵押出去，或已抵了債務的産業；偷賣公産，如偷着賣會館的房子，廟宇的房子，等等，舊時常有為産權争奪而打官司的，情況十分複雜。買房子的人如不慎買上這種産權有糾紛的房子，那是十分麻煩的。而可靠的纖手能向買主說明産權情況，避免各種糾紛。
三是房舍有特殊情況，纖手較為了解。過去人迷信——自然現在人也不見得不迷信——對于房屋常有迷信的傳說。如北京舊時有四大兇宅的傳說，這幾處房子出租沒有人敢住，出售沒有人敢買。我上國中一年級時，我那個中學的宿舍，就是四大兇宅中的一所。先作宿舍，後作女校校舍，天天書聲、歌聲、笑聲……充塞了空間，再也不鬧鬼了。但我們小孩子聽老校工說起故事來，什麼半夜就聽“咯噔”一聲，窗戶全打開了，不自覺地還感到十分可怕。買四合院住家，誰敢買這樣的兇宅呢？不要說出名的兇宅，就是出過人命案件的房子，有人上吊、跳井自殺過的房子，一般也沒有人買。自然賣方可以托纖手，許他些好處，讓他隐瞞一些，是可以的。但纖手遇到精明買方，不敢這樣做，因為這樣等于騙人，買方日後發現，是要找後賬，打官司的。
四是為買賣雙方講價錢，買方想少出錢，便宜些，賣方想多得錢，不要賤賣，這是買賣雙方的自然心理。纖手能說會道，這邊壓一壓，那邊提一提，左說右說，便能把買賣說成功，對誠意買賣的雙方都有利。
五是對産權檔案，也就是契紙，以及契紙過戶手續，官廳如何上稅，如何領新契，都十分熟悉，可以帶領、協助買賣雙方辦各種複雜手續。舊時一所四合院，房産擁有者，必須持有幾種文書。一“官契”，即當初你蓋房或買房時，在官廳中繳納稅款後，發給你的“官契”、官廳印好的格式，上寫原業主姓名、新業主姓名、房屋所在地、面積、間數、四至（即東西南北四面都是什麼。如南臨街，西鄰張姓房屋，北鄰李姓房屋，東臨某胡同等）等。并寫明房屋來源，是建立，還是買于何人，價錢多少。“官契”是指官廳發的契紙。清代官契沒有新式“藍圖”，清末、民國北京實行房捐，所有老房子不管出售與否，都重新稅契，即向官廳交一筆錢，領一張新契紙，都附有平面藍圖。是以二三十年代之後，北京四合院交易中，驗看契紙，首先看有沒有藍圖，如沒有藍圖，便是官契不全，買方買下，也不能再辦新契。這是十分重要的。官契之外，二是“草契”，當初買産業時，第一次由買方、賣方、中人三方面簽字畫押的買賣契約，雖沒有官廳蓋印，但這是買賣成交的契約，在法律上生效。三是“老契”，即賣方以前的房主的契約，如清代鹹豐時張姓蓋的房屋，應有張姓的契紙；光緒時賣與李姓，又有李姓的契紙，民國初年賣與王姓，三十年代賣與趙姓，房産幾易其主，這些契紙都随房産交易一再轉移，作為原始憑證，可以證明房産來源，這些契紙，都叫老契。這些文書，在賣房、買房時，哪些重要，哪些次要，纖手都一清二楚，可以當好買賣雙方的參謀，不緻使手續上不完備。
買房人由朋友或纖手介紹，各處去看要賣的房屋，看中之後，由作為中間人的向雙方商讨價錢，價錢談妥，便約會地點，寫草約成交。一般都是由買方做東，約會在一個飯館中舉行。魯迅先生買八道灣房屋、西三條房時，日記都記載了簽草約時的情況。八道灣買成是一九一九年八月十九日，記雲：
買羅氏屋成，晚在廣和居收契，并先付見泉一千七百五十元，又中保泉一百七十五元。
西三條買成是一九二三年十二月二日，記雲：
午在西長安街龍海軒成立買房契約，當付泉五百，收取舊契并新契訖。同用飯，坐中為伊立布、連海、吳月川、李慎齋、楊仲和及我共六人，飯畢又同吳月川至内右四區第二分駐所驗新契。
