房地产牛市之下的价格普涨，可能不是价值实力的真实较量，这种环境下的市场是掺杂了太多的非理性，而寒冬之下的市场，谁跌的凶猛，谁抗住了冲击，谁还能逆势涨价，通过这些同楼盘不同表现，剖析其背后的逻辑也为我们以后买房带来一些参考。
2021年地产大灾，三道红线卡住了开发商的资金渠道，两道红线卡住了房贷额度，全国楼市普降。
2021年同样是大变局，潮水退去我们发现过去很多房地产真理一般的增值逻辑废了，价值才是王道，未来这两种房产才是黑马。
这一切将从房地产的彻底裸泳开始说起，过去一年经历什么，未来将要迎接什么？
降价，做为房产标杆的深圳也不例外，但是也有不降价还涨价的。过去大家都认为最坚挺的学区房降的一塌糊涂，摇中就赚500万的网红盘也是冷的惨不忍睹，商铺更是直接跳水，这让很多人怀疑人生。
降价的案例已经说过很多，这里就不一一列举，但是我们要通过总结和分析各种各样的案例以及背后的逻辑来把脉未来的趋势，大宗交易岂能凭感觉，任何时候感觉总有偏差，感情都是如此，做为理性的置业和投资更是如此。
寒冬之下，但是有些楼盘挺住了，而且是有价无房。华润悦府为例，有多名土豪在等364的这种户型市场价放卖，如果这种房源1.2个Y放售，市场有多位购房者持币待购，可见豪宅市场购买力有多么凶悍。
与此形成鲜明对比的是刚需市场观望，改善市场购买力没有释放。刚需加改善的购房群体正是需要被市场氛围带动的一批人。
而豪宅市场的群体不仅体现在购买实力，同时对房地产市场也是有着更高层级的认知，毕竟这个群体是经历并见证过这二十年房地产几次大涨大落的一拨人。
我最深刻的印象是2014年下半年千万级以上成交率先启动，而当时去库存的冲锋号尚未吹响，一直到2015年3月份才有一轮大行情来袭，土豪已经提前半年抄底，刚需和改善购房者才匆忙跟进。
而当时的千万级换算到现在保守的讲是三千万级，当时亲手操办一批的二手房成交价到现在是普涨三倍。我记得当时一位太古城业主卖房后购入新房双玺海之门复式，当时原价约2000万，时间证明这一笔投资确定是跑输了大势，懂行情的朋友都知道这种房产到现在也不超过4000万。
根据我的采访，这位原太古城业主是被双玺的高档所吸引，但是市场告诉我们，投资房地产盲目追求高档本身就是误区，任何产品都是综合考虑而非单一因素定输赢，海之门虽好，但是当时性价比并不高，笋盘一定是个案，个案一定是隐藏在浩瀚的二手市场。
公寓方面，以顶级公寓深圳湾壹号为例，这个楼盘也经历了几年的缓涨和横盘，但是这两年，价值逐渐显现，实现一轮补涨，再来一轮领涨。
我在前期文章中经常提及，任何房产在一个周期内价格未动，有三个方面原因，房产问题，市场问题，价值未兑现的问题。
如果我们盲目追求领涨的产品，那么我们就忘了初衷，看的是未来而不是过去，买房自住不考虑涨跌的鬼话就不要说了，除非你在富豪榜上。
深圳湾壹号以512这种户型为例，一年前售价1.3个Y，现在成交价已经达到1.7个Y，一年时间增值高达4000个W。
我记得在2020年壹号有一套整层单位仅售1.45个Y，现在这种房2个Y恐也难买，个案在任何时候都是可遇不可求，要珍惜。
还是深圳湾壹号，北区许首富这一栋楼，在2020年有多套放盘，中间楼层最低7500个W，高层单位也仅8000个W，当下有土豪1个Y求购，但是放盘稀少，要价1.2个Y。
如果时间往前推一年，谁会认为打新网红盘不赚钱，谁会怀疑顶流学区房会亏钱，并且一致认为公寓税费高没前途，像专家一样告诉别人不能买公寓，一知半解人云亦云罢了。
岂不知现在住宅的税费很多已经超过了公寓，住宅与优质公寓此消彼长，各方面的天平正在倾斜。
但是今年彻底颠覆了，买网红盘的站岗了，买学区房的亏损了。但是买优质公寓的价格一路飞升，未来市场的优质公寓与稀缺豪宅将是比翼齐飞，黑马在被大家集体忽视下崛起。
豪宅与普宅价格开始分化，未来将是持续拉开价差。我在去年中对于楼市预判的文章中谈及未来十个趋势，其中一条是豪宅与普宅将进一步拉开价差。这个逻辑是什么，在前期文章十个趋势中有说明，不再叙述。
另外还有一条是优质公寓价值将凸现，你可能不明白，市场上的优质公寓比住宅笋盘都稀缺。这个逻辑又是什么，在公寓专栏五篇文章中有说明，不再叙述。
大部分人是不明就里，以为公寓泛滥，不论你有任何质疑请拭目以待。有质疑是对的，如果大部分人都明白的趋势已经不在是趋势而是高位接盘和站岗。
所谓优质公寓，也许每个人定义的标准不一样，如果你买了看似优质的劣质公寓亏钱也是正常的，现在很多劣质公寓都包装的很优质，不过金玉其外败絮其中罢了。
对于房地产市场的机会，我的观点依然是个案笋盘，优质公寓，网红新盘王牌户型。
凭什么华润悦府与壹号敢逆天涨价，一方面看似是贫富差距，有钱人购买力更加强劲，重要的一方面是购房者需求升级，房产方面没有后续同质产品冲击。
如果你是首次置业，就坚定不移去打新，这是首次福利，如果是投资，打新不见得是最好选择，毕竟你所打的新和未来市场供应严重冲突，你的二手房没有优势，而你所等待的接盘人也想去打新。
对于未来市场的趋势预判，我在前期文章中写过三篇，有需要的朋友欢迎翻阅。
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