又一個使用權較高價的電梯大廈，被官方點名通報！
近日，白雲區住建局釋出了《關于租賃“金沙洲一号商業樓”的風險提示》：
大緻意思如下：
金沙洲一号商業樓，土地權屬人為金沙街沙鳳村。
而與買家簽約的開發商，廣州昊天置業有限公司，是承租方的合作夥伴。其與買家簽訂的物業使用權轉讓行為，實質為租賃行為。最長租賃期限不得超過20年。
目的，就是提醒廣大買家，慎重購買該項目的産品。
一線江景+地鐵上蓋
“金沙洲一号商業樓”，即金沙濱江壹号，已于年前開賣。
金沙濱江壹号@拆神拍攝
項目位于金沙洲路以北，緊臨地鐵6号線的沙貝站，與華為廣州研發中心隔江對望。
周邊有中糧萬科金域藍灣、保利·西子灣、中海金沙馨園等住宅項目，還有金沙大都會等大型商業項目。
從地理位置來看，除了金沙洲大橋擁堵，其他方面都可以稱得上優秀。
項目位置圖
項目自身規劃7棟商業樓+1棟寫字樓（T1棟），其中，寫字樓規劃樓高150米，将會成為金沙洲的區域地标建築。
項目總平面圖@拆神拍攝
阿拆現場走訪了解到，項目目前在售23、30、44、68平複式産品，層高4.98米，裝修交标，除北向外，都可望江。
目前項目還處于基坑施工階段，未取得竣工驗收手續。
金沙濱江壹号現狀@拆神拍攝
至于價格，單價在1.6-2.2萬/平，總價不超過200萬。根據項目宣傳海報，最低總價49萬起。
由于是商業項目，首付5成，貸款6-8年，利率為6%左右。
這個價格與周邊項目相比，也頗具優勢。
距離項目最近的較高價的電梯大廈，廣州城投·保利金沙大都彙，此前的大戶型較高價的電梯大廈售價為2.6萬/平，預計2024年8月帶裝修傳遞。
周邊的二手住宅，售價在3-4.8萬/平上下；至于一手房，目前隻有越秀·天悅金沙在售，主推95-143平三至四房，價格在4萬/平以上。
項目效果圖，來源@金沙濱江壹号
而金沙濱江壹号便宜的原因，與隻賣使用權有關。
對此，項目銷售也毫不避諱：“這個項目賣的就是使用權較高價的電梯大廈，到手約有30年的使用權，可以了解為租了30年沒有土地證的較高價的電梯大廈，預計2-3年後收樓。”
銷售表示，買家可直接與開發商簽訂30年的租賃合同。
當阿拆提到關于後面10年的合同是否得不到保障時，銷售表示：“有合同就有保障，不放心的話也沒辦法。”
阿拆在這裡提醒各位，如果你要租賃使用權較高價的電梯大廈，這個知識點，要牢記：
《民法典》第七百零五條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。
30年的租賃合同，超出20年的部分，将不會受到法律的保護。
使用權較高價的電梯大廈五大坑
所謂使用權較高價的電梯大廈，就是隻有使用權，沒有房産證的較高價的電梯大廈。
近年來，不少開發商與村委合作，在集體建設用地上，建設出售使用權的項目。
這些項目往往都比周邊項目的價格要便宜許多，還靠近地鐵口，吸引了不少買家購買（租賃）。如金沙濱江壹号，阿拆今日走訪，在現場就看到有4-5組的看房客。
但是這類項目，通常也伴随着高風險。
關于使用權較高價的電梯大廈暴雷的案例，阿拆之前也寫過不少，如：白雲沙亭村“聖地雲立方”，出現了大量租戶無法按時收樓，但是又無法退房退款的情況。
不交樓，不退款，白雲知名項目暴雷，業主無家可歸
聖地雲立方@拆神拍攝
是以，白雲區住建局在此次通報中專門提醒各位，以防入坑：
1、謹慎簽訂租期超過20年的租賃合同，超過法定年限的相關權益将不受法律保護。
2、租賃未竣工驗收的房屋存在無法通過竣工驗收、無法按時傳遞的風險。
3、謹慎簽訂一次性收取全租期租金的租賃合同，慎防“長收短付”帶來的風險。
4、注意識别“租金貸”“現金貸”屬于信用貸款，非“房貸”，謹慎防範被利用個人信用套取信貸資金。
5、注意核查租賃用途是否跟産權證載明用途一緻；改建、裝修是否取得相關審批手續。
其實，政府鼓勵集體經營性用地流轉入市，目的是在于提高集體土地開發利用價值，建設商業辦公寫字樓，吸引企業進駐，發揮其商業價值。
但是開發商出于市場逐利的動機，使得本為商服用地的集體經營性建設用地，違規改建為可自住可投資的較高價的電梯大廈。
而目前使用權較高價的電梯大廈市場，尚存在監管空白地帶，其引發的問題，也漸漸暴露。
例如開發商收完錢就跑路導緻項目爛尾，或者開發商破産将較高價的電梯大廈拿去抵押的情況，而你沒有産權，很難進行維權。
通常會選擇購買使用權或小産權較高價的電梯大廈的租戶，除了投資客，還有很大一部分是不具備購房資格或者收入水準較低的人。對于其中大部分租戶來說，每一分錢都來之不易。
是以，在進行重大資産投資行為時，一定要擦亮眼睛，切勿貪小便宜吃大虧。
如法判斷，建議多咨詢專業人士，以防入坑。