又一个使用权公寓，被官方点名通报！
近日，白云区住建局发布了《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》：
大致意思如下：
金沙洲一号商业楼，土地权属人为金沙街沙凤村。
而与买家签约的开发商，广州昊天置业有限公司，是承租方的合作伙伴。其与买家签订的物业使用权转让行为，实质为租赁行为。最长租赁期限不得超过20年。
目的，就是提醒广大买家，慎重购买该项目的产品。
一线江景+地铁上盖
“金沙洲一号商业楼”，即金沙滨江壹号，已于年前开卖。
金沙滨江壹号@拆神拍摄
项目位于金沙洲路以北，紧临地铁6号线的沙贝站，与华为广州研发中心隔江对望。
周边有中粮万科金域蓝湾、保利·西子湾、中海金沙馨园等住宅项目，还有金沙大都会等大型商业项目。
从地理位置来看，除了金沙洲大桥拥堵，其他方面都可以称得上优秀。
项目位置图
项目自身规划7栋商业楼+1栋写字楼（T1栋），其中，写字楼规划楼高150米，将会成为金沙洲的区域地标建筑。
项目总平面图@拆神拍摄
阿拆现场走访了解到，项目目前在售23、30、44、68平复式产品，层高4.98米，装修交标，除北向外，都可望江。
目前项目还处于基坑施工阶段，未取得竣工验收手续。
金沙滨江壹号现状@拆神拍摄
至于价格，单价在1.6-2.2万/平，总价不超过200万。根据项目宣传海报，最低总价49万起。
由于是商业项目，首付5成，贷款6-8年，利率为6%左右。
这个价格与周边项目相比，也颇具优势。
距离项目最近的公寓，广州城投·保利金沙大都汇，此前的大户型公寓售价为2.6万/平，预计2024年8月带装修交付。
周边的二手住宅，售价在3-4.8万/平上下；至于一手房，目前只有越秀·天悦金沙在售，主推95-143平三至四房，价格在4万/平以上。
项目效果图，来源@金沙滨江壹号
而金沙滨江壹号便宜的原因，与只卖使用权有关。
对此，项目销售也毫不避讳：“这个项目卖的就是使用权公寓，到手约有30年的使用权，可以理解为租了30年没有土地证的公寓，预计2-3年后收楼。”
销售表示，买家可直接与开发商签订30年的租赁合同。
当阿拆提到关于后面10年的合同是否得不到保障时，销售表示：“有合同就有保障，不放心的话也没办法。”
阿拆在这里提醒各位，如果你要租赁使用权公寓，这个知识点，要牢记：
《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。
30年的租赁合同，超出20年的部分，将不会受到法律的保护。
使用权公寓五大坑
所谓使用权公寓，就是只有使用权，没有房产证的公寓。
近年来，不少开发商与村委合作，在集体建设用地上，建设出售使用权的项目。
这些项目往往都比周边项目的价格要便宜许多，还靠近地铁口，吸引了不少买家购买（租赁）。如金沙滨江壹号，阿拆今日走访，在现场就看到有4-5组的看房客。
但是这类项目，通常也伴随着高风险。
关于使用权公寓暴雷的案例，阿拆之前也写过不少，如：白云沙亭村“圣地云立方”，出现了大量租户无法按时收楼，但是又无法退房退款的情况。
不交楼，不退款，白云知名项目暴雷，业主无家可归
圣地云立方@拆神拍摄
因此，白云区住建局在此次通报中专门提醒各位，以防入坑：
1、谨慎签订租期超过20年的租赁合同，超过法定年限的相关权益将不受法律保护。
2、租赁未竣工验收的房屋存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险。
3、谨慎签订一次性收取全租期租金的租赁合同，慎防“长收短付”带来的风险。
4、注意识别“租金贷”“现金贷”属于信用贷款，非“房贷”，谨慎防范被利用个人信用套取信贷资金。
5、注意核查租赁用途是否跟产权证载明用途一致；改建、装修是否取得相关审批手续。
其实，政府鼓励集体经营性用地流转入市，目的是在于提高集体土地开发利用价值，建设商业办公写字楼，吸引企业进驻，发挥其商业价值。
但是开发商出于市场逐利的动机，使得本为商服用地的集体经营性建设用地，违规改建为可自住可投资的公寓。
而目前使用权公寓市场，尚存在监管空白地带，其引发的问题，也渐渐暴露。
例如开发商收完钱就跑路导致项目烂尾，或者开发商破产将公寓拿去抵押的情况，而你没有产权，很难进行维权。
通常会选择购买使用权或小产权公寓的租户，除了投资客，还有很大一部分是不具备购房资格或者收入水平较低的人。对于其中大部分租户来说，每一分钱都来之不易。
因此，在进行重大资产投资行为时，一定要擦亮眼睛，切勿贪小便宜吃大亏。
如法判断，建议多咨询专业人士，以防入坑。