房地産牛市之下的價格普漲，可能不是價值實力的真實較量，這種環境下的市場是摻雜了太多的非理性，而寒冬之下的市場，誰跌的兇猛，誰抗住了沖擊，誰還能逆勢漲價，通過這些同樓盤不同表現，剖析其背後的邏輯也為我們以後買房帶來一些參考。
2021年地産大災，三道紅線卡住了開發商的資金管道，兩道紅線卡住了房貸額度，全國樓市普降。
2021年同樣是大變局，潮水退去我們發現過去很多房地産真理一般的增值邏輯廢了，價值才是王道，未來這兩種房産才是黑馬。
這一切将從房地産的徹底裸泳開始說起，過去一年經曆什麼，未來将要迎接什麼？
降價，做為房産标杆的深圳也不例外，但是也有不降價還漲價的。過去大家都認為最堅挺的學區房降的一塌糊塗，搖中就賺500萬的網紅盤也是冷的慘不忍睹，商鋪更是直接跳水，這讓很多人懷疑人生。
降價的案例已經說過很多，這裡就不一一列舉，但是我們要通過總結和分析各種各樣的案例以及背後的邏輯來把脈未來的趨勢，大宗交易豈能憑感覺，任何時候感覺總有偏差，感情都是如此，做為理性的置業和投資更是如此。
寒冬之下，但是有些樓盤挺住了，而且是有價無房。華潤悅府為例，有多名土豪在等364的這種戶型市場價放賣，如果這種房源1.2個Y放售，市場有多位購房者持币待購，可見豪宅市場購買力有多麼兇悍。
與此形成鮮明對比的是剛需市場觀望，改善市場購買力沒有釋放。剛需加改善的購房群體正是需要被市場氛圍帶動的一批人。
而豪宅市場的群體不僅展現在購買實力，同時對房地産市場也是有着更高層級的認知，畢竟這個群體是經曆并見證過這二十年房地産幾次大漲大落的一撥人。
我最深刻的印象是2014年下半年千萬級以上成交率先啟動，而當時去庫存的沖鋒号尚未吹響，一直到2015年3月份才有一輪大行情來襲，土豪已經提前半年抄底，剛需和改善購房者才匆忙跟進。
而當時的千萬級換算到現在保守的講是三千萬級，當時親手操辦一批的二手房成交價到現在是普漲三倍。我記得當時一位太古城業主賣房後購入新房雙玺海之門複式，當時原價約2000萬，時間證明這一筆投資确定是跑輸了大勢，懂行情的朋友都知道這種房産到現在也不超過4000萬。
根據我的采訪，這位原太古城業主是被雙玺的高檔所吸引，但是市場告訴我們，投資房地産盲目追求高檔本身就是誤區，任何産品都是綜合考慮而非單一因素定輸赢，海之門雖好，但是當時成本效益并不高，筍盤一定是個案，個案一定是隐藏在浩瀚的二手市場。
較高價的電梯大廈方面，以頂級較高價的電梯大廈深圳灣壹号為例，這個樓盤也經曆了幾年的緩漲和橫盤，但是這兩年，價值逐漸顯現，實作一輪補漲，再來一輪領漲。
我在前期文章中經常提及，任何房産在一個周期内價格未動，有三個方面原因，房産問題，市場問題，價值未兌現的問題。
如果我們盲目追求領漲的産品，那麼我們就忘了初衷，看的是未來而不是過去，買房自住不考慮漲跌的鬼話就不要說了，除非你在富豪榜上。
深圳灣壹号以512這種戶型為例，一年前售價1.3個Y，現在成交價已經達到1.7個Y，一年時間增值高達4000個W。
我記得在2020年壹号有一套整層機關僅售1.45個Y，現在這種房2個Y恐也難買，個案在任何時候都是可遇不可求，要珍惜。
還是深圳灣壹号，北區許首富這一棟樓，在2020年有多套放盤，中間樓層最低7500個W，高層機關也僅8000個W，當下有土豪1個Y求購，但是放盤稀少，要價1.2個Y。
如果時間往前推一年，誰會認為打新網紅盤不賺錢，誰會懷疑頂流學區房會虧錢，并且一緻認為較高價的電梯大廈稅費高沒前途，像專家一樣告訴别人不能買較高價的電梯大廈，一知半解人雲亦雲罷了。
豈不知現在住宅的稅費很多已經超過了較高價的電梯大廈，住宅與優質較高價的電梯大廈此消彼長，各方面的天平正在傾斜。
但是今年徹底颠覆了，買網紅盤的站崗了，買學區房的虧損了。但是買優質較高價的電梯大廈的價格一路飛升，未來市場的優質較高價的電梯大廈與稀缺豪宅将是比翼齊飛，黑馬在被大家集體忽視下崛起。
豪宅與普宅價格開始分化，未來将是持續拉開價差。我在去年中對于樓市預判的文章中談及未來十個趨勢，其中一條是豪宅與普宅将進一步拉開價差。這個邏輯是什麼，在前期文章十個趨勢中有說明，不再叙述。
另外還有一條是優質較高價的電梯大廈價值将凸現，你可能不明白，市場上的優質較高價的電梯大廈比住宅筍盤都稀缺。這個邏輯又是什麼，在較高價的電梯大廈專欄五篇文章中有說明，不再叙述。
大部分人是不明就裡，以為較高價的電梯大廈泛濫，不論你有任何質疑請拭目以待。有質疑是對的，如果大部分人都明白的趨勢已經不在是趨勢而是高位接盤和站崗。
所謂優質較高價的電梯大廈，也許每個人定義的标準不一樣，如果你買了看似優質的劣質較高價的電梯大廈虧錢也是正常的，現在很多劣質較高價的電梯大廈都包裝的很優質，不過金玉其外敗絮其中罷了。
對于房地産市場的機會，我的觀點依然是個案筍盤，優質較高價的電梯大廈，網紅新盤王牌戶型。
憑什麼華潤悅府與壹号敢逆天漲價，一方面看似是貧富差距，有錢人購買力更加強勁，重要的一方面是購房者需求更新，房産方面沒有後續同質産品沖擊。
如果你是首次置業，就堅定不移去打新，這是首次福利，如果是投資，打新不見得是最好選擇，畢竟你所打的新和未來市場供應嚴重沖突，你的二手房沒有優勢，而你所等待的接盤人也想去打新。
對于未來市場的趨勢預判，我在前期文章中寫過三篇，有需要的朋友歡迎翻閱。
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