這都是買房成交之後，第一次簽約，賣方把房契交給買方，買方把部分房價交給賣方，俗話叫做“過幾成款”。一般最少五成，最多不超過八成。下餘的價款，要等收房時再付。因拿到房契，隻拿到了房屋的産權，還未拿到空房子，拿到居住權。如果房子裡仍有人居住着，買房人拿不到空房，還不能算真正買到了房子。魯迅先生買八道灣房子，于簽草約之後月餘，十月五日記雲：“午後往徐吉軒寓，招之同往八道灣，收房九間，交泉四百。”十一月四日又記雲：“下午同徐吉軒往八道灣會羅姓并中人等，交與泉一千三百五十，收房屋訖。”這就是由簽草約之後，延遲了兩三個月，才能房屋全部拿到，才把價款全部付清。在這期間中，原房主或原住房客，可以從容找房搬家，或另買小院，或租别人房，均可以有足夠時間了。
新業主買好房子，要領新契，要上稅，按房價比例數繳納。魯迅先生買了西三條房子後，關于這些手續，有兩處記載。一九二四年一月十日記雲：
午後往市政公所取得買房憑單并圖，合粘一枚，付用費一進制。
同月十二日記雲：
午後同李慎齋往本司胡同稅務處納屋稅，作七百五十元論。付稅泉四十五元。
同年二月二十二日記雲：
往本司胡同稅務處取官契紙。
這就是買到新房子後，領取房屋憑證、藍圖，再以此為據到稅務局完稅，屆時再去領取你的“官契紙”，到此才算完成了買房任務。手續完備，這房子才算你的産業，才受到法律保護。
魯迅先生買八道灣的房價三千五百銀元，買宮門口西三條的房價是八百銀元。按當時的房價說，價錢都不算貴。因為從地點說，這兩處都比較偏僻。當年北京房價，最貴的是前門左右兩側街巷胡同，因為大都可以作商業用房。如施家胡同、巾帽胡同，一樣的四合院，可以開錢莊、開票号、開貨局子，做成千上萬的生意。次一等的是東單、東四一帶大胡同，再次一等的是西單、西四、宣武門外，這些都是住宅區，大宅門多集中在這些地帶的大胡同中。八道灣靠近新街口，西三條靠近白塔寺，雖然還不是貼北城根、西城根等處，但究竟偏一些。同樣的房子，如果換到中心地帶大胡同中，那房價至少要加三四成。如八道灣的房子換到東四南北的大胡同中，當時可以賣到五六千元。二十年代前，金價便宜，以六十換計，這所房子值一百兩黃金，可以說公道價錢。
北京是幾百年的國都，是人文荟萃的地方，寸土寸金，從清代中葉之後，房價就不斷上漲，小小的一所四合院，是相當值錢的。手頭有一則材料，可以略知一二。清張集馨《道鹹宦海見聞錄》鹹豐九年記雲：
家人陳貴，于鹹豐元年，因生計艱難，懇借老漕紋一千兩，通年三厘行息。據大林說，利銀未欠。餘以久假不歸，令其清潔。陳貴昧心喪良，苦磨再至，僅交銀三百兩，下短七百兩，以伊自置大吉巷住屋一所作抵，餘親往看視，照時作價，不過值二三百金，無可如何，隻得完結。
借銀千兩，三厘年息，每年利錢三十兩，元年至九年，年年付息，已付八年，計二百四十兩，再交還三百兩，已經五百四十兩，當時物價穩定，白銀是硬通貨，無損失。是以千兩下欠者表面為七百兩，實質隻四百六十兩。以大吉巷房産抵債。債主故意貶低還債人房産的實際價值，實際上也足可抵消債務了。大吉巷房子多少間，未寫明。但可推想。大吉巷在宣南騾馬市果子巷裡面，東西小胡同，是當時京官主要住宅區之一，但沒有大房子，都是小四合，房子也淺，是以這所房子最大也不過是個小五間口的四合院，甚或是三間口小四合。但其價值并不低，足可值四五百兩銀子，按當時金價折合，約在十兩至二十兩之間。
