招商蛇口项目首次亮相
盛福区迎来久违的纯新板块
元旦以来，济南新板桩出现，特别是在东北地区球墨厂、昭庄、郭店新板材亮相。
日前，胜福地区也迎来了一块纯正的新板块，即去年12月，招商局蛇口中标的盛府A8地块，位于盛福片区北部，容积率为2.1，产品规划为15-18层小高度，集平均面积约125平方米，从规划角度看， 应改进磁盘。
目前，地块上有挖掘机和起重机进入现场，在两个月内拿地开始施工，行动也非常快。
除了招商局蛇口的A8地块外，目前还有两块新地块将在胜府区进入市场。
一件作品位于西路以东，上品盐源以南，去年11月30日，那轮地球拍卖，由银丰以639.22万元，1001m2的条件建造住房，地块面积不大，占地面积19300平方米，体积比2.3，建筑面积44390平方米， 楼价在11087元/平方米。
另一块是机床四厂地块，位于万科翡翠园北侧，交易于去年12月3日，经过100轮招标被越秀中标，项目占地面积74551.8平方米，容积比2.5，建筑面积约18.6万平方米，楼价12528元/平方米。
目前，这两块地块还没有动，很有可能会在2021年进入市场。
去年以来，胜富区在土地市场明显更加活跃，先后供应3套住宅、4套商业案例。地球拍卖的热度也比较高，要知道盛富地区地价普遍不低，在市场上没有明显反弹，开发商拿地还是那么活跃，尤其是银丰对济南市场有深入了解，开发经验的当地房企都在争先恐后地抢地， 由此可见，胜福区的价值还是比较有可辨的。
建筑物被相邻区域堆积和挤压
胜富区大赛即将进入白热化
而随着开发商土地的进入，胜府区的楼市竞争也在进一步升级。
目前，出售的房产有万科翡翠园、中林御苑和绿城公园，这三块板块都分布在中林路附近，最远的距离只有1公里左右，竞争压力已经非常大，等到投资夏尔巴地块和越秀地块进入市场，中林路两侧还是会有5处房产同时出售， 激烈的竞争可见一斑。
而从盛福区最新变化的控制详细规划来看，将有大量住宅地块等待出售，因此未来还会有更多项目加入战斗。也可以说，生福地区是未来土地供应的主要地区之一。
除了"内忧"，胜富区还面临着巨大的"外在问题"。毗邻咸文区、七里河区、球墨厂区是其强大的竞争对手。
特别是毗邻贤文地区及附近，仅在花园东路两侧就有金地华珠、季高越福、海信君合、阳光城凉悦、绿地华宇园5处物业，产品定位也比较相似，都是主要改进。
而与盛福区相比，这些房产的地理位置也不错，如海信君合、金地华华华、阳光城凉鞋悦，以及银丰地段、悦府，距离地铁3号线口花园东路站比较近，离CBD更近，成熟度更高，更具吸引力，改善了客户群。因此，该地区未来的竞争压力是可以预见的。
在盛福区东北侧，近期球墨厂区的势头，在出售海信韩墨福、龙湖天宇、贵园凤凰以及昭庄海洋项目等新面貌也有望在今年进入市场，盛福板块也是不容小觑的对手。与这些板材相比，胜福虽然在位置上有优势，但在价格上也失去了优势。
内兄弟墙，周边强邻环，2021年生福地区注定是参差不齐的。
盛福片区目前正在销售：
价格差异很大，去化学化同样困难
此前的文章称，目前盛福在出售的房产有万科翡翠园、绿城公园、中禹宫廷，虽然面积相同，地理位置非常相似，但三者价格却大相径庭。
万科翡翠公园，绿色城市公园，属于下历区，价格在21000~25000左右，中禹宫廷属于高科技区，价格在15000到16000之间。距离相差1公里，房价都出六七千，一是精装房差距，二是行政区域的差异，过去的优势更为明显。
不过，虽然价格不一样，但这些房产的命运却相当相似，那就是卖出去非常困难。
万科翡翠园，万科当年以9040元/平方米的楼价75187平方米的房屋高调下来机床四个厂区，现在开业三年多，已售出现有住房，截至2021年2月1日，共有9栋建筑获得预售，1230套房源， 410 组的净符号数据。
万科翡翠园容积率为3.3，基本是该地区最高的，共规划了12栋房屋，除13层外，其余均为31层以上的高层住宅，装修产品，住宅面积122-177平方米。
在绿城公园的控股和绿城管理合作下，在开发项目的开发中，虽然平台楼价要拿地，但楼价也高达10500元/平方米。自2019年11月开业以来，已有7栋建筑获得预售许可证和316个单位，截至2021年2月1日，只有48个单位可用。
绿城的房子能卖到这么多人都感到惊讶，但实际上，这个项目是与绿城管理合作开发，绿城管理和绿城开发在严格意义上，不是一个，所以济南绿城在说自己的房产，不会是园区这些建设项目。
该项目的优势是容积比低，仅为1.5，规划15栋，南侧两栋8层，约10层10层，中间3层13层，户住面积范围115-186平方米，以三室四房为主。该项目的另一个问题是高压线路造成的施工进度缓慢，其中一些已经封顶，其中一些尚未开始建设。
中禹宫廷任重道远，2016年高价土地之一，已经引发了266轮激烈的竞价，甚至一度导致大地拍卖体系崩溃，最后以265%的溢价率，12403元/平方米的底价，刷新了济南底价纪录。
然而，在夺取土地后，中宣朝廷陷入了长期的沉默。到2018年进入市场时，已经错过了房产分红期，虽然已经打入了18999年的低价，但销售情况并不理想，接下来的两年一直很难卖出去。直到去年10月开始经销交易，价格也已跌至156，换取成成价的成交量，结果开始显现，截至2021年2月1日，源码436套，净标285套。
容积比为3.0，共有5栋房屋，32层建筑，4栋18层建筑，一栋三居室房屋，户面面积为100/110/115/125/138平方米，四居室房类型为166平方米。从施工现场看，已经是一个准电流的房间。
区位优势明显，成熟度不够
未来还有很长的路要走
其实从大位上看，生福区位置还是不错的。距离高科技万达商圈有两三公里远，到高科技展会更近，直接可以说是展会北面。
它也靠近奥林匹克路，距离中央商务区只有大约四公里的车程，包括北侧和即将开通的地铁2号线。它还带有日历光环。
但当地的环境，有些并不令人满意。目前，周边仍处于开发阶段，有大片区域已经整齐，空地没有整齐，略显荒凉。进展是，中林路等多条道路已经通车，但中林路以北的南北主干道仍相对缺乏。
包括支持也相对缺乏，无论是日历还是高新房，万科绿城在三处房产中都没有确定学校。周围的学校都在规划中，已经交付给物业，部分高科技实验借用。过去的部分优势体现在学区中，而这些房产的当前优势尚未体现出来。
总体来看，整个生福地区的发展，处于相对支离破碎的状态，以裕华路为界线，西侧会聚生府园、堡垒区、绿城百合新城、中海子屿东县、利高国际等众多成熟小区、道路、城市交界处、商业配套相对较为成熟。东侧仍处于开发阶段，大面积的开放空间等待填补，距离真正的成熟还有很长的路要走。