到了魯迅先生在京買房時，這個價格又已上漲許多了。因辛亥之後，北洋政府時，北京一度出現過假繁榮，參、衆兩議院幾百名議員，每月都有五六百、上千現大洋的收入，一個月工資幾乎都能買一所小房。像魯迅先生這樣做教育部佥事的，每月也都二百八十元大洋，到一九一九年已增到月俸三百，而東西極便宜，在西餐館包夥，每餐不過二角，每月不過數元。因而攢上幾個月工資，就可以買一所小四合，攢上兩三年，就可以買所大四合了。況且當時各省軍閥，大大小小都想在北京買所住宅，這些人從全國各地掠奪老百姓的錢不計其數，不要說特大号、次大号的軍閥，即使是那些師長、團長一類的偻們，一出手拿個萬兒八千都不在乎，都想刮足地皮來北京做寓公，因而人未到京，都先想在北京買所房子，雇個人看着，随時來随時可以住。是以在整個北洋政府時期，北京四合院買賣交易一直很興旺，房價一直不低。
一九二八年政府南遷之後，北京因在朝權貴南遷，市面一時出現蕭條局面，但接着山西軍閥入主北京，東北軍閥入主北京，這些集團的大小頭目又都在北京置産業，安家落戶；後來九一八事變，東北一些有經濟實力的，也逃進關來，有的到天津，大部分到北京買所四合院定居。貪圖北京生活安定、居住舒适、文化發達、物價便宜、容易生活，也利于教育下一代。因而在一九二八年至一九三七年這十年中，北京比較整齊、有一定格局的四合院，一般隻要地點不大偏僻，沒有什麼産權問題，五南五北、三東三西的院子，總可以值三至四千元左右，也就是四十兩黃金的價值。
七七事變，盧溝橋一聲炮響，不少人逃離北京，北京一時空出不少房屋，但不久漢奸政權成立，日本人大量湧入，房屋價格很快又漲起來。
抗戰勝利，重慶來的複員人員，“五子登科”，以美鈔、金條大量搶購房屋，北京四合院直到解放前夕，價錢一直不低。不妨舉兩個例子。一九四八年夏代人買虎坊橋一所小院，三南三北、三東三西的小四合院，不過比較整齊，有一套衛生裝置，讨價四十兩黃金，當時以銀元折算，折合二千銀元。東四十二條一所大四合，房屋略舊，木料還好，格局五間口，十分标準，以六十五兩黃金成交，合三千二百五十銀元，其價格較之魯迅先生買八道灣房子時，最少高出百分之五十。
由魯迅先生買房時期，直到一九三七年七七事變，雖然房價略有高低，但貨币未貶值，是以買賣房屋，均以通行貨币議價，幾百幾千幾萬，由議價到付款，無大差異。買賣雙方付款友善，均不吃虧。
七七事變後，北京淪陷，開始市面經濟波動不大，不久即通貨膨脹，物價上漲，買賣房屋，不是立時成交，議價時與過款時相差一月，所議價格便要貶值許多，賣友善要大吃虧了。因而後來均以黃金計算價格。這樣一直到抗戰勝利，到全國解放，都以黃金計價，過款時即使不付黃金，也均以當日黃金牌價折合。
解放之後，一九四九年公家買房作各機關宿舍，因物價還不穩定，不能以貨币計值，也不能以黃金論值。這樣便以最普通的布匹來論值，最普通的“綠陽光牌”市布，講究多少匹布。一般一個普通四合院，地點好一些，可賣四五百匹陽光市布。以三十年代布價折合，也相當于三四千銀元了。記得前面介紹過的王冷齋南長街的那所房子，是以一千六百五十匹陽光布成交的。因其是一級地區，又是很新的建築，而且十分精美，東面河房風景絕佳……種種條件，是以價錢比較高，按銀元折合，是萬元以上了。
回憶舊時北京四合院的交易，大體雜述如上，供未來研究北京社會史的專家們參考吧。
來源：鄧雲鄉《北京四合